商品房预售合同签订的有关知识_房地产商品房预售合同
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商品房预售合同签订的有关知识
一、商品房五证一照：即国有土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售（销售）许可证和企业法人营业执照。此外，在签订合同前还要了解所购房屋是否设定了他项权利，如抵押权等。
二、详细签订合同的每一项内容
一、合同条款要仔细斟酌，比如：
1、关于房屋面积的条款。
商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积
两部分组成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积有多少，并约定建筑面积发生误差的处理方式.2、关于价格、收费、付款方式的条款
价格条款应比较明确，是否包括不合理的费用，明确约定付款方式如分期付款的步骤、数额、时间等。对于分期付款的可以约定签订合同后不能向金融机构申请贷款的话，购房者可以选择解除合同，这样可以减少经济风险。
3、关于购房质量的条款
关于房屋质量一定要在合同中有详细明确的约定。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要的约定。
4、关于产权登记的条款
按照《最同人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，开发企业应在房屋交付之日起90日内办理房屋登记手续。合同约定的时间不得超过该时间。
二、合同附件也要仔细审核
附件一的房屋平面图应要求卖方标明功能、面积，最好应有尺寸。装修、设备标准应尽可能全面、具体，不仅应包括所购房屋的内部标准，而且应包括供水、供电、供气、供暖、门窗、电梯等标准。
附件二的共用共有部位主要是指公共面积的分摊部位，应依据有关规定核实其分摊部位是否符合法律规定。
附件三的装修、设备标准应尽可能全面、具体，不仅应包括所购房屋的内部标准，而且应包括供水、供电、供气、供暖、门窗、电梯等标准。
除以上内容外，还有未尽事宜的可签订补充办协议，如房屋的使用率、公共配套设施、房屋交付办法、产权证申领以及房屋有无设定他项权利如抵押权等有关问题 特别注意以下条款
1、竣工日期及房屋的交付时间。
对于预售房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商不能按时交房的情况又时常发生，少则一两月，多则一两年，购房者的巨额房款已全部交付，而又入住无望。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定。所谓免责条款就是指房产开发企业在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等不可抗力。免责条件决不能笼统约定，一定要详细约定，以免日后产生纠纷。
2、详细约定付款的时间及方式。
建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
3、违约责任
关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，对于违约责任只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，三、双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。
出售方(甲方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________购买方(乙方)：____________________________________姓 名：________......
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合同编号：_________出卖人：_________通讯地址：_________邮政编码：_________营业执照注册号：_________企业资质证书号：_________法定代表人：_________联系电话：_________委托代理人：__......
