有关出租房市场调查的文章_淘宝村出租房情况调研
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房租缘何快速上涨？调控“住房租赁”亟待加码
2010-07-19 15:55:20
好房源很抢手，租金明显在涨。”中原地产闵行区七宝店一业务员6日这样向记者介绍近期住房租赁的行情。
近日，各地房租有不同程度的上涨，部分城市涨势较快。高房价没有显著回落，房租却悄然涨起，这让不少新就业人群、外来人口等存在“租房刚性需求”的群体感到压力。
房租快速上涨，主要是租赁旺季到来所致，也和适租房源长期供不应求、买方市场观望情绪浓厚等因素有关。
作为新一轮楼市调控的内容之一，房屋租赁市场还有待更好地规范、管理，廉租房、公租房等租期稳定、价格相对低廉的房源亟待加快“入市”。
“售”冷“租”热：部分地区房租呈较快上涨态势
离上海地铁九号线七宝站步行五分钟之遥，有一个“牡丹新村”小区，出租房较多。中原地产的业务员介绍，二手房的买卖近期十分冷清，但租赁却相当红火。一套67平方米的两居室，去年二季度的租金还只是每月2000元左右，今年6月下旬的报价已达2500元左右，至7月初已涨至2800元。
他还说，近期租房的人明显增多，一般一套房子不用一周就可租出，租客七八成都是刚参加工作的大学生，通常是两三个人合租一套两居室或三居室。这位业务员所在的门店，6月二手房的成交量比5月下滑三成，但租赁单数却是前者的两倍。
5月起，复旦大学硕士毕业生王宇和室友一起在虹口足球场附近找了一套合租房。王宇说：“我们前后约过五、六个中介，每次想去看房，都被告知原先的房子已经没有了。我跟着其中一个中介看了两天，有些房子价格合适但环境太差，有些房子价格高出预期；此外，中介还总是催促我们赶紧预订，称‘不然马上就没了，而且7月份租金会更贵’。”
统计数据印证着人们的直观感受。上海房屋租赁指数办公室新公布的数据显示，6月上海房屋租赁指数为1227点，较上月上升6点，环比上涨0.49％，且呈现出近年来少有的低、中、高端市场全线上涨的态势。
中原地产研究咨询部总监宋会雍介绍，从各门店监测的数据看，上海6月二手房租金涨跌均有：在普陀区的中远两湾城、闵行万源城以及大虹桥区域等，投资客集中，近期挂牌出租量增多，房租稳中有降；而世博园区外围、地铁线附近及高校周边等区域，交易量和租金都有10％以上的上涨。
“房租上涨”是4月中旬新一轮调控政策出台后各地楼市的一个新变化。比如，北京一些二手房中介公布的数据也显示，调控政策出台之后租赁成交量相比之前上涨超过50％，租金价格环比上涨超过5％，单位使用面积租金首次突破50元每平方米。
房租上涨的“季节因素”和“调控因素”
这一轮房租快速上涨，原因何在？综合各方分析看，主要有三类：
一是“季节因素”，每年的春节过后和6－8月间都是租房旺季，前者是年后大批农民工返城，后者则是大学毕业生就业，两者均显著增加了租房需求。业内人士分析，大学生就业租房的高峰期仍将持续，因此部分地区房租可能将维持1－2个月的上涨。二是“调控因素”，受调控导致的观望情绪影响，一部分欲转租为购的人群延长租房期，同时一部分业主“转售为租”“合力”激活了租赁市场，使之呈现“价涨量增”状态。三是最低工资线、人均可支配收入等标准的逐年提高，以及市区适租房源供应的长期偏少，也增加了房租上行的动力。
值得关注的是，在此次房租上涨中，中低价位房租涨势尤为突出，这对新就业大学生、城市外来人口等“夹心层”人群造成一定压力。复旦大学毕业生王宇说，在虹口足球场周围，稍微好一点的两居室月租金都已涨到3000元以上，且中介费需要1000多元，加上水电费和生活开支，“差不多半个月的工资就没了。”
另一方面，“租房”换不来“心安”，一些人对“租房”生活的顾虑仍挥之不去。一些长期在上海租房住的外来人员告诉记者，他们有过多次“被迫搬家”的经历，有时是房东单方面想隔出更多小间用于“群租”，难以接受的租客只能搬走；有时是房东在房价快速上涨时把房屋“转租为售”，为此不惜赔付违约金也要让租客走人等等。
中国指数研究院副院长陈晟认为，租金涨跌是一个短期问题，租房者合法权益保障的薄弱、租房的不稳定性更是困扰我国住房租赁市场的关键问题。
“住房租赁”调控有待进一步加快
“住房租赁”是此次房地产调控的重要内容。今年4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，便明确要求“住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。”
业内人士建议，部分地区房屋租赁供不应求的局面短期无法完全改变，眼下应着手解决房屋空置率居高不下的问题，将大量存量房逼入市场，并防止某些机构在调控期间借机炒作房租上涨的行为，这也可以进一步坚定人们对调控的信心。
陈晟还认为，目前我国许多城市租售比悬殊。如果依靠出租，房屋的投资回报率只有2％－3％，远低于一个健康市场5％以上的水平。如果租金的合理上涨能和房价的合理回落同步，将有利于促进房地产市场的理性发展。但他强调，租房市场应和商品房市场一样，部分需求价格由市场自行调节，但前提是政府应承担起为租房托底、保障的职责。
新一轮楼市调控加大了廉租房、公共租赁房等“保障性租赁房源”的推进力度。这些房源租金较低，租期稳定，因而备受期待。业内人士建议，廉租房、公租房的计划亟待加快落实，尽快转变成包括大学生、常住人口等在内的大量中低收入人群看得见、住得上的现实房源。
责编：毛明洁
来源：新华网 租赁市场补涨 热点区域租房价半年涨20%
2010-07-19 15:52:17
楼市新政实施两个多月后，上海房屋买卖市场呈现“冰封”状态，租赁市场却出现了租金加速上涨之势，上海房屋租赁指数涨幅已连续两个月超过0.4%，一些热点板块租金涨幅超过了20%。
上海房屋租赁指数办公室的监测显示，今年6月，上海房屋租赁指数为1227点，较上月上升6点，环比上涨了0.49%。租赁市场低、中、高端房租金全线飘红，且呈现近来少有的快速上涨之势。
时值世博会召开期间，园区周围的短租需求持续火热，老西门、打浦桥等板块因此成为沪上房租的领涨板块，耀江花园、卢湾城市花园等短租租金的上涨幅度均在20％以上。商务楼宇集中的徐家汇、陆家嘴等板块，房屋租金也稳步上涨。以徐家汇板块“东方曼哈顿”96平方米的房型为例，今年1月份的租金为6500元/月，目前已涨至7800元-8000元/月。另据中原地产新物业顾问焦文介绍，新政前后，陆家嘴板块的房价不见波动，但租金却有10％－15％的上浮，出租的热门户型以100-120平方米的两房为主。
交通便利和配套完善的住宅小区，更能赢得租客青睐。据21世纪不动产上海区域数据监测中心监测，新政以来有两类板块成为租赁市场的后起之秀。一类是位于市北区域、接近中心城区，各项配套都较为成熟，且租金水平相对较低的板块，例如普陀宜川、闸北大宁等。受大宁购物中心人气渐旺及轨交1号线交通带来便利影响，新政后大宁板块的房租普遍上涨了10%左右。板块内“新梅共和城”93平方米的房型，今年1月份的租金为3800元/月，目前已涨至4300元-4500元/月；另一类是地处市区周边、有轨交线路经过，且有固定上班族租客群体的板块，例如闵行七宝、浦东北蔡等。闵行七宝的 “万科城市花园”100平方米的房型，今年1月份的租金是3000元/月，目前为3000元-3300元/月。
业内普遍认为，近期上海房屋租金上涨明显，是多种因素叠加的结果。上海房屋租赁指数办公室认为，受毕业生租房需求推动，6、7、8三个月本来就是租赁市场的传统旺季。而目前因为买卖市场走向不明，一方面不少购房需求转向了租赁市场，另一方面，因二手房价格下跌，不少业主将原先挂牌的物业由卖转租，由此激活了租赁市场。
中原集团研究中心经理瞿安新表示，二手住宅的租赁市场往往是以实际居住需求为基础的，较少存在投资炒作现象，近年来租金较为平稳。近期二手住宅租金上涨可以认为是对前期的一种补涨，预计下半年租金涨幅将会逐步趋于缓和。21世纪不动产专家则表示，近期二手房市场买卖冷清，中介门店业务重心开始向租赁倾斜，多家中介争取一单业务时有发生，租金也在竞争中被人为抬高。
责编：毛明洁
来源：解放日报
买卖冷淡租金高涨 暴利致房屋租赁市场洗牌
2010-07-19 15:39:54
一个中介老板，从去年拥有两家门店到现在仅剩下半家门店，二手房买卖惨淡，现如今，他惟有指望租赁市场可以“峰回路转”。
一个毕业两年的女孩，因为租金暴涨，一月内搬了两次家。
史上最严厉的调控之下，二手房成交跌至低点。曾经不为注意的租赁市场，成为众多中介公司青睐的蛋糕。
而小中介只能在夹缝中生存，大中介内讧不断升级欲重新划分租赁市场格局。
大中介“哄抢”租赁市场
买卖冷淡租金暴涨
一个月的时间，媒体工作者小王搬了两次家。
今年5月份，由于租约到期，中介涨价，小王决定换个环境，却没有想到租金相较以前已经与日暴涨。经过半个月的折腾，小王在天通苑与人合租了一个两居室，平均月租金1000元。小王表示，面对不断暴涨的房租，小王不断调整自己的承受能力，从原来的月租金400元调整至现在的1000元。
没想到，小王在天通苑才住了不到一个月，房东打来电话表示，要将每月1000元房租上涨到每月1500元。并表示，周边的中介已经给房东找好下家，如果小王认为不能接受，可以搬走。无奈之下，小王只好选择再次搬家。而小王搬走的第二天，一中介就以2600元的价格把该房子租了出去。
事实上，5月份以来，很多租客都有与小王一样的感受。
新政执行历经一个多月的时间，虽然房地产交易市场日渐趋冷，却使得租赁市场空前火爆，租赁价格节节攀升，屡创新高。
据链家地产市场研究部统计，目前约有30%左右的租客因为租金高企不得不选择偏远的地区，或是房屋品质稍差的房源进行租住。
根据统计显示，2010年前6个月，北京市平均租赁价格为2928元，比2009年的2547元上升15%，上升幅度较大。特别是新政出台后上涨惊人。据统计，今年5月、6月北京平均租赁价格为3000元，同比上涨20.3%。
中介公司被指涨租幕后推手
随着租金暴涨，媒体频频高度关注。租客抱怨与日俱增，中介开始成为大众眼中的房租推手。
9.3万套，这是今年上半年全市的租赁量，远远超过了新房住宅的销量，接近二手住宅的成交量，创下了历史同期的最高纪录。
根据北京市交易管理网的数据，今年1-6月份，北京市共办理租赁约9.3万套，相比2009年同期多出了1.6万套，同比涨幅超过两成，达到20.8%，创下了历史新高。尤其是第二季度，北京市共办理租赁业务近6万套，达到了去年上半年总量的3/4。
值得注意的是，按照往年的惯例看，从正月十五开始到4月份，是一个租赁高峰期，然后五六月份会相对淡一些。就拿去年来说，去年5月份的租赁量比去年4月份要下降15%。但今年的情况不一样，四五月份的租赁量节节攀升，5月份的租赁量不但没降，反而还比4月份涨了5%。
“3月份以来，由于租赁需求量的骤增，导致租金涨幅加快是显而易见的。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。
而与此同时，二手中介的买卖业务则低迷至冰点。
于是，各大中介业务重点开始从二手买卖转移到租赁业务。而由争抢租赁业务引发的争夺战也频频发生，甚至出现动手打架事件。
租赁业务争抢战到7月份开始再度升级。
7月2日，北京某知名中介入户发传单哄抬租房价被网友捉个现形，并将该传单内容传到网上更加确凿地说明了中介有故意抬高租金的行为。
传单确实是某知名中介在海淀区展春园致业主的一封信，信中标注了该小区各种居室的租金水平，而网友反映，实际租金并没有这么高，中介之所以这么做就是想用高租金吸引更多的房源为自己所支配。
尽管这则传单并没有显示出该知名中介的名字，但据北京一家媒体分析，该中介为北京租赁市场老大我爱我家。
7月7日，住房和城乡建设部委托行业协会完成的调查报告显示，中介是推高房租的主要原因。这则消息更是将中介推到了风口浪尖。
面对这场大众对中介的指责，各大中介却没有争议，反而默认了这一事实，但矛头却都指向“某中介”。
买卖低迷小中介“吃不消”
二手房买卖市场降到冰点
看着隔壁那间冷饮店进出的人流，张伟(化名)神色有些暗淡，退出还是继续坚守，成了近段时间一直困扰着他的难题。
张伟是一家小中介公司的老板，从事房地产中介行业已经有6个年头了。此前一直在顺驰经纪公司，去年看见市场行情不错，5月份跳槽出来自己在天通苑北苑附近开了一家中介门店。由于业务不错，又开了第二家门店。但是今年市场急转而下，张伟不得不关掉一家门店，现在剩下的这家门店也因业绩不好，盘出一间租给别人开冷饮店。
去年以来，北京市的房地产市场经历了过山车式的调整，张伟也亲身经历了这一切。用他的话说，2009年，是挣钱最多的一年，是北京房价涨幅最大的一年，是成交量最大的一年，也是社会各界对房地产最关注的一年。
然而，在经历了辉煌的2009年后，近几个月中介二手房买卖惨淡。“牛市”半年获利50多万元
张伟指着门前的一条街，告诉记者，“你看看这里有几十家中介公司，竞争非常激烈，特别是大公司对小公司采取‘围抢’策略。在业内，‘围’指的是区域内出现一家新的门店，大公司就开始在你周围开店，打压你；‘抢’就是大公司的中介人员多，经常会来抢生意”。
张伟回忆说，“那个时候很辛苦，由于新店没什么影响力，只是凭借着自己手中积累的一些客户房源，同时为了站稳脚跟，支付4000多元的房租，自己每天还要去附近的小区发放传单，寻找新的房源”。
即使这样激烈的环境，张伟还是凭借着多年在中介行业摸爬滚打的经验和二手房市场的火爆，开了第二家店。
对于自己的成功，张伟主要归结为大“市”所趋。用他的话说，“市场太好了，傻子都能赚到钱，去年半年的时间，自己的两家门店成交了50多套房子，纯利润就达到了50多万元”。而记者了解到，由于去年二手房交易火爆，一般经纪人的月收入全达到了万元以上，一些大中介公司的领导年收入超百万。
根据有关机构统计数据，由于2008年底开始出台的一系列房地产优惠政策在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了消费者的购房负担，同时2008年受抑制的刚性需求也开始集中释放，再加上交易价格的连续上涨强化了其继续上涨的预期，诱发了投资投机性需求。去年北京市二手房交易总量达到了26.7万套，相当于2005、2006、2007年三年的交易总量，去年底北京市二手房近4万套的单月交易量也震惊业内。
如今张伟感叹，估计再也不会遇见那样的市场了，只要手里有房源就根本不愁卖。自己去年10月份成交了一套二手房，短短的一周时间内业主调了四次价格，而且还要求全款，但是依然有人愿意买。
近八成中介整月无一单
或许正是应了回光返照这句话，2009年一路疯涨的二手房市场，在今年3月份最后一轮冲高后，交易量急剧萎缩。张伟被迫关闭了一家门店，同时也将剩下的一家门店盘出去一间租给别人卖冷饮。
在张伟看来，交易量的下滑是在所难免的，自己已经从中分到了一杯羹，到现在闭店歇业也无所谓。他说，今年春节过后，炒房的势头太猛了，许多客户全是现金付款，还有的业主居然拍卖出售自己的房产。
相关数据显示，今年3月份北京市二手房交易量出现了新政调整前的最后疯狂。随着3月15日一天内出现三块天价地王，二手房交易量也出现了急剧上涨，日签约量首次突破了1000套大关，当月成交近2万套二手房。
可是随之而来的是市场的急转而下，在房价肆无忌惮的上涨后，政府终于开始进行打压，于4月17日出台了“国十条”。特别是其中对于二套房贷的从严和暂停三套房贷的政策，让市场交易量出现了狂跌。
记者从北京市房地产交易管理网二手中介公司备案的数据获悉，目前北京市从事房地产中介业务的公司达到2400家左右，而在今年6月份，有成交记录的中介公司仅有566家，近八成中介公司在6月份没有一单生意。
张伟向记者表示，从今年4月份政府开始调整房地产市场开始，自己的公司只成交了一套房子。他说，“中介市场门槛低，这个行业里鱼龙混杂，像我这样的小公司在市场中所占的比例高达90%以上，因此市场不好了大多数全选择了退市，或者闭店收缩战线，等市场好了再干”。
和这些小的中介公司船小好掉头相比，一些大的中介公司由于二手房市场的业务急剧下滑，开始把目光转向了租赁市场。从而引发新一轮的竞争大战，期间交织着中介哄抬租金、聚众打架等不和谐的声音。
暴利导致强势垄断
荧灿地产总经理顾辰天表示，目前高校周边相当大的一部分房源被中介公司所控制，中介公司用低价从房主手中收购房源，也就是将自己变成房屋的代理人，然后再以高价出租，自己与租户签订租房合同，一般来说一套房子的差价在200-400元之间，一套房子中介公司一年就获利3000-5000元，而对于一个囤积三四千套租赁房源的中介公司，一年下来收入相当可观。
据中原地产一位内部人士计算，北京某中介公司5-6月合计签约租赁18000套，而每一套租金按照原来市场价保守估算是2000元/月。如果按照中介收费原则，一般是收取一个月租金，这样算来，这家中介公司正常的利润应该是3600万元。
现在市场涨成2500元/月了，利润就成了4500万元。相较以前这家中介多赚了900万元。但实际上，这家中介所赚取的利润不仅仅如此，他们还吃差价。就算这家18000套里面有20%为代理房源也就是房屋银行，约3000套。这3000套中每套都有一个月以上的空置期。那么该中介每月的利润就是3000套×2500元又是750万元。如果再加上差价500元，该中介最终的利润为500元×3000套×12个月=1800万元。
该人士还透露，租赁房屋银行这项业务的盈利点有五部分：第一部分是代理费，一个月租金。第二部分是空置期，一般一年房主只有10-11个月租金。第三差价一般在10%-20%房租，这次哄抬租金潮有些公司赚了上千万。第四：群租，那就更多了。第五：押金不退。
这些被指责推高房租的“某中介”究竟是谁？
行业内一位资深人士透露，我爱我家在一个月之内连续给媒体发了20篇关于租金上涨的分析，在推涨房租过程中“功不可没”。
“中介机构是租金上涨的导火线，租金的确有上涨空间，没空间如何挑拨也挑拨不起来。”一位中介人士表示，租金暴涨的根源是买卖价格太高。但在租金暴涨过程中，某些代理公司的确赚了不少，不应该让整个中介行业为其背黑锅。
对此我爱我家副总裁胡景晖向记者表示，北京房地产交易网备案的从事租赁业务的中介在300家左右，我爱我家从开始就一直从事房屋的租赁业务，目前在北京市租赁市场的成交量排名第一。但是并没用像外界同行的指责那样，操作租金价格，形成垄断。
胡景晖向记者表示，目前北京可以租赁的房屋在120万套左右，其中每年租赁量大约在60万套左右，而通过中介公司交易的仅为30万套。相对于买卖市场而言，中介在租赁市场获得的报酬相对较少，因此经纪人也不会从中操作。
业内人士分析，众多中介把矛头指向我爱我家，是因该公司占据了市场的大部分份额，而且其业务类型主要以租赁代理为主，所以他们就掌握了房源，租金上涨对他们更有利。而此次二手房市场低谷来得出人意料，对以房产交易为主营业务的中介公司来说打击力度很大，中介内讧不断将可能倒逼租赁市场格局重写。责编：毛明洁
来源：北京商报
租房有“三怕” 何时才能放心租房
2010-09-10 10:46:16
这些年来，人们一直在呼吁和讨论，房价这么高，年轻人为什么不租房而一定要买房？除了大城市租金高以外，几乎所有租过房的人都体会过租房的“三怕”，一怕上当受骗，二怕随意涨价，三怕房东突然有一天说：“对不起，我要卖房，请你搬家。”与其提心吊胆地租房，不如咬咬牙买房——这成为很多人被迫买房的重要原因。
租房人之所以会有这些顾虑，还是因为租房市场始终不够规范，乱象频频。一方面，不良中介“先收费、后看房”欺骗租房者、恶意推高房租、吃差价的现象仍然时常发生，但受到处罚的却很少见。另一方面，房东和租户之间的合同如同一纸空文，房东擅自涨价、中止租赁，租户擅自转租等行为，得不到合同的约束。此外，租房市场长期缺乏权威的统计信息，供需情况、房源分布、租金等都来自各个中介公司的统计，而没有统计部门的准确数据，导致制定有关政策、引导市场发展缺乏最基本的信息，人们租房也缺少指导。
总体来看，当前租房市场的规范程度，远远比不上新房和二手房交易市场，也远远滞后于百姓的租房需求。
更令人担心的是，租房市场的种种问题并不是一朝一夕形成的。规范租房市场为什么这么难？缺少政府这只“有形的手”是关键。近年来各方一直呼吁规范租赁市场，中央到地方各种促进房地产市场健康发展的文件中也都提到这一点，但却鲜有实质性的措施出台，有限的措施也收效甚微。
两年前和某地政府官员私下聊天时，这位官员曾说，相比买卖市场，政府从租房市场中并没有什么收益，连营业税都很难征收，也就缺乏规范市场的动力，任其“自生自灭”。
这位官员的说法也许有一定的代表性。但是，各地政府应该看到，租房也是安居的一种方式，规范和发展租房市场，是促进房地产市场健康发展的重要内容，有利于分流相当一部分购房需求，稳定房地产市场，从而有利于经济发展和社会稳定，因此稳定租房市场也是重要的民生问题，不能仅盯着利益。尤其是在近两年房价居高不下、租房需求上升的情况下，努力规范租房市场变得更加紧迫。
房屋租赁往往发生在房东、租户、中介等个体之间，管理规范的难度确实不小。前不久某市为了规范租赁市场，曾联合几十家中介做出了包括不发布虚假租赁信息、及时办理网上备案，不额外收取费用等在内的6项承诺。声势虽然浩大，但仅仅靠这种形式的承诺，恐怕效果有限。规范市场，还需要政府下决心、想办法，拿出行之有效的措施来，尤其是健全的法律法规和监管奖惩措施。首先，可以出台专门的法规对房地产中介哄抬价格、发布不实信息等行为进行规范,对欺骗、吃差价等违规行为严惩不贷。其次，参照房屋买卖合同网上备案机制，进一步完善房屋租赁合同的网上备案，并通过有关规定加强租赁合同的约束力。此外，统计部门应该尽快将租房市场情况纳入统计范围，并及时向社会公布，以利于根据市场变化调整政策，也利于租房人参考，放心租房。
责编：毛明洁
来源：人民日报
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