清远房地产商情分析报告_清远市房地产报告
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清远房地产商情分析报告
(2010-09-24 22:37:26)
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标签： 分类：House时代
杂谈
目录：
一、清远市宏观环境分析
二、清远市房地产发展现状
三、清远潜力购房消费者特征分析
四、清远房地产营销市场分析
五、清远市房地产发展趋势
六、清远市政府策略
七、开发商的策略
一、清远市宏观环境分析
清远市位于广东省的西北部，北江中下游，南接广州北界湖南、东联韶关，西部广西，素有“凤城”之称，也是粤北山区只要组成部分。人口373万、总面积19002平方公里，占全省总面积的1/10，是广东省面积最大的城市。
清远市现辖一区两市五县，市政府位于清城区，即中心城区。清城区被誉为“北江明珠”地处珠三角的后花园，北与清新县相邻，是珠三角开发地区和粤北山区政治、经济、文化交流的主要汇集区之一。全区总面积929平方公里，总人口52万，其中城区人口占28万。清城区一河两岸，河的南岸叫新城区也叫小市。新城区主要是企业单位、酒店、高尚住宅区以及市政设施的集中地，包括清远市政府、国税局等。新城区是新规划新发展的代表，对两岸就是清远市的旧城区，旧城区主要是居民原住地及商务集散地，市区人口70%以上的人口居住于旧城区。
从清城区现状来看，清远市中心城市规模占总体比重太小，城市化水平偏低，这种“小马拉大车”的局面难以充分起到对区域经济的带动作用。为此，清远市委、市政府提出了“三化一园”的战略目标，也就是说清远要加快发展，推进市场化、工业化、城市化和建设珠江三角洲后花园的战略，提升整个城市的形象档次，使清远市赶上发达地区的发展速度，成为粤北地区的中心城市。
二、清远市房地产市场现状
清远市房地产发展较晚，在2000年取消福利分房后商品房市场才得到大力的发展，一时间开发商大幅增加房价上扬速度较快，特别是2005~2008年清远市房地产开发投资及整体规模保持了较快的发展态势正成为二、三线城市中新的投资热潮。
1、房地产市场迅猛发展
截至2009年12月底止，我市实有房地产开发企业561户，其中内资529户，注册资本41.36亿元，外资32户，投资总额5.61亿美元，注册资本4.29亿美元；实有房地产中介企业（含个体工商户）227户。
与清远市中心相靠的清新县城同样也有很大的提高，甚至在某些方面超过清城区，2008年清新县房地产开发项目1.5个，同比增长40.12%，建设面积71万平方米同比增长89.6%，销售面积59万平方米同比增长23.3%，销售金额4亿元同比增长42.9%。
与2006年以前相比，清远市在投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。基本保持了清远市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。
2、清远市房价一路高走
目前清远市清城区商品房预售均价约为2700~3000元/平方米，2005年7月份清远市清城区商品房住宅预售均价仅为2300元/平方米到2009的3000元/平方米从数字来看虽然目前仍低于全国平均价3199元/平方米约600元，但房价上涨速度较快。
3、清远市区域房价现状
目前清远市房价受地段和区域环境因素的影响依然比较明显，市区楼盘的开发主要以亲水项目为主要。不论新城区还是旧城区，以临北江的江景高层住宅房价相对较高，均价在3100左右，其他地区房价
都与江景楼盘相差很远，多层才1500元/平方米，小高层约2000元/平方米，清新县的房价整体差距不大，均价在1280元/平方米左右。
三、清远市潜力购房消费者特征分析
消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。
1、购房群体更年轻
根据一些调查结果显示2009年初有65%的、左右的清远市民打算在近五年内购房，而且在打算购房的人群中23岁---40岁之间占了约80%的比重。
2、不同年龄消费者购房意向分布
一是低龄化群体需求上升，从供求关系的角度来讲，中低档市场有一定的发展机会，如经济户型（包括部分小户型）
二是近两年中档项目的定位会更加艰难，高档市场有一定的发展机会。目前是清远重点推进“三化一国”战略期间，而市场化的前提是工业化，这几年清远招商引资在整个广东省成效都很突出。2009清远市成为全省工业、发展最迅猛的地区，外来企业的购房群体基本以高层管理人员以主，同样他们也是最富有阶层，高档住宅有很大的市场空调，如一线江景高层项目等。
三是年轻消费者购房意向强烈，年轻人求新、求变偏好高层建筑，高层、小高层略有上升。
从不同的年龄层住宅的需求来看，清远市房地产总体趋势是：低端市场需求增长，中端市场需求萎缩，高端市场需求略升。
3、不同收入消费者的购房意向分布
30岁以下有购房意向的年轻人决大部分正处于事业起步阶段，他们家庭平均收入大部分在3000—4000元/月。而且单位职位多为普通员工，另一方面需要补充知识，发展自己的事业，所以这部分群体在置业消费上的总体购买力不高。必然导致可支配收入的减少和购买力下降，再加上这几年
政府加大了对房地产的宏观调控，在发展速度将不会得到很快的提高。房价上升空间目前较低，但由于开发成本的比前几年有了较大的提高，也限制了近期房价下调的可能。
四、清远市营销市场分析
清远市房地产营销人员整体素质参差不齐，在代理公司方面，在本地代理公司与广州、深圳基本上各占据50%的代理市场，外地代理公司较突出的如：美联物业〈海逸华庭〉、尚佳美地产〈江盛豪临〉等。本地公司如：联城地产〈丽晶毫庭、聚龙苑〉、尖锋地产〈金色家园〉在操作模式上基本一样，但外地公司在营销推广方式上做的比较好一些；开发商自销的营销人员只有个别项目的素质较好，如：金碧湾花园，清新县的瑞枫花园等。总体来讲在推广方式上都较简单，很多项目都没有广告投放，销售人基本都有统一的服装，但不够热情，个人销售能力一般（除美联物业）。
五、清远市房地产发展趋势（两年内）
1、小高层、高层住宅唱主角，高层还是集中以江景楼盘为主，小高层因为兼有多层和高层优势，比多层节约用地，又比高层住宅节省成本和建价，所以也会有很大的发展空间。
2、适当发展别墅区，开发区远离市区，自然环境和地理环境都比城区有优势；适当发展高档住宅，既可满足社会需要又符合发展需要。
3、中小户型比例适当扩大，如单身家庭、丁克家庭、老年家庭越来越多，以及第二套住宅，旅居模式的大量涌现。中小户型无疑成为这些人的首选，而且也是许多年轻夫妇购房的第一个里程碑。再就是受到国六条“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”的新规定的影响。
4、居住性和适应性要增强，住宅设计从追求豪华外表和大面积转向房间设计“以人为本”和整体质量提高，面积不一定要大，但要有适合的比例。
5、住宅科技含量增高，推广环保技术、智能系统等。
六、清远市政府的策略
1、以支柱产业为目标发展房地产业：作为未来清远第三产业的重要增长点，清远房地产业将成为国民经济的支柱产业，并与珠三角城市功能形成错位发展。
2、经营城市，打造清远城市地产主题：作为“珠三角后花园”，在休闲经济快速发展的背景下，政府应把握好机遇，尽早规划，在房地产业发展方向上加强与旅游的结合，做大做强清远的“休闲旅游地产”、“养生地产”和“颐年地产”品牌，以差异化的城市房地产主题开发，有效提升清远有别于珠三角其它地方的城市魅力和竞争力。
3、坚持品牌经营思路，提倡品质地产开发：目前清远市处于高速的城市发展时期，房地产发展处于放量阶段，呈现健康的发展态势。当前政府部门应重点做好以下五件事：①加大宣传力度，稳定并增强开发商对清远的投资信心。②制定地方性的灵活措施，进一步繁荣清远的房地产市场。③适当放松近年出让地块的出让金收缴的规定。④引入更多的品牌发展商，促进房地产业的升级。⑤鼓励扶持标杆性的企业，发挥示范效应。
4、政府搭台，企业唱戏：组织清远市的精品楼盘到其它购房潜力地区举办巡展活动，把清远市的房地产与旅游进行“捆绑式”推介，打造清远“宜居城市、绿色地产”的形象，全面提升清远房地产的市场关注度。
5、尽快起动清远市房产业发展规划的编制：依据《珠三角改革发展规划纲要》和“双转移”等重大政策的出台实施，结合清远市“十个一批”等重大基础设施的建设和清远城市的建设，有针对性地编制未来十年左右的中长期清远市房产业发展规划，同时，土地、税收、法律等配套，确保房地产在政府引导下实现可持续发展。实践证明，这是一项行之有效的方法及措施。
七、开发商的策略
1、以战略的高度，共同打造“清远房地产”的品牌：要有战略性的发展思路，通过与政府、房协、业界同行等联合共同打造清远房地产的品牌，使清远房地产实现可持续发展。
2、以高素质的产品打动区内及珠三角购房者：在总体规划、户型设计、园林建设、建筑风格与建筑细部、配套设施、物业管理等各方面下大功夫，做好每一个细节，实现全方位服务，整体提升清远市房地产产品的开发及营销水平。
3、科学控制房地产开发量与开发节奏：随着广清轻轨的建成开通、《珠三角改革发展规划纲要》与“双转移”政策的逐步实施等，今后一段时间清远的房地产市场都有较大的发展空间，但开发商需时刻保持谨慎的态度进行房地产开发，密切关注市场的供需情况，科学合理地控制好项目的开发量与开发节奏，避免盲目过量开发，降低项目空置烂尾的风险。
4引入国内外先进的房地产专业资源：如城乡规划、建筑设计、工程管理、房地产广告、物业管理等
专业资源。
5、认清并主动适应房地产业发展趋势：充分认识到房地产业具有公共性，公民的基本居住权的优先性是房地产公共性的基础。为此，房地产企业要重新定价、重新设定企业利润预期、重新定位产品客户对象，让其产品价格调整到消费者有支付能力水平上来，实现房地产业的可持续发展。
