屋顶漏水不能拒缴物业费_屋顶漏水物业负责吗

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屋顶漏水不能拒缴物业费

尾房网2004-10-11 11:29:00

张律师：1998 年，我买了一套独栋别墅。1999 年交房后没多久，我发现屋顶渗漏，物业公司帮我进行了一次屋顶大修。一年后，同样的问题再次出现。自2000 年起至今，物业公司数次派人上门维修，但屋顶渗漏问题始终未能彻底解决。物业公司说，超过房屋保修期后的维修费用由我承担。为此，我因屋顶渗漏没有修好拒绝缴物业费。物业公司多次发出催款通知，我的答复是渗漏问题不解决，我就不缴物业费。近日，物业公司告到法院，要我缴拖欠的物业费。来信请问，就我的情况而言，屋顶渗漏由谁负责维修？我拒缴物业费的理由在法律上能站住脚吗？

市民王先生王先生：屋顶渗漏属于房屋质量问题。你是否可以此为由拒缴物业费，关键要看屋顶渗漏能不能构成你有效的抗辩理由，这需要先明确房屋质量保修的两个法律规定。

首先，房屋质量保修责任由谁承担、保修期是多长？根据国家及本市有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。根据现行规定，屋顶防水的保修期是五年，但在你购房时，屋顶防水保修期的规定仅是自交屋之日起两年。根据“法不溯及既往”的原则，你适用两年的保修规定。

从来信反映的情况看，物业公司实际上是受开发商委托进行维修的。根据民事委托行为的基本原则，受托人行为的法律后果由委托人承担。也就是说，物业公司对你房屋进行维修的法律后果由开发商承担。如果维修达不到质量要求，你仍可以要求开发商承担相关责任。

其次，保修期满后，屋顶渗漏应由谁负责维修，费用由谁承担？一般来说，屋顶属于住宅共用部位。《上海市居住物业管理条例》第38条规定，“住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支。”可见，超过保修期后的屋顶渗漏维修，应当由整幢住宅业主按比例承担费用。由于你购买的是独栋别墅，业主只有你一个人，所以保修期满后的屋顶渗漏维修费用由你一人承担。如果有维修资金的话，维修费用可从维修资金中列支，但实质上还是由你一人承担。在你独自承担维修费用的情况下，你可以自行选择是委托物业公司来帮你维修，或是委托其他专业公司维修。

在搞清楚上述两个问题后，可以得出如下结论：在房屋保修期内出现的屋顶渗漏问题，你应当与开发商进行交涉以维护自身合法权益；保修期满后出现的屋顶渗漏问题，物业公司可以接受你的委托进行维修，但物业公司并没有法定义务为你进行免费维修。据此，屋顶渗漏并不能构成你不拒缴物业费的有效抗辩理由。你的理由在法律上站不住脚。