房地产行业几个税务政策的建议_房地产行业税收政策

房地产行业几个税务政策的建议由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产行业税收政策”。

一、酬金制下代管资金征收营业税的问题

现行税法规定：

根据《营业税暂行条例》第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。在实际执行中，物业管理企业替全体业主代管的资金被视为价外费用中的代收款项征收营业税。

当前规存在的问题：

在酬金制下，物业公司代管的业主资金也需要缴纳营业税，我们认为与营业税的立法精神相冲突。理由如下：

1、根据国家发展和改革委员会、建设部在 2003 年联合印发了《物业服务收费管理办法》，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2、由于现实中业主大会、业主委员会不具有法人主体资格，不能在银行设立账户，向业主预收的物业服务资金只能由物业服务企业代管，存放于物业服务企业账户中。物业服务企业按合同约定提供服务所需资金，按年度向业主委员会提交财务预算，经业主委员会审核批准后，方可在代管资金中支付。

3、国家发展和改革委员会、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格

【2003】1864号）文中第十二条明确规定：“实行物业服务酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。”

我们的建议：

根据相关行业规定，在物业服务酬金制下，因业主委员会无法开具法人账户而由物业公司预收的有指定用途的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，我们认为并不属于物业服务的价外费用，不应征收营业税。对物业公司按酬金制方式收取的属于物业公司所得的酬金征收营业税。同时，物业公司在包干制下收取服务费，其本质上与酬金制一致，其营业税也应避免重复征收。

物业公司本身属于低端劳动密集型产业，其功能是满足业主需求，同时提供大量基层就业机会。物业公司本身较难产生盈利，对物业公司采用相对宽松的税收政策将惠及最基层民众。

二、土地增值税预征政策

现行税法规定

根据国税发【2010】53号文，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。在该文件的要求下，各地纷纷调高了

预征率，如上海制定了2%、3.5%、5%的三档预征率。

当前存在的问题

我们认可土地增值税预征的调节作用和其必要性，但对于以下两种情况下，预征致使税企业承担了额外的税负：

1、有明显证据表明房地产项目预征率高于清算税率的；

2、有明显证据表明房地产项目无增值额的。

以上两种情况在清算后，势必形成退税，而在实际操作中，企业退税始终存在巨大的障碍。

我们的建议：

对于有明显证据表明房地产项目土地增值税清算税负率低于项目所在地土地增值税预征率或无增值额的（如通过国土部门和建设部门文件能够形成佐证的地价和工程成本，能证明项目税负率低于预征率的），在主管税局批准的情况下，可按企业申报的实际税负率预征。

三、土地增值税分期清算问题

现行税法规定：

根据国税发【2006】187号文，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

当前存在的问题

1、清算主体界定不清

房地产开发项目的立项审批由发改委负责，一宗地一个立项批复。按照国税发【2006】187号文规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，则应按发改委的立项批复为单位进行清算。

关于分期，实际上没有一个通用的定义，通常由房地产开发企业根据自身经营状况、产品设计要求和市场情况确定，不属于国家有关部门审批范畴。各地税务机关对分期的定义也不统一，包括但不限于：立项批复、规划许可证、施工许可证、施工标段、房地产公司营销广告中的分期标准等

2、独立分期清算

《土地增值税暂行条例》第一条：为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。条例中指出合理调节土地增值收益，而房地产项目中单期的收益并不能反映一宗土地的增值收益。唯一能真实反映土地增值收益的是一个项目整体经营结果。

我们认为，为防止房地产项目开发周期过长，长期无法进行清算，因此要求房地产公司对土地增值税先进行分期清算是合理和必须的。但分期清算是保证税款及时入库的有效方法而不是目的，如何分期清算没有明确，比如以分期为主体的独立清算，还是以项目为主体分期进行累计清算。分期清算后如不能进行项目整体清算，会存在以下问题：

A:有损税收中性原则

房地产项目如何分期是通过政府规划部门的要求、设计、营销的需要和企业的资金状况进行决策的。但在分期清算的情况下，因为不同的分期方式，税负差异较大，现在变成了税务导向的项目分期，对企业正常的经营决策造成了较大的干扰，导致税务导向而非商业导向的经营决策。

B：容易导致税负不公

分期清算需要借助各种分摊方法进行成本分摊，目前税务机关、学术界、企业对成本分摊方式存在巨大的争议。项目整体的收入和成本非常清晰且计税口径一致，但通过人为的分摊后，在不同企业、不同地区，差异非常大，导致了严重的税负不公，企业在项目获取时很难通过合理的标准进行投资决策。企业所得税虽然借助各种成本分摊方式进行预缴，但实际在项目开发结束后，不同的成本分摊方式只能在一定期限内形成时间性差异，最终的纳税总额不受分摊方式影响，而土地增值税会形成永久性差异。

我们的建议：

从税收中性原则和土地增值税的立法本意出发，同时考虑税款的及时入库问题，我们建议土地增值税应以项目整体作为一个清算单位，分期清算在性质上仍属于一种预交性质，各期进行滚动加总清算，项目开发销售完毕后，根据项目总销售额和总成本进行清算。