反向分析贷款养老_关于贷款养老

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财管1201

杨重业

2012015178

分析反向贷款养老

“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

一、国外住房反向抵押贷款的发展现状

当前美国市场上的住房反向抵押贷款产品主要有三种，其中两种由公营机构推出并由政府担保，包括住房和城市发展部(Departmentof Housing and Urban Development, HUD)提供的房屋价值转换抵押贷款(Home EquityConversion Mortgage, HECM)和Fannie Mae 提供的房屋持有者(Home Keeper)贷款，第三种是由私营机构自由基金公司提供的财务独立计划(Financial Freedom)。三种反向抵押贷款产品在适用对象上有很大的区别，HECM计划主要适用于价值较低的房屋，Home Keeper计划适用于中等价值的房屋，而Financial Freedom计划则适用于价值较高的房屋。在上述三种方式中，政府主导的HECM目前遍布全美各州，在反向抵押贷款市场中占据了90%以上的份额。之所以如此，主要原因是住房反向抵押贷款虽然可以通过向资本市场发行债券、掉期互换等方式来规避风险，但其复杂性和风险程度均高于其他类型的金融产品，因而市场化程度不高。

房屋价值转换抵押贷款(HECM)是一种为老年房主提供贴现住房价值来养老的金融机制，老年借款人不需要出售或搬离他们的住房，并可以通过转换住房资产获取养老金。反向抵押贷款可以一次性支付、按月支付或按信用额度支付。HECM是美国国会特别授权的一种反向抵押贷款商品，其全过程接受国会的监督，住房和城市发展部(HUD)必须定期将HECM计划的全部运作情况向国会报告。

根据2010年《华尔街改革与金融消费者保护法案》而新成立的金融消费者保护局正 式成为住房反向抵押贷款的监管机构。据该局2012年6月向国会提交的报告，2009年，美国超过一半的62岁及以上老人其全部资产的55%是房产，因而发展住房反向抵押贷款 具有一定现实基础。只要62岁以上并拥有自有产权房屋者均可申请住房反向抵押贷款。该贷款由住房和城市发展部支持的吉利美（Ginnie Mae)、房地美(Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae)等担保机构为借贷双方提供担保，确保HECM计划的借款人可按时获得借款;而当贷款期限结束时，如果贷款人本息之和超过被抵押房屋价值，其差额部分则由保险基金来补偿，该基金抵押贷款保险费中2%的HECM计划的法律风险因此而转移给了联邦政府。HECM计划在国会的介入和政府政策的支持下，运作非常成功。在美国，联邦住房署担保的贷款手续费包括2%的贷款发放费(或2000美元，两者取其高者)，以及包括因抵押贷款而产生的房产评估费、产权保险费和政府记录费在内的清算费用(陈近，2010)。基于2008年的《住房与经济复兴法案》中对房屋抵押限额的要求，住房和城市发展部公布的2014年度予以担保的住房反向抵押贷款HECM计划最高额度为625, 500美元，而此前仅为417, 000美元。在2011年统计的所有贷款发放机构中，大都会人寿银行(METLIFE BANK)占零售市场的18%，居第一位，富国银行(WELLSFARGO BANK)占零售市场的6%，第一国民银行(THE FIRST NATIONAL BANK)占零售市场的2%，其余则为非银行金融机构，前十位放贷机构占市场的51%，其中没有保险公司。

马萨诸塞州2001年针对老年参加者的抽样调查发现，大部分老年人仅在积蓄即将耗尽或债务负担沉重的时候才会选择住房反向抵押贷款。在大都会人寿(MetLife)与美国国家老龄化委员会2010年联合进行的住房反向抵押贷款者贷款用途调查(可多选)中，约73%的被调查者是用于归还其他房屋的按揭等债务，31%是为了增加日常消费，26%是为了提高生活质量，21%是为了应对不时之需(MetLife, 2012)。由此可见，对于今天己经有数十年住房反向抵押经验的美国来说，由于老年人的债务负担过重，老年人以房养老的最主要原因是还债，而非传统的用于补充养老金的不足。

除美国外，住房反向抵押贷款在经合组织(OECD)其他成员国也发展迅速。在澳大利亚，2005-2011年间住房反向抵押贷款的数量增加了一倍;英国1992-2011年的20年间住房反向抵押贷款的数量和金额都在持续增加;新西兰仅2006年就有4500例住房反向抵押贷款，房屋价值2.27亿新元，比2005年增加了一倍(Smith, 2004;Davey,2007;OECD, 2013)。按照Reifner等人(2009)的统计，2007年欧盟各国共签署了45, 238个住房反向抵押贷款合同，房屋价值达33.1亿欧元。

二、我国住房反向抵押贷款养老模式

（1）南京模式

此种养老模式是南京汤山的留园老年公寓于2005年4月推出的，也是在全国首家推出住房反向抵押贷款养老模式。最大特点是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，不像国外由银行、保险公司等金融机构为老人提供住房反向抵押贷款。南京汤山“温泉留园”规定，拥有该市60平方米以上产权房，六旬以上的孤残老人，资源将其房产抵押给留园公寓的，经公证后可入住老年公寓，并将终身免交一切费用，老年公寓对老人吃住治病全包。但房屋产权将在老人逝世后贵养老院所有。

（2）上海模式

上海模式就是有上海市公积金管理中心推行的，于2007年5月在上海试点的一种住房反向抵押贷款养老模式，该模式也被叫做“以房自助养老”模式。此种模式的做法：65岁以上的老年人，居住面积在50平方米以上的，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，具体的做法是：市公积金管理中心在于老年人签订合同时，便约定按照经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心此后中心以优惠价格将房屋返租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。如果租期满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。对于老人搬出或死亡后的房屋流向问题，公积金管理中心将用于城市的廉租房建设。

（3）北京模式

住房反向抵押贷款养老模式在国外一般是由银行、保险公司提供的，而在国内，保险公司因担心房价下跌的风险、银行机构担心评估和经营层面的难度，双双对住房反向抵押贷款养老模式止于研究阶段，没有推到市场上去。在保监会认可由保险机构作为住房反向抵押贷款的运作实体的模式之后，由于担心房地产市场发生波动，对整个运行住房反向抵押贷款的保险公司产生巨大的风险，于是保监会决定新增一家保险公司——“幸福人寿”保险公司，而不是直接批准已有的保险公司经营住房反向抵押贷款。这样，设计住房反向抵押贷款的资金不是保险业的存量资金，而是新资金。一但房地产市场发生波动，即便造成巨大的风险，其可能波及的也只有这一家。而不是设计对保险业存量资金的威胁，比较安全。于是2007年10月正式开展住房反向抵押贷款。

北京模式对投保人的要求就是62岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，进行销售，出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折算和预制利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。

三、总结

我国面临着日益增强的养老压力，利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件，并且这种产品本身具有较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会各方面都发生着深刻的变化，不确定性义素较多。尤其是我国金融市场还不发达、传统观念有着根深蒂固的影响的情况下，推出发行抵押贷款要非常慎重。政府、学术界、金融机构等部门要通力合作，进行项目的可行性论证、设计符合我国国情的反向抵押贷款产品，实现预期目标。