中央决定坚持调控楼市 促进房价合理回归_促使房价合理回归

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中央决定坚持调控楼市 促进房价合理回归

中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

中央决定坚持调控楼市

明年继续实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”

据新华社电 中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

保持经济政策连续

会议强调，明年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。

宏观调控及时微调

会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。

要着力扩大内需特别是消费需求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入。要进一步夯实农业基础，完善强农惠农富农政策，促进农业稳产增产。要努力保持物价总水平基本稳定，增强市场调控能力，搞好重要商品产运销衔接，切实降低流通成本。

促进房价合理回归

要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。要大力推进产业结构调整和区域协调发展，积极培育和发展战略性新兴产业，推动传统产业优化升级；加大对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展的支持。

要认真落实“十二五”节能减排综合性工作方案。要促进对外经济稳步发展，推动出口结构升级，积极扩大进口，引导外资更多投向高端制造、节能环保等领域。要扎实推进重点领域和关键环节改革，深化财税、金融、资源性产品价格改革，完善促进民间投资体制。要加强以改善民生为重点的各项社会建设，加快教育事业改革发展，坚持就业优先战略，健全社会保障体系，深化医药卫生体制改革，扎实推进保障性安居工程建设，创新社会管理和服务。

预测房价：明年楼市是更冷的冬天

中原地产三级市场总监张大伟分析，中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，“从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归”，这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。

张大伟说，因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，但明年他们很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。

他分析说，未来几个月内，央行可能多次下调金融机构的存款准备金率，主要金融机构的存准率将降至19%或19.5%，由此市场会获得一定的流动性，肯定会有部分资金进入楼市，但是预计进入房地产领域的部分不会太多，对房地产企业资金链起不到多大的缓解作用。

目前房企的资金缺口巨大，即使部分资金缓解房企压力，只不过是延缓降价时间，市场拐点依然可以说基本确立。

“这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。

物价：CPI可能降至3%-3.5%

交行金研中心研究员陆志明表示，受翘尾因素走低等多重因素影响，今年年末到明年年初物价将继续下行，预计12月CPI可能会降至4%以下，全年CPI可能在5.4%左右，2012年CPI可能下降到3%-3.5%。

国开证券研究中心宏观分析师杜征征表示，CPI目前已经处于下行通道，但仍有反弹的可能性。目前CPI的下降主要是食品价格下降带动，而食品价格与天气等因素关系非常密切，现有的有利因素不一定会长时间持续至明年。同时，欧洲进一步放松流动性，大宗商品价格可能进一步上涨，这些都是明年CPI可能出现反弹的潜在隐患。

金融：明年存准率或多次下调

海通国际预期明年可能有5-6次调降存款准备金，视具体情况也可能有不超过3次降息行动，以解决经济艰难的问题。

杜征征预计明年会下调存款准备金率3-4次，是否会降息存在很大不确定性。

郭田勇指出，目前看不到需要加息的必要。中国目前的存款准备金水平偏高，明年可以调整2-3次，使其达到20%以下的水平。

星展银行大中华区高级经济师梁兆基认为，根据目前中央对货币政策的取向，明年全年将不会降低利率，但存款准备金则有多次下调机会，预期到明年中期前下调两次到20%的水平。

交通银行金融研究中心最新发布报告显示，考虑到今年年末和明年年初物价压力有所缓解，但快速大幅回落的可能性较小、地方投资积极性可能下降、四季度GDP增速仍将继续回落、国际市场环境恶化对我国出口不利，货币政策可能继续保持稳健的总体基调，审慎平衡、前瞻把握、针对举措和适度放松。

释疑：宏观经济政策基调缘何不变？

原因1：有利于经济平稳运行

国开证券研究中心宏观分析师杜征征表示，“稳健货币政策”的内涵比较广，明年经济增长和物价走势都存在比较大的不确定性，可调整空间比较大。过早的放松或收紧货币政策都是不合适的，货币政策更强调灵活性和前瞻性。全面放松货币政策风险较大，而稳健的货币政策有利于经济的平稳运行。

原因2：政策需要保持连续性

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，货币宽松的结果通常是大量资金堆积到固定资产投资、房地产等领域，不仅埋下通胀、资产泡沫隐患，也使经济结构愈发扭曲。他认为应当适当提高对经济减速的容忍度。当经济增长速度降下来一些时，反而对调结构、推动各项改革有帮助。郭田勇同时指出，我们的政策需要保持连续性，在一些需要重点扶持的领域，比如中小企业、战略性新兴产业方面，可以引导资金倾斜，使资金投放到最需要的领域。

原因3：财政政策助结构调整

国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群认为，积极的财政政策用来解决增强经济发展的内生动力、推动结构调整问题。

中信证券首席宏观经济分析师诸建芳说，所谓积极的财政政策，并不一定要大兴土木，其实调节不同收入人士的税收，对部分缺乏资金的企业减税和下调各项收费，就可以给予经济实质性的帮助。“具体而言，国家将会更多地采取财政政策来调控宏观经济，可能会安排更多具体的财政政策进行调整，政策本身也会更加积极一些。”

海通国际经济及策略师黄薰辉表示，在积极的财政政策方面主要有两个重点，一是跟民生相关的支出，保障性住房，教育文化方面支出；另一方面是今年来下降过快的交通运输方面的投资。本报记者高晨

社科院发布住房绿皮书 住房市场的调整趋向“软着陆”

明年房价仍会缓步下降

本报讯（记者张然）昨天，中国社会科学院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011~2012）》。绿皮书认为，本季度房价下行通道刚刚打开，预测明年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面，住房市场的调整趋向“软着陆”。

绿皮书表示，明年在不出现重大外部因素冲击的情况下，主要政策得当，住房市场的调整趋向“软着陆”。具体表现为经济增速略趋回落，新的经济增长动力仍显不足；房地产信贷或现审慎放松；土地市场延续降温趋势；商品住房投资逐月回落，开发商面临严峻考验，房地产行业重组可待；住房销售总体下滑，但下降速度不快；住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。在这样的情况下，很多购房者都处于观望状态，等待“抄底”。

对于房价何时能够见底，房地产行业绿皮书主编，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示“趋向软着陆”不等于见底，即“软着陆”也不一定在2012年就完成。绿皮书指出，明年中国的住房市场面临着报复性反弹和“硬着陆”两大风险。建议继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施。同时建立房地产调控的应急机制，做好房价下降的各种应对预案。

市场：促销优惠加剧价格竞争激烈

政策或现微调但从紧基调难变，各方结束观望将作有限调整。

限购政策下符合条件的需求主体难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手，减缓成交量下降的速度。

2011年第四季度继续观望

2011年9月，物价涨幅、外贸增速及货币增速等出现回调迹象，宏观调控政策进一步取得成效，但是二、三线城市房价坚挺甚至上涨。所以即便第四季度宏观调控政策可能微调，但房地产领域从严调控的基调不会改变。短期内更多地方政府出台限购措施的可能性不大，但政策的细化、落实和执行会有所加强。

开发企业会进一步调整市场策略，尤其是资金或业绩完成压力大的企业，促销力度继续增强，降价或呈蔓延之势。值得注意的是，土地市场的低迷诱使大开发商可能快速清盘，腾出资金扩大土地储备，中小开发商采取跟随策略将会增多。由于房价下行通道刚刚打开，居民更多是采取继续观望的态度。

2012年第一季度信贷仍紧

中央对房地产领域严控立场不会松动，即使第一季度是信贷发放高峰期，但对房地产领域仍旧保持从紧。地方或许根据自身财政收入对房地产的依赖程度，以及2011年调控目标的完成情况，在某些领域作出调整。面对依然紧缩的资金环境，开发企业则继续加大促销力度回笼资金，降低库存。若降价幅度达到满足限购条件的部分购房者的预期，他们可能会出手购买。

2012年第二季度购房分化

如果通胀率进一步得到控制，能够达到预期目标，那么银根紧缩可能会缓解。如果房地产市场出现过冷局面，中央调控政策将适度微调，调控的针对性可能会增强，降低“一刀切”的负面影响。地方政府可能会针对本地出现的问题，在政策执行上相应作出调整。开发企业会在上半年的销售旺季采取更积极的策略，可能会由更多的暗降变成明降。购房者可能分化，部分购房者结束观望状态入场交易。

2012年第三季度心态复杂

中央的严控基调不会改变，限购也不会取消。如果地方财政吃紧，又没有可替代的资金来源，地方可能会在更大范围内打“擦边球”，或者在某方面向中央争取更有利于自身的政策调整。无论是开发商还是购房者，都会针对政策面的变化相应调整自身的策略。开发商会充分评估上半年的销售状况，相应调整年初计划。购房者的选择余地可能更大，是否出手购买的心态更复杂。

价格：一季度现拐点大降概率很小

价格由稳趋降，第一季度或现拐点。在整体性量价增幅逐步收窄的驱使下，销售量的破位将促使销售价格的下降，这种势头由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

2011年第四季度小幅下降

年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时期，也是第二年经营计划的制订期，上年各项任务的完成情况会在很大程度上影响下一年经营目标的确定。预计大开发商会率先选择性降价，降低库存的同时试探市场对价格的反应程度。如果反应良好，进一步以价换量的概率增大，部分中小开发商将会跟进。总体上绝对价格将会小幅下降，但是大幅降价的概率很小。

2012年第一季度拐点显现

受春节假期的影响，市场价格将总体保持平稳，拉锯状态将持续一段时间。

二、三线城市价格增幅将会收窄，同比增幅下降的城市继续增多。一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导。开发企业在第一季度获得信贷资金的多寡将会对价格产生较大影响，信贷资金在房地产领域偏紧态势难以改观，价格拐点很可能在第一季度显现。

2012年第二季度老盘大降

2009年以来，高涨的房地产投资增幅、新开工面积增幅始终在高位运行，开发商库存量快速增加。为消化库存，降低资金压力，预计开发企业在第二季度会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，从而争取上半年的业绩。绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。如果短期内整体降幅太大，市场将产生更大的期望。所以，整体性降价幅度有限。

2012年第三季度价格趋稳

如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，那么降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。如果上半年销售能够缓解资金压力，那么整体价格将趋稳，维持第二季度以来的价格状况的可能性较大。

销售：库存压力增大推盘速度降低

总体将呈下滑，其间或有波动。初步推测：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地产开发投资高速增长，房地产库存压力增大，推盘速度会降低。

2011年第四季度短暂回升

预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，以价换量开发企业逐步增多，销量可能会短暂回升。

2012年第一季度再次下滑

预计销售量的增幅将进一步下滑，同比增幅可能会低于2011年同期，市场更加胶着。季度末如果市场价格能够达到部分购房者的预期，则会促使销量一定程度地增加，限购政策不太严格的二、三线城市的表现会更突出一些。

2012年第二季度决定业绩

第二季度是传统的旺季，也是上半年业绩的决定性时段。预计为完成上半年的业绩目标，开发企业的促销手段将会更加丰富，力度也会更大，若市场回应积极则销量将有所提升。在限购城市，销量增加是否满足以价换量的要求，很大程度上取决于有购买力的需求者是否符合购买条件。

2012年第三季度销量放大

如果市场拐点在第二季度出现，将有利于刺激市场销量的上升，市场活跃程度将提高，更多的刚性需求者将进入市场，形成对市场价格一定程度的支撑。如果上半年销量不理想，则第三季度整体性价格下降幅度较大，销量将会在第三季度放大。

房价稳中有降有望顺利实现

本报讯（记者孙雪梅）昨天，北京房地产协会发布11月北京新建普通住宅房价监测数据，11月份，全市新建商品住房成交均价每平方米21004元，同比下降5%，7个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价每平方米17061元，已连续5个月环比下降，同比下降0.7%。全年房价“稳中有降”目标有望顺利实现。

房价趋稳明显

北京房协秘书长陈志表示，11月新建、二手住房成交均价同比均出现下降，从年初2.5万到2.6万元/平方米的均价稳步下降，目前稳定在2.1万元/平方米，目前北京房价趋稳明显，但并没有出现某些机构说的跌破2万元的大跌态势，基本稳定在均价2.1万元/平方米。

作为本市房价控制目标的新建普通住房，1-11月份成交量占住房成交总量的85%，成交均价每平方米13914元，比去年全年水平下降6.3%，预计年底前市场形势不会发生大的改变，全年房价“稳中有降”目标有望顺利实现。

对于全市新建住房库存量达到13万多套，陈志称，其中有两万多套保障房，应该刨除。此外，2008年金融危机带来的房地产市场调整中，这一数据曾达到14万余套，但随着2009年相关政策的出台，只用了半年高库存量就发生了改变。

首现整体降价

“中心城区、城市功能拓展区、城市发展新区及生态涵养四大主要供应区，首次出现整体向下态势，趋势性的降价态势明显。”陈志介绍，这是首次出现四个功能区的整体房价下降。

数据显示，11月份，全市在售项目185个，其中价格下降的26个，持平的155个，合计占97.8%。在限购、限贷“双限”调控政策下，市场整体表现供大于求。“降价换量”项目由通州向大兴、房山、昌平等近郊热点区域蔓延，部分项目成交均价比周边或前期至少低了10%，均获得不同程度的热销。居民家庭首次购房比重连续第9个月维持在九成左右，投机投资性需求基本挤出，刚性需求得到较好满足。

陈志透露，目前，市房协已经联合伟业我爱我家、腾讯房产对整个楼市现状进行调查，相关调查结果会在下个月公布。他强调，随着房价稳中有降目标的实现和居民收入增长7%目标的实现，北京购房人购房支付能力将得到提高。（来源：京华时报）