棚户区改造的范围及优惠政策梳理_棚户区改造的优惠政策

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棚户区改造的范围及优惠政策梳理

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大力推进棚户区改造。2008~2017年全国累计开工棚户区改造3880万套，9500万居民出棚进楼，住上了宽敞明亮、配套齐全的新房，有效改善了困难群众的住房条件，促进了经济增长与社会和谐，但与党中央、国务院确定的改造目标相比，任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。为了鼓励棚户区的改造，加大棚户区改造进程，国家给予了较大的政策支持。笔者就棚户区改造的范围及有关优惠政策梳理如下。第一，棚户区和棚户区改造的定义、范围及政策红线棚户区目前并没有统一概念，根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税(2013)101号），棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发【2013】25号）和《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关总是的通知》（建办保函）〔2014〕535号）规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入棚户区改造范围。2012年12月12日，《住房和城乡建设部等关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保(2012)190号）规定，城市棚户区（危旧房）改造范围内的居民安置住房筹建（新建、购买、货币补偿等）工程和原居民住房改建（扩建、翻建）工程，统一纳入国家城镇保障性安居工程规划计划，其他工程不纳入规划计划。此外，2015年6月25日，《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发(2015)37号）规定，2015—2017年城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。由上可知，棚户区改造的范围是居住区域的征迁、安置住房的筹集、配套公益性基础设施建设，不含工业厂区、商业设施建设的拆迁。棚户区改造项目报省级人民政府批准后实施。第二，棚户区改造可享受的优惠政策

一、企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)精神，2013年1月1日，财政部 国家税务总局发布《财政部 国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2013〕65号）规定：企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。同时符合一定条件的棚户区改造支出，是指同时满足以下条件的棚户区改造支出：

（一）棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区；

（二）该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件；

（三）棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全；

（四）棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工（含离退休职工）户数占总户数的比例不低于75%；

（五）棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%；

（六）棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施；异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。由上可知，将允许棚户区改造补助支出在企业所得税前扣除的范围，取消了仅可为国有企业的限制，这一规定有助于调动了企业参与棚户区改造的积极性。

二、棚户区改造项目免征行政事业性收费和政府性基金2009年12月24日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保（2009）295号），对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。2015年8月26日，财政部《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综(2015)57号）规定，对城市棚户区改造项目，按照财政部规定免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金。同时，按规定免收省级出台的各项行政事业性收费。2016年3月25日，财政部、住房和城乡建设部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综(2016)11号）进一步明确，对棚户区改造项目严格按照规定免收各项行政事业性收费和政府性基金。

三、棚户区改造安置住房税收优惠政策2009年12月24日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保（2009）295号），城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发【2013】25号)有关要求，2013年7月4日，财政部、国家税务总局发布《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税【2013】101号）指出棚户区改造安置住房可享受以下税收优惠：

（一）对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

（二）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（三）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

（四）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

（五）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。2015年8月26日，财政部《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综(2015)57号）规定，对城市棚户区改造中的安置住房建设用地实行划拨方式供应，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免缴土地出让收入。2016年3月25日，财政部、住房和城乡建设部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综(2016)11号）进一步明确，对棚户区改造安置住房建设用地，按规定实行划拨方式供应的，除依法支付征地补偿和拆迁补偿费用以外，免缴土地出让收入。

四、承担棚户区改造项目的企业可申请发行企业债券，专项用于棚户区改造项目。为贯彻《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）有关精神，2013年8月22日，国家发展改革委办公厅关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知（发改办财金〔2013〕2050号）规定，凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。棚户区改造项目包括城市棚户区改造、国有工矿（含煤矿）棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造以及配套市政基础设施和公共服务设施建设。企业债券支持范围原则上应是纳入棚户区改造规划和年度计划的项目。棚户区改造项目可发行并使用不超过项目总投资70%的企业债券资金。

五、对符合条件的城市棚户区改造项目贷款予以一定比例和一定期限的利息补贴。为引导和鼓励社会资本参与城市棚户区改造工作，对符合条件的城市棚户区改造项目贷款予以一定比例和一定期限的利息补贴。贴息资金来源为各级财政预算安排用于城市棚户区改造的资金。贴息利率以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为准，原则上不超过２个百分点。贴息期限按项目建设、收购周期内实际贷款期限确定。纳入贴息范围的城市棚户区改造项目，必须同时具备下列条件：

（一）城市棚户区改造项目已纳入省级人民政府年度计划和市县人民政府年度目标任务，并由市县人民政府组织实施；

（二）从各类金融机构实际借入用于城市棚户区改造征收补偿、安置住房建设和公共租赁住房购建、运营管理的贷款；

（三）城市棚户区改造项目未享受过政府投资补助和其他贴息扶持政策。下列贷款不纳入贴息范围：

（一）旧住宅区环境整治项目贷款；

（二）城市棚户区改造项目小区外配套基础设施建设贷款；

（三）城市棚户区改造项目未按合同规定归还的逾期贷款利息、加息和罚息，未经有关部门批准延长项目建设期发生的贷款利息，未按规定办理竣工决算的项目发生的贷款利息；

（四）已获得政府投资补助或已申请其他财政贴息资金的城市棚户区改造项目贷款；

（五）本办法印发前，城市棚户区改造项目已清偿的贷款；

（六）其他不属于城市棚户区改造项目的贷款。