企业房产及土地使用权转让所涉及的税种及税率_房地产企业税种及税率

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企业房产及土地使用权转让所涉及的税种及税率

A公司准备转让其名下的土地和房产，原值2000万，欲以5000万的价格转让。请问：

1.企业转让土地和房产应缴哪些税？ 2.各项税款的缴纳比例？

3、如果A公司的主要资产就是上述土地使用权和房产，通过股权转让的方式将A公司转让给B公司，在税收方面是否有特殊规定？

一、企业转让房产和土地需要缴纳的税种：

1、营业税及附加：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计算营业税，营业税税率为5%。按照实际缴纳的营业税缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加。

2、企业所得税：企业转让不动产收入扣除转让过程中缴纳的相关税费、发生的清理费用、不动产计税基础后为转让所得。税率为25%。

3、土地增值税：旧房及建筑物扣除项目的规定：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条：

(1)能取得旧房评估价格并经税务机关确认：①旧房评估价格=重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。③转让环节缴纳的税金。

(2)没有评估价格，但能提供购房发票并经税务机关确认：①发票所载金额②按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额③土地的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。④转让税金

(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

2、转让未进行开发的土地使用权扣除项目的规定①取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。②转让环节缴纳的税金。单独转让土地使用税不得核定征收土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”

4、印花税：按产权转移书据万分之五贴花。

二、如果企业转让股权，且企业主要资产为房产和土地的1、土地增值税：《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》规定，转让股权且股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税。

2、企业所得税：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定：”

三、关于股权转让所得确认和计算问题企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。”

3、印花税：按产权转移书据万分之五贴花。