38广东省珠海市香洲区人民法院_广东省各级人民法院
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广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2007）香民一初字第1457号
原告杨祥，男，汉族，1927年5月30日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区梅华东路188号4栋1703房。身份证号码：***217。
委托代理人刘青，广东晨光律师事务所律师。
被告陈荣，男，汉族，1928年9月23日出生，身份证住址：广东省中山市坦洲镇联丰街6号，现住珠海市南屏镇中横街二巷11号。身份证号码：***913。
委托代理人李友双，广东华大律师事务所律师。
委托代理人陈德顺，男，汉族，1965年12月19日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区前山镇仁裕道27号D座401房。身份证号码：***918。
被告黄根旺，男，汉族，1963年2月24日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区南屏中横街二巷5号。身份证号码：***211。
委托代理人谭环宇，广东华信达律师事务所律师。原告杨祥诉被告陈荣、黄根旺侵权纠纷一案，本院于2007年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2007年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘青、被告陈荣的委托代理人李友双、陈德顺，被告黄根旺的委托代理人谭环宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系珠海市南屏镇中横街二巷9号的产权人。被告陈荣的11号房产位于原告的西侧，原为一层的瓦房，被告黄根旺的5号房产位于原告的东侧，原为二层楼房。被告陈荣于2005年6月开始拆除其原为一层的瓦房，并在距离原告房屋18厘米处建造一座五层半的楼房，该房建成后主要用于出租。因该房未经国家有关部门批准，属于违章建筑，珠海市城市执法局中队于2005年11月已经立案查处。被告黄根旺于2006年6月对其房屋进行改建，在距离原告房屋66厘米处，对原有二层的房屋加盖至五层半的楼房，该房屋改建未经国家有关部门批准，加盖部分属于违章建筑，城管中队已于2006年7月立案查处。自从两被告分别拆建、改建其房屋后，原告的房屋从2006年6月开始，西面平房墙身出现裂缝，8月份二层楼房西边出现裂缝，目前裂缝还在进一步扩大。2006年12月27日南屏镇南屏社区居民委员会向原告下达《消防安全生产整改通知书》，称原告房屋对住客有严重安全隐患，要求原告停止出租。原告于2007年4月20日委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房屋的安全情况以及造成的原因进行鉴定，该机构的鉴定意见为：因两被告的房屋与原告房屋相离较近，该两栋楼分别是拆除新建及加建，荷载加大，引起地基下沉，带动原告楼房地基不均匀下沉，因此导致砖墙体出现严重的倾斜、开裂，楼板也相应发生不均匀下沉，整栋楼评为危房，建议立即拆除处理。
原告认为，两被告违反国家规定，擅自改建房屋，致使地基下沉，最终导致原告房屋须整栋拆除，按照南屏镇的现在市场价格，建造普通房屋每平方米为850元，原告房屋面积148.78平方米，重建费用为126463元。原告原来将房屋出租，每月可收租金1500元，原告至今损失租金收入7500元。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉。在司法鉴定报告与评估报告出来后，原告在法定举证期限内变更诉讼请求为：
1、判令两被告赔偿原告房屋拆除费用15000元，房屋重臵费用151346元；
2、判令两被告赔偿原告租金损失7500元（按每月1500元计算，从2006年12月27日开始计至房屋竣工之日止，暂计至2007年5月）；
3、判令两被告支付原告房屋鉴定费用4440元、评估费用（以实际支出为准）；
4、本案诉讼费用由两被告承担。
原告对其诉讼请求提供如下证据：
1、房产证及平面图，南屏社区居委会证明（2007年4月9日）；
2、珠海市城市管理行政执法局关于南屏中横街2巷5号、11号房屋业主擅自拆建投诉的答复。（珠执信函2007第029号）；
3、关于南屏社区中横街二巷9号危房的调查汇报；
4、消防安全生产整改通知书；
5、南屏社区居委会出具证明（2007年4月13日）；
6、房屋安全鉴定书（仲恒房鉴字2007第HC036号）；
7、原告律师对容伟强、肖体菊所作的询问笔录；
8、出租许可证；庭后，根据法庭的要求，原告补充提交如下证据：
9、派出所关于门牌号变更与许可证号码的证明；
10、完税证四份。
根据原告的申请，证人容伟强出庭作证，证明原告房屋出现裂缝后，村委会不同意原告出租，原告就不再出租房屋。
被告陈荣辩称：
一、原告主张的损失和相关费用缺乏事实根据与法律依据。
1、被告陈荣改建房屋的行为与原告房屋出现裂缝，没有直接的因果关系。广东珠信建筑工程质量司法鉴定所（以下简称珠信鉴定所）作出的《建筑工程司法鉴定报告》的结论为：“原告杨祥单层部分房屋、两层部分房屋屋角4×F轴墙体的裂缝走向、倾角与被告陈荣新房屋的基底应力扩散后可能引起该房屋开裂的裂缝形态吻合”。可见，被告陈荣改建房屋的行为与原告房屋的开裂是否有直接因果关系是不确定的。根据我国民事法律的相关规定，一个行为与损害结果应当有直接的、排他的必然的关联，行为人才承担相应的法律责任。《建筑工程司法鉴定报告》所下的结论不是一种确定性结论。
2、原告房屋现有裂缝与该房屋的年久失修、地基不牢固等因素有直接的关联。原告房屋系1981年所建，至今已有26年之久，无论从房屋地基、结构等方面都出现严重老化现象，这得到了珠信鉴定所作出的《建筑工程司法鉴定报告》确认。原告房屋东南侧这一口水井，供原告长年打水，抽水增大土中的有效应力并引起地基不断下沉，从而导致该房屋向水井方向倾斜，进一步引起西墙方向出现裂缝。《建筑工程司法鉴定报告》指出了：“抽水将会引起地下水下降、增大土中的效应力并引起地面沉降”的事实。
3、被告陈荣于2005年8月拆建自有房屋，2006年6月18日竣工并入住。在建房前被告陈荣就发现原告的房屋已有裂缝，特别是西墙地面的裂缝非常明显。原告房屋的裂缝与其房屋本身的基础、结构等各方面严重老化和年久失修等因素有直接的关联。因此，原告主张被告陈荣赔偿其房屋拆除费用10000元和房屋重臵费用126463元，没有任何根据。
二、退一步讲，即便被告陈荣须承担责任，原告主张房屋拆除费用10000元和房屋重臵费用126463元，也是没有任何根据。
1、《建筑工程司法鉴定报告》确认原告房屋“为危房，应立即加固或拆除重建”。由此，该房屋可加固，并非一定要拆除。即使要拆除，根据珠海市目前的市场行情，拆除费用只须3000元左右，而不是10000元这么高。至于珠信鉴定所作出的《房地产估价报告书》称：“拆除费用15000元、重臵价格146463元”更既与事实严重不符，也没有提供科学的依据来支持其估价。
2、法院委托评估的是该房现有价值（未发生裂缝的正常情况下），而不是危房残值。珠海市诚信达房地产评估有限公司（以下称诚信达评估公司）作出的《房地产估价报告书》结论与法院的委托要求不相符，诚信达评估公司作出的《房地产估价报告书》不能作为定案的依据。
3、原告房屋经过加固即可，无需拆除重建。如果原告坚持要拆除重建，根据我国《民法通则》的规定，房屋损坏首先考虑的应当是恢复，在无法恢复的情况下才考虑折价赔偿。加固就是恢复，“折价”应按房屋未出现裂缝情况下的现值进行赔偿，而不是按重臵价格进行赔偿。
三、原告主张赔偿租金损失7500元，没有任何依据。私有房屋出租，根据国家的有关规定，私房业主或委托代理人应首先向公安派出所提交私房出租申请书及产权证明、承租协议、治安承包协议书，公安派出所审核批准，发给《私房出租安全许可证》后，到房屋所在地的房管部门办理出租登记手续，符合出租条件的，由房管部门颁发《私房出租许可证》。然而原告没有任何证据证明其获得相关部门的出租许可。故原告主张赔偿租金损失7500元应依法不予采信。
四、原告主张被告陈荣支付房屋鉴定费用4440元，没有合法依据。原告单方委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对其房屋进行鉴定，其鉴定主体不具备司法鉴定资质，鉴定结论又缺乏客观、公正性。因此，对于该鉴定费用4440元，理所当然的应由原告自己来承担。诚信达评估公司作出的《房地产估价报告书》，因其结论缺乏科学性和客观性，不能作为定案的依据。该笔鉴定费也不应由被告陈荣承担。
被告陈荣对其辩解提交证据：
1、房地产权证（粤房地证字第1008646号）及宗地图；
2、危房拆建申请、珠海市保建私人住宅规划审批表，珠海市国土资源局香洲分局文件处理表。
被告黄根旺辩称：
一、原告提交的鉴定结论缺乏客观公正，依法不予采信，应由法院委托有资质的鉴定机构重新鉴定。原告委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定系单方委托，且该公司不具有司法鉴定资质，鉴定机构在鉴定时未充分考虑原告房屋老化、缺乏维修保养的基本情况，也没有对两被告各自给原告房屋造成的影响程度进行鉴定。
二、原告所主张的损失缺乏事实根据与法律依据。原告主张的拆除费用10000元偏高，根据珠海拆房的市场价格，原告房屋的拆除费用约3000元。原告房屋已有26年，故重臵价格应当按照房屋评估后的实际价值进行赔偿，否则有失公平。原告所主张的租金损失未提供任何证据证实，其主张应不予采信。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄根旺对其辩解提交如下证据：
1、被告黄根旺房屋所有权证（粤房字第2574902）；
2、房产平面图；
3、原告房屋照片。
经审理查明：原告杨祥系珠海市南屏镇中横街二巷9号（旧门牌为11号）房屋的产权人，该房于1981年兴建，为两层混合结构，使用面积为162.94平方米。被告陈荣所有的珠海市南屏镇中横街二巷11号房屋（旧门牌为12号）于解放前兴建，位于原告房屋的西侧，原为一层的瓦房，基底面积174.58平方米。因祖屋年久失修成为危房，被告陈荣于2005年8月向国土局提出危房折建申请，被告陈荣于2005年6月将该旧房拆除，聘请外地施工队施工，在距离原告房屋18厘米处新建了一座5层半的楼房，首层8室一厅,二层起每层9室,每层面积达192平方米，被告陈荣于2006年6月18日入伙，该房建成后主要用于出租。珠海市南屏镇中横街二巷5号房屋登记在被告黄根旺的父亲黄保田名下，黄保田已经去世，该房由被告黄根旺居住使用。该房位于原告房屋的东侧，原为二层楼房，被告黄根旺于2006年6月聘请施工队进行拆建，在距离原告房屋66厘米处将原有两层房屋加建至五层半，红线范围内面积为171.36平方米。因两被告改建房屋的行为未经国家有关部门批准，珠海市城市执法局中队于2005年11月、2006年7月已经立案查处。
2006年6月，原告发现原告房屋的西面平房墙身出现裂缝，2006年8月份原告房屋二层楼房西边也出现裂缝，并逐渐出现倾斜的现象。2006年12月27日珠海市南屏镇南屏社区居民委员会向原告下达《消防安全生产整改通知书》，内容为：原告房屋出现多处较大裂缝、倾斜，对住客有严重安全隐患，要求原告三天内搬出住客，停止出租。原告于2007年4月20日自行委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房屋的安全情况以及造成的原因进行鉴定，该机构的鉴定意见为：因两被告的房屋与原告房屋相离较近，该两栋楼分别是拆除新建及加建，荷载加大，引起地基下沉，带动原告楼房地基不均匀下沉，因此导致砖墙体出现严重的倾斜、开裂，楼板也相应发生不均匀下沉，整栋楼评为危房，建议立即拆除处理。原告遂向本院提起诉讼，要求两被告对其房屋损失承担赔偿责任。
本案在审理过程中，根据两被告的申请，本院依法委托珠信鉴定所对原告房屋是否为危房，是否需要拆除重建，以及房屋出现裂缝与两被告的改建行为是否存在因果关系、各自影响程度如何，房屋出现裂缝与其自身的基础结构、严重老化、原告通过水井抽取地下水等原因是否有因果关系等问题进行司法鉴定。珠信鉴定所于2007年10月26日作出《建筑工程司法鉴定报告》（珠司鉴07-007号），鉴定结论为：原告房屋为危房，应立即加固或拆除；原告房屋屋角墙体的裂缝走向、倾角与被告陈荣新建房屋的基底应力扩散后可能引起该房屋开裂的裂缝形态吻合，原告房屋的裂缝倾斜与被告黄根旺新建房屋未发现明确的因果关系；原告房屋出现的裂缝主要是由于外在因素引起的，但其房屋本身整体性差，抵抗变形能力差，易受外在因素的影响，其房屋裂缝倾斜与水井抽水的关系无法判断。
根据两被告的申请，本院依法委托诚信达评估公司对原告房屋的现有价值、拆除费用以及重臵价格的市场价值进行评估，该评估公司于2007年11月8日作出《房地产估价报告书》，确定原告房屋评估当天的市场价值为25293元（假设该房屋地基完好且未受外力影响形成危房的情况下，按已使用年限折旧计算，成新率约20%），拆除费用15000元，重臵价格（含地基加固费用）为146463元。
另查明，原告房屋共有8个房间，自1999年7月以来原告一直用于出租，若8间房全部租满的情况下原告每月可收租金1600元，其中大房租金300元/月，小房租金200元/月，房屋不时会有空租的情况，原告为其房屋出租办理了许可证，并交纳了相应税款。
本院认为：
一、本案争议焦点是原告房屋出现裂缝与两被告房屋改建行为有无因果关系。根据珠信鉴定所作出的《建筑工程司法鉴定报告》，原告房屋屋角墙体的裂缝走向、倾角与被告陈荣新建房屋的基底应力扩散后可能引起该房屋开裂的裂缝形态吻合，而与被告黄根旺新建房屋未发现明确的因果关系；此外，原告房屋本身整体性差，抵抗变形能力差，易受外在因素的影响，也是导致其房屋出现裂缝倾斜的原因。上述鉴定报告程序合法，依据充分，应予采信，本院确认，考虑到原告房屋的自身状况及房龄较长的因素，对原告房屋出现出现裂缝倾斜原告应自行承担40%的责任，被告陈荣承担60%的责任，因未有证据证明被告黄根旺的房屋改建行为与原告房屋出现裂缝倾斜有明确的因果关系，故被告黄根旺对原告的房屋损失无须承担赔偿责任。
二、关于原告房屋损失价值问题。双方当事人对原告房屋是否需要拆除、重臵存在争议。根据上述《建筑工程司法鉴定报告》的鉴定结论，原告房屋为危房，应立即加固或拆除。本院认为，原告房屋房龄长达26年，且现在房屋已经出现裂缝和倾斜的危险状况，不适宜居住，从安全以及方便生活的原则出发，原告房屋应予拆除重建。拆建的费用，考虑到原告房屋的折旧情况，根据诚信达评估公司的《房地产估价报告书》的结论，本院支持原告房屋的拆除费用为15000元，房屋重建费用应按照原告房屋未受外力影响而形成危房前的正常折旧下的房屋现值进行赔偿，由于被告陈荣新建房屋的基底应力扩散而造成原告房屋的地基下沉，原告房屋重建需要加固地基，故加固费用应由被告陈荣承担。综上，本院支持被告陈荣应赔偿原告房屋受损的折价赔偿款为：（重臵价格146463元+拆除费用15000元-原告房屋受损前折旧价值25293元）×60%=81702元。
三、关于原告租金损失。根据原告的举证，本院认定原告房屋确实是长期用于出租，但其房屋出租的使用率原告未能举证证明，原告请求按照每月租金1500元计算至房屋竣工之日止，本院综合原告房屋自身存在缺陷、每月出租房屋并未满租的实际情况，酌情支持原告租金损失按每月700元计算，考虑到原告房屋重臵竣工日期受到多方因素影响、日期难以具体确定，从公平合理原则，本院支持原告租金损失从2006年12月27日计至判决生效当月止。
四、本案鉴定费用、评估费用的承担。原告请求两被告承担本案全部的鉴定费用和评估费（包括原告委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定支出鉴定费4440元，本院委托珠信鉴定所支出鉴定费6000元，委托诚信达评估公司支出评估费1500元），因广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的鉴定系原告单方委托，且鉴定机构不具备司法鉴定资质，对该公司的鉴定结论本院没有采信，故该部分鉴定费用应由原告自行承担。对于其他鉴定费与评估费，根据各方当事人的责任，本院支持由原告负担3000元，被告陈荣负担4500元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、被告陈荣于本判决生效之日起七日内支付原告杨祥房屋受损折价赔偿款人民币81702元；
二、被告陈荣于本判决生效之日起七日内支付原告杨祥房屋租金损失费，按每月租金700元计算，从2006年12月27日起计至本判决生效当月止；
三、驳回原告杨祥的其他诉讼请求。
如果被告陈荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3268元，鉴定、评估费7500元，合计人民币10768元，由原告负担4307元，被告陈荣负担6461元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 黄 蕴 磊 代 理 审 判 员 聂 斌 华 代 理 审 判 员 邓 云 静
二 0 0八年一 月 二十九 日
书 记 员 谢 光
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