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律师提醒：买房警惕税费优惠“临界点”

本期做客律师：浙江国傲律师事务所律师严利杰

郁闷！

合同面积不到90平方米，却无法享受契税优惠

去年年底在城东某楼盘买了一套房子的徐先生非常的郁闷，明明自己当初买的房子是不足90平方米的，按照规定可以享受国家契税由1.5%下调到1%优惠的。可到实际交房的时候，房子的实测面积却超过了90平方米，导致徐先生无法再享受契税优惠了。

原来，从2008年11月1日起，国家调整了契税优惠政策，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

而徐先生当初买房时购房合同上签订的面积是89.34平方米，刚好在契税的优惠范围内，而且又能享受低首付，所以徐先生便买了下来。可是到了今年6月份交房的时候，开发商给徐先生的房屋测绘单上却显示，房子的实际面积为90.83平方米。这不但意味着徐先生需要补交一部分房款，而且还不能享受契税由1.5%下调到1%的优惠了。

虽然还有政府返还80%的契税优惠，实际徐先生也多交不了多少契税，但是徐先生心里却非常的别扭。他想咨询一下，导致自己多交契税这种情况，房产公司有无责任？

警惕：

契税缴纳，并非合同上的面积说了算

嘉兴市地税局契税中心的工作人员在接受记者采访时表示，购房者与房地产商签订的合同中注明的房屋面积不作为产权证最后的结果，契税的征收标准是以房屋交付时测绘部门测量的实际建筑面积为依据，是申请产权证时的实际测量面积，而并非合同上约定面积。像徐先生这样，房子实测面积超出90平方米的不享受减免政策。

工作人员还提醒大家，除了90平方米这个契税优惠的“临界点”以外，还有一个比较关键的“临界点”——144平方米。因为按照目前相关政策规定，2009年年底前，个人购买144平方米以下普通商品房的，契税税率为1.5%，并且还可享受地方政府返还80%的契税优惠。而购买144平方米以上商品房的，契税税率不但上调到3%，而且不能享受政府契税返还的优惠。

同样一套总价80万的房子，144平方米以下，购房者实际最后只需交契税2400元，而144平方米以上的房子则需要交24000元，后者高达前者的10倍，因此数额相差还是非常大的。

提醒：

“契税临界点”房子要当心 合同中最好先约定

而对于徐先生提到的“开发商有无责任的问题”，浙江国傲律师事务所的严利杰律师解答，在我市目前现行的购房合同中，都对房屋的实际面积与合同约定面积不符时的处理情况做出了明确的约定，即：如实际面积与合同约定面积误差在3%及以下的，则以实际面积按合同约定的价格结算；如果两者误差超过3%的，则买方有权选择解除合同，并要求卖方返还已付房款和利息。

如果在没有特别约定的情况下，开发商只需要按照合同约定的处理方式，承担相应的违约责任，而不需要再对由此产生的损失承担其他责任。因此，对因面积超过90平方米，造成徐先生无法享受契税优惠的损失，开发商是没有责任的。

那购买接近90、144这些“税费临界点”附近的房子，究竟该怎么办呢？浙江国傲律师事务所严利杰律师建议，首先购房者自身应该有这么一个提前意识，应该意识到买靠近这些税费临界点附近的房子是有一定风险的。其次，购房者可以和开发商协商，在签订购房合同时，可以在合同空白栏或者补充协议中对此情况进行特别约定，比如，可以约定一旦房屋面积超出90或144平方米而导致购房者无法享受相关契税优惠的，购房者有权选择退房、换可以享受税费优惠的其他房源，或者要求开发商承担全部或分担部分税费，以减少自己的损失。

文/小谢