停车场、地下车库产权界定_停车场地下车库划线

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停车场、地下车库产权界定

2010-12-26

车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的，因此消费者务必要注意：

一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。

《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。

买小区地下车位 要先确认出售权

国标《房产测量规范》里有明确的规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不计入共有建筑面积。不过，“小区地下停车位一直都是比较复杂的问题。消费者购买前应确认开发商是否有完整独立的出售权。”

一般小区地下停车位分为3类：一是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，开发商有权予以出售、出租。另一类由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，其权益应归小区的业主。还有一种是利用人防工程改造的车位，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

《建设部原城市房屋管理办法》中规定：按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。

因此，如果业主与开发商在房屋买卖合同中没有对这类地下车库进行特别约定，车库应归业主共有。

提醒 买地下车位前要“三看”

1.若要买期房，则要看开发商是否有小区地下车库的“预售许可证”，可让 1 开发商提供或上“房地产交易管理网”查询，如果开发商没有，则不能买该地下车库。

2.若要买现房，则要看楼盘的“大产权证”上是否有车库的规划建筑用地面积，如果没有则证明不是规划车库。

3.要看具备以上两证的车库是否被抵押，被抵押的车位是无法确权的，一定要等开发商解除了抵押再买。

二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），其经营收益属于全体业主。目前车位（库）主要分为以下几种情况：

1．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售

若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。

2．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主

如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《建设部原城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

3．敞开式的地上车位——属于全体业主

主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主

车库是否属于附属设施要看买房时的成本，著名法学教授江平认为，车库是不是小区附属的设施需要看买房时的成本。有的业主买房的成本里已摊进了车库费用，此时车库的产权属于业主；而有的没有摊进车库费用，则车库属于开发商，或是业主共同所有，情况就很复杂了。

《物权法》对于会所和车位有明确规定，即没有经过约定的建筑及其附属物，归业主所有。

物权法第六章专门规定了“建筑物区分所有权”。“区分所有权”包括三种权利：一是所有权，如业主对楼房的所有权；二是对共有部分业主有共有权，如跟邻居共用的墙、过道等；还有一种很特别，是共同管理。举个例子说，小区的绿地是整个小区的人共同管理。我们把它总起来就叫区分所有权。这里面最核心的问题是共同管理权。建筑面积已分摊的地下车库就应该由全体业主行使共同管理权。

目前之所以业主与开发商对地下车位的争议较大，是因为对产权归属有争议。他认为，如果规定除单独建设的停车楼外，作为地下附属设施的车位一律归全体业主所有(类似锅炉房等附属设施)，由业主大会决定其使用、经营价格，这样就会减少争议。而开发商可以将车位的建设成本摊入房价。

如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

5．改造车位（库）——属于全体业主

还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。

6．地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。