1203房地产税务管理体系_房地产企业税务管控

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第一部分：房地产集团税务管理体系解析

一、逻辑关系

1、控制风险

2、税务规划

3、系统化建设

二、大企业系统化管理的需求

1、涉税问题较多

2、一般企业常见的税务问题

3、大型企业特别的税务问题

4、涉税问题较重（1）涉税风险较大（2）纳税成本较高（3）涉税法规较难 支持文件：《新所得税法》、《新会计准则》、《新增值税条例》、《新营业税条例》、《大企业税务管理指引》、《企业内部控制基本规范》

5、新所得税法实施条例常用政策变化

6、新企业所得税法值得关注的新规定

7、企业税务问题的基本分析

三、大企业系统化管理主要内容 支持文件：《大企业税务风险管理指引》

1、五大目标

2、风险管理的要素

3、风险管理的机构岗位

4、大企业税务管理部门的主要职责（1）税务部门职责

（2）与财务部门协调（3）与业务部门协调

5、大企业税务风险管理的风险因素（1）外部因素

（2）内部因素

6、大企业税务风险管理的五项制度

7、大企业税务风险管理的五类控制

8、大企业税务风险管理的监督检查（1）系统分析

（2）优化设计

四、万科集团系统化管理的建设

1、集团系统化管理的建设—税务管理制度 支持文件：《万科集团税务管理制度》 支持文件：《万科集团纳税评估工作指引》 支持文件：《万科集团土地增值税清算工作指引》

2、集团系统化管理的建设—集团税务工作及时掌控 支持文件：《万科集团税务管理部半月工作汇报》

3、集团系统化管理的建设—集团税务检查的统计和跟踪评价

4、集团系统化管理的建设—集团税务管理信息月报 支持文件：《万科集团税务管理信息月报》

5、集团系统化管理的建设—信息平台

6、集团系统化管理的建设—工作评价与纳税评估 支持文件：《万科纳税评估体系》 支持文件：《万科纳税规范性评估表》

7、集团系统化管理的建设—知识传承、经验分享 支持文件：《万科纳税及风险控制操作指南》

8、集团系统化管理的建设——培训

9、集团系统化管理的建设——组织建设

第二部分：房地产企业涉税难点处理及筹划

涉及各税种的综合业务的50项专题，包括股权转让、在建工程、拆迁补偿、预提成本、关联方利息、境外优惠税率、甲供材、注销、车位规划等法规和实践中的重点及难点问题。

一、营业税：

1、转让土地、不动产差额缴纳营业税——操作并沟通在建工程转让等；

2、受托代建房屋的营业税纳税及规划——对等各地陆续开展的廉租房建设给予节税指导；

3、新营业税法下建筑总包与分包差额纳税指引——指导建筑总包难以处理差额纳税的风险；

二、企业所得税：

4、会所等配套设施计税成本——分摊成本对所得税的影响差异；

5、资产损失税前扣除要点——类似股权激励损失、股权转让损失等的认定；

6、“股权处置损失”税前扣除的申请案例——先导经验分享

7、关联方借款利息——风险持续存在；

8、投资性贷款（过桥贷款）利息列支——前期风险分析和分享；

9、预提成本——汇算清缴必然涉及；

10、工资等管理费用分摊——数地成熟经验，免除营业税风险；

11、土增税清算而申请所得税退税—成功经验分析；

12、物业品牌管理费、品牌支持费及合资项目品牌管理费的风险分析及改善模板

13、新企业所得税下公益性捐赠的业务处理；

14、汇算清缴税率差沟通口径；

15、汇兑损益

16、支付境外资金投资股息的税收安排——5%股息所得税优惠；

三、土地增值税：

17、申请土地增值税核定清算的沟通；

18、向物业公司打包销售尾盘车位的案例；

19、股权转让被质疑缴纳土地增值税的风险； 20、对项目“分期”的理解和规划建议；

21、利息据实列支与比例列支的沟通——常有争议；

22、营销设施成本核算的清算风险及提示——总局和各地对此执行有异，需关注风险；

四、土地使用税：

23、争取土地使用税减免优惠；

五、个人所得税：

24、个人所得税审慎性分析和筹划——意见合规不冒进

25、年终奖个人所得税无效区间；

六、印花税：

26、22种不需要贴花的合同——企业间借款等无需缴纳；

27、土地使用权投资入股——熟地等有此问题；

28、无偿移交或低价转让会所等配套设施避免涉税风险的合规沟通案例

29、个人出售不动产事项——涉及合作方； 30、独立法人公司税务注销；

31、甲供材问题；

32、地产项目分立规划案例——筹划参考；

33、拆迁补偿费的多税种处理和规划，及案例分析——涉及合规凭据、多税种差异处理的规划；

34、合作建房的界定及涉税处理—新项目规划参考；

35、在建工程转让的操作要点和纳税风险管理；

36、廉租房开发的纳税问题及规划建议；

37、人防车位涉税风险及优化处理建议；

七、其他：——内部管理注意点；

38、交滞纳金的注意点

39、个税代扣代缴手续费的税务处理 40、延期纳税的一般操作及风险管理

41、税务检查的有效管理

42、合法实现税款缓交的案例

43、如何取得合规的发票

44、企业管理层对外沟通说辞

第三部分：重点专题

1、办公大厦资产规划

2、基金类型规划

3、个税筹划

4、股权溢价

5、集团服务费

6、境外SPV身份认定规划

7、亏损弥补

8、产业链规划

9、免税重组

10、商业综合体规划

11、研发高新技术

12、房地产纳税筹划管理系统2012

【专家导师】

蔡老师：上海财经大学税务专业硕士，万科集团税务管理体系搭建的核心成员，曾任职于万科集团。早期曾在某地税局稽查局、征管局工作，历经基层及中央税务机关稽查/征管/政策研究，师从现任全国人大常委/正部级导师，潜心专注税务工作学习17年，未有间断，对税务法规有深刻的理解，拥有标杆房地产企业税务筹划的成功经验。

【延伸阅读】

2012年房地产培训计划暨房地产全流程培训解决方案（共300余门房地产专题课程，只为地产人服务！）含：房地产运营管理、投融资管理、项目策划、设计管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财税管理、物业管理、商业地产、人力资源、中介经纪、景观设计、批量精装修、旅游地产、养老地产、楼盘考察等。