荥阳市14月份房地产市场运行情况分析_荥阳市房地产市场
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荥阳市1-4月份房地产市场运行情况分析
1-4月份，我市商品房投放减少3成，商品房销售面积与去年同期基本持平，二手房交易成交面积减少逾4成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。
一、1-4月份房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资下降1成。房地产开发投资额累计完成59.6亿元，同比下降13.5%。其中住宅投资43.5亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为73%，同比下降17.6%。
(二)商品房投放减少3成。新批准商品房预售面积52.78万平方米，同比减少31.07%；其中：新批准商品住房预售面积39.33万平方米，同比减少46.14%；新批准非住宅预售面积13.45万平方米，同比增长65.64%。房地产开发新开工341.65万平方米，同比增长114.68%；竣工124.77万平方米，同比减少63.38%。
（三）商品房销售面积与去年同期基本持平。商品房销售8878套，同比增长0.83%；面积94.46万平方米，同比减少0.4%；商品房销售额71.37亿元，同比增长5.86%。其中：商品住房销售7913套、同比增长5.1%，面积86.67万平方米、同比减少0.05%，商品住房销售均价7447.24元/平方米、同比上涨5.6%。非住宅销售965套（间）、同比减少22.94%，面积7.79万平方米、同比减少4.06%，销售均价8756.54元/平方米，同比增长13.51%。
4月份单月，商品房销售2613套，同比增长31.9%，环比增长4.9%；面积28.84万平方米，同比增长37.75%，环比增长8.01%；商品住房销售均价7560.67元/平方米，同比增长0.88%，环比增长5.07%。
（四）域外人士购买率逾5成。域外人士购房5090套，占商品房销售总套数的57.33%，与2017年（58.87%）相比减少1.54个百分点。
（五）商品房库存面积增长近5成。经统计，截至2018年4月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积202.39万平方米，同比增长48.05%。其中：商品住房9040套、面积132.27万平方米，商业70.12万平方米。
（六）二手房成交面积减少逾4成。二手房交易成交701套，同比减少15.75%；成交面积8.12万平方米，同比减少45.51%；成交金额2.94亿元，同比增长5.53%。
（七）房地产抵押贷款金额减少3成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理4251宗，同比减少38.12%；抵押面积54.14万平方米，同比减少38.03%；贷款金额24.72亿元，同比减少32.81%。
（八）土地出让面积同比减少3成。房地产用地出让共19宗，面积48.6万平方米（合728.95亩），同比减少37.4%。
（九）房地产行业税费征收减少16个百分点。我市房地产行业税费征收共计完成21.34亿元，同比减少16.35%。其中:房地产开发土地出让金成交金额10.51亿元；房地产行业地税收入共计完成5.13亿元，占地税总收入9.14亿元的56.13%；房地产行业国税收入5.05亿元，占国税总收入9.96亿元的50.7%。房地产行业税收（10.18亿元），占全市税收收入（19.1亿元）的53.3%。
二、房地产市场运行情况分析
（一）1-4月份房地产市场运行呈现的特点
1．房地产开发投资首次下降。1-2月份，我市房地产开发投资同比增长81.5%，增速比2017年全年回落16.7个百分点；1-3月份同比增长32.7 %，增速比2017年末回落65.5个百分点，比1-2月份回落48.8个百分点；1-4月份同比下降13.5%，房地产开发投资首次出现同比下降。
2．商品房投放连续4个月下降。1-2月份，我市商品房投放15.79万平方米，同比减少52.31%；1-3月份，商品房投放36.47万平方米，同比减少23.8%；1-4月份，我市商品房投放52.78万平方米，同比减少31.07%，降幅比1-3月份增加7.27个百分点。其中：商品住房投放39.33万平方米，位居郑州县（市、区）第6位，同比减少46.14%，降幅比1-3月份增加3.87个百分点。
3．商品房销售面积连续两个月实现单月同比增长。受2017年5月3日起实施的商品住房限购政策影响，我市单月商品房销售面积连续10个月同比减少，3、4两个月份实现单月同比增长；同时，1-4月份商品房销售面积降幅收窄至0.4%，与去年同期基本持平。其中商品住房销售86.67万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比减少0.05%，降幅比2017年末收窄17.19个百分点。
4．待售商品住房消化周期连续10个月处于供求平衡区间。截至2018年4月末，我市商品房累计可售面积202.39万平方米，其中商品住房132.27万平方米、商业70.12万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积20.53万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为6.44个月，自2017年7月份以来连续10个月处于供求平衡区间（6-12个月）。
5．商品住房销售均价总体平稳。1-3月份，我市商品住房销售均价7399.59元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨6.67%，涨幅比2017年末下降4.08个百分点；1-4月份，商品住房销售均价7447.24元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨5.6%，涨幅比3月末下降1.07个百分点。其中：1月份商品住房销售均价7780.37元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨15.62%，环比下降1.42%；2月份为7218.59元/平方米，位居郑州县（市、区）第9位，同比上涨5.63%，环比下降7.22%；商品住房销售均价7195.66元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比下降3.05%，环比下降0.32%；4月份为7560.67元/平方米，位居郑州县（市、区）第9位，同比上涨0.88%，环比增长5.07%。
（二）房地产市场预测3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”“五一”前后，住房城乡建设部就房地产调控问题密集约谈了12个城市，推动地方政府落实调控主体责任。5月19日，住房城乡建设部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号），要求“坚持调控目标不动摇、力度不放松。毫不动摇地‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。”表明国家将持续遏制投机炒房。
受郑州市加快国家中心城市建设、地铁6号线和10号线等开工建设等利好因素影响，我市房地产市场在住房限购的形势下，总体呈稳中趋升态势，一季度商品房销售降幅收窄至近7个月来最低值，3、4月份单月商品房销售面积实现近10个月以来连续两个月同比增长。考虑到限购政策在我市实行已满1年，市场主体已适应调控常态，并积极、有序应对，预计接下来，我市商品房投放将总体充足，商品房销售将稳中有升，商品住房销售价格将总体平稳，商品房库存消化周期将持续保持在供求平衡区间。
三、建议
（一）政府部门加强市场监管。一是政府职能部门要进一步落实地方调控主体责任，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。二是要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。三是要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。四是要加强舆论引导和预期管理，全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
（二）开发企业严格稳控房价、依法经营。开发企业一是要严格落实国家、省、市调控政策，合理制定销售价格，严格稳控房价，确保项目销售价格总体稳定。二是开发企业要认真落实《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行 国土资源部关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知 》（建金〔2017〕246号）文件要求，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件，方便购房人购房置业。三是要严格执行国务院新修改的《城市房地产开发经营管理条例》“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定，按时按质向购房人交付房屋。四是开发企业要加大荥阳城市品牌、开发项目宣传推介力度，并采取适当的优惠促销措施，促进商品房销售。
（三）缴存职工依法合规提取住房公积金。缴存公积金的购房人要积极响应《住房城乡建设部 财政部 人民银行 公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知 》（建金〔2018〕46号）精神，不伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，杜绝提取住房公积金用于炒房投机，避免个人信用记录受到损失或惩戒。
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