特别事项说明(房产)_房地产房产情况说明

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换证又要附旧证

本次估价基准日为2010年12月7日，当时办理了《房地产权证》（证号：202D房地证2009字

估的。

3.本次评估范围以委托方提供的《重庆市房产面积测算报告书》内房屋面积分户汇总表记载的面积为评估依据，该面积大于委托方《重庆市商品房预售(预租)许可证》记载面积，最终的产权面积应以产权产籍部门确定的为准，如存在差异，我公司保留修正权，提请本初评意见书使用者注意超出建筑面积的产权合法性，以及面积变化对评估值的影响。

4.委托方所提供的《重庆市商品房预售(预租)许可证》渝国土房管（2005）预字

主城

1.由于估价对象的土地使用权类型为划拨，根据中华人民共和国《城市房地产管理法》和《房地产估价规范》的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产价值应扣减预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。参照《重庆市人民政府关于主城区国有建设用地使用权土地级别基准地价和出让金标准的补充通知》(渝府[2009]203号)予以扣除，出让金总金额为0.71万元。在估价对象转让时具体出让金应以当地国土部门实际征收的数额为准。

区县

由于估价对象的土地使用权类型为划拨，根据中华人民共和国《城市房地产管理法》和《房地产估价规范》的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产价值应扣减预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。参照《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》(渝府发(2000)76号)予以扣除，重庆市11级商业用地楼面价的出让金单价为200元/平方米，出让金总金额为0.71万元。在估价对象转让时具体出让金应以当地国土部门实际征收的数额为准。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

海棠三支路44号1幢1单元5-2,两者不一致。本次评估以委托方提供的荣昌县公安局昌州派出所出具的《证明》所记载坐落位置及门牌号为准，具体坐落位置及门牌号应以有权机关确定的为准，本公司保留修正权，在此提醒本报告使用方注意该事项。

土地证和房产证不一致

估价对象1-3《国有土地使用证》证载土地用途为住宅，《房屋所有权证》证载用途为营业，本次根据委托方要求以《房屋所有权证》证载用途来评估。若将估价对象1-3按营业用途转让时，须根据国家及重庆市的相关规定办理相应手续，并根据（渝国土房管发〔2002〕486号）文件规定补缴由住宅用途变更为商业用途的出让金10.37万元。

违法建筑

根据委托方提供的《重庆市房地产权证》(104房地证2005字

人身财产及其他合法权益。除非为了被监护人的利益，否则不得处理财产。提请抵押双方注意。

分摊土地计算

本次估价对象分摊土地使用权面积为我们计算得出（分摊土地使用权面积=6759.45÷7044.25×3416.39=3278.26），面积的最终确定以有关产权部门确定的意见为准。

扣除有限受偿款

居委托方提供的《房地产权证》（复印件）显示，估价对象①已向农行重庆市渝北支行松桥分理处设定抵押权（权利价值为23.7万元）。故估价师认为估价对象已存在法定优先受偿权权利价值为23.7万元，若扣除该项法定优先受偿款后，抵押价值为46.15万元；考虑本项目贷款银行仍为原抵押权人且委托方已承诺将在本项目贷款发放时解除原抵押权，若委托方在本项目贷款发放时已经对该抵押权进行了解除，则原抵押解押后的抵押价值为69.85万元

车位个数说明

本次估价对象的车位个数以委托方提供的《委托估价函》为准，若实际个数与评估个数不符，本次评估结果需做调整。

会所特别说明

根据委托方提供的《重庆市房地产权证》显示重庆大川集团房地产开发有限公司（大川水岸小区开发商）拥有估价对象（会所）的所有权，所有权包括占有、处置、使用、收益四项基本内涵，因此，重庆大川集团房地产开发有限公司有权决定会所的转让、变更、处置、使用、抵押等问题。但会所所有权属于“有限制所有权”，开发商因会所所有权衍生的一切权利必须体现会所的配套服务功能，不能随意改变其使用用途和性质，提请抵押权人注意。

二手房交易

2.估价对象原所有权人为罗富国，目前该估价对象正由罗富国转让予李磊，李磊拟办理二手房交易按揭抵押贷款，故本报告为李磊出具，但由于尚未办理好交易过户手续，评估中仍使用产权人罗富国之产权证，在此提醒报告使用人注意。

房地分估思路

5、估价思路：

采用房地分估方式，先选用适宜的估价方法求取评估对象的土地价值；再计算重新构建建筑物的重置成本，扣除建筑物的折旧，就可求得建筑物的评估价值；最后，土地、建筑物两部分评估值之和即为评估对象在评估基准日的公开市场价值。

6、基本公式：

房地产评估值=土地价值+建筑物评估价值

房地产抵押价值=估价对象评估价格-估价师知悉的法定优先受偿款

楼面地价思路

5、估价思路：

采用房地分估方式，先选用适宜的估价方法求取评估对象的楼面地价；再计算重新构建建筑物的重置成本，最后，楼面地价加上建筑物重置成本与成新率积之和与建筑面积的乘积即为评估对象在评估基准日的公开市场价值。

6、基本公式：

房地产评估值=（楼面地价+地上建筑物重置成本×建筑物成新率）×建筑面积

针对农商行作为委托方的报告

据委托方介绍，本次借款人为（），资产占有方为（），或：据委托方介绍，本次借款人为及资产占有方均为（）。借款人拟用估价对象抵押贷款，须取得资产占有方的书面同意。

常见错误

1.项目登记表不填全 2.资料不齐，未正确排序 3.资料无故未盖章或签字

4.名字、位置、面积、证号、价格（大小写、单价与总价）

5.报告中数据衔接不一致（包括文字与表格；文字与公式；技术与结果等）6.城市维护建设税与估价标的地区的对应不一致 7.土地报告所用文件与方法、地区不匹配 8.改技术报告时把结果报告改错

9.出让金扣除未按对应的文件

10.先检查结果报告的，未将结果报告打印存档 11.作报告时未关注预评里的特别事项说明

12.未按用途说明工业集聚度、商业繁华度、居住适宜度 13.方法与价格不衔接

14.大渡口农商行的预评未加方法 15.划拨地结果未注明已扣除出让金参考值 16.预评备注里的我公司名称不对、两名 17.开发票的报告未签合同、签收回执未签字 18.跃层房未核实面积，证载的是一层还是二层等 19.加总未用word记算

20.土地定义：现实条件、规划条件、设定条件、容积率等

非资产占有方

估价对象并非委托方所有，委托方将其进行抵押贷款应取得资产占有方的书面同意。

估价对象并非借款人所有，借款人将其进行抵押贷款应取得资产占有方的书面同意。

估价对象及范围

位于九龙坡区科园三街98号1-13-2号等2处，建筑面积共计237.87平方米及相应分摊国有出让土地使用权面积共计29.76平方米的住宅用房地产。

抵押权

根据委托方提供估价对象2的《房地产权证》记载：至估价时点，估价对象已向XX银行XX分行设定抵押权（权利价值为50万元）。委托方将其进行抵押贷款，须注销该他项权或取得原抵押权人的同意。考虑本项目贷款时须解除原抵押权，故设定其不存在他项权利。

学校房产过户

估价对象为学校内的住宅用房，委托方将其用于交易时应遵守法律法规的相关规定，在此提请抵押双方注意。

先修房后拿地

估价对象建成于2003年，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，住宅用途法定最高出让年限为70年，因此其土地使用权最长出让年限应为取得土地之日加上70年，但其权属资料《重庆市房地产权证》（证号:208房地证2011字