房地产开发经营全流程法律指引_房地产开发全过程法律
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房地产开发经营全流程法律指引(附光
盘)第一章
房地产公司房地产公司设立的条件
房地产公司的资质等级
房地产公司资质的认定程序
外商投资房地产行业的限制性规定
外商投资房地产企业的设立程序
中外合作房地产开发公司的特殊性
如何设立外商投资性房地产公司
外商投资的公司股权质押
设立房地产项目公司的意义
房地产股份有限公司上市的审批程序
房地产项目联建的效力认定
城镇住宅合作社的设立
律师在房地产公司设立过程中的法律业务第一章房地产公司房地产开发经营全流程法律指引
1.房地产公司设立的条件城市建设的日新月异推动了房地产企业的建立和发展，作为城市建设的主体，大量房地产企业的涌现，也加速了城市建设的不断发展。无论是在征地、拆迁、土地开发、转让等前期准备阶段，还是在房屋销售、租赁甚至后期物业管理阶段，房地产开发企业在整个房地产开发过程中都起着无可替代的重要作用。《城市房地产管理法》将房地产开发企业定义为以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。由于房地产开发企业从事开发和经营的标的为典型的不动产，投资金额高，涉及面广，不仅与人类的生产和生活息息相关，甚至可以影响一个城市乃至国家的整体建设水平和上下游产业发展,房地产开发企业的设立除了必须符合《公司法》的规定外，还必须符合对房地产开发企业的特殊法律规定。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了设立房地产开发企业应当具备的最低条件：100万元以上的注册资本、有4名以上持有资格证书的房地产或建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以作出更高条件的规定。由于房地产开发具有投资量大、资金占用周期长的特点，对于房地产开发企业的注册资金要求要高于一般的企业。房地产开发企业分为四个等级，不同等级的注册资本要求是不一样的。建设部在《房地产开发企业资质管理规定》中，对于不同资质的房地产开发企业的注册资本数额作出了明确的最低限制，规定一级资质的房地产开发企业注册资本不低于5000万元；二级资质的房地产开发企业注册资本不低于2000万元；三级资质的房地产开发企业注册资本不低于800万元；四级资质的房地产开发企业注册资本不低于100万元。由于股份有限公司注册资本的最低限额为500万元，如果房地产开发企业采用股份有限公司形式，其注册资本限额还不得低于500万元。我国不同区域的经济差距较大，国家统一规定的是房地产开发企业的最低标准，经济发达地区的标准要高于上述标准，以北京为例，房地产开发企业最低注册资本在郊区为500万元，在城区为1000万元。另外，不同资质的房地产开发企业对专业技术人员的要求也不相同。一级资质的房地产开发企业要求有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；二级资质的房地产开发企业有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；三级资质的房地产开发企业有职称的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；四级资质的房地产开发企业有职称专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。对于设立外商投资的房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。另外，设立房地产开发企业还必须符合《公司法》的相关规定，具体包括符合法定人数的股东、股东出资达到法定资本最低限额、股东共同制定公司章程、有公司名称及合法的组织机构、有公司住所等要求。2.房地产公司的资质等级房地产行业的最终产品——房屋等建筑物是人类最基本的生产、生活资料，不仅关系到人类的日常生产生活质量，甚至关系到人的生命安全。因此，国家对房地产企业实施资质管理，通过企业的资本实力和管理能力来划分企业承担开发任务的规模和数量，避免由于企业的资金不足、管理能力欠缺损害社会公益和消费者的利益。
（一）一级资质的房地产开发企业一级资质房地产开发企业的注册资本不低于5000万元，拥有5年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续5年建筑工程质量合格率达100%，申报一级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在15万平方米以上，有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
（二）二级资质的房地产开发企业二级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，拥有3年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续3年建筑工程质量合格率达100%，申报二级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在10万平方米以上，有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质的房地产开发企业三级资质房地产开发企业的注册资本不低于800万元，拥有2年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续2年建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质的房地产开发企业四级资质房地产开发企业的注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上并且已竣工的建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于5人并且持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称并配有专业统计人员，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，未发生过重大工程质量事故。上述标准只是全国房地产行业的最低标准，法律授权经济发达地区制定更高标准的资质认定条件，如北京市规定一级资质房地产开发企业的工程技术、财务等业务负责人具有相应的高级职称，二级资质房地产开发企业的注册资本不低于3000万元并且工程技术负责人应具有高级职称，三级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，四级资质房地产开发企业注册资本不低于1000万元。同时规定二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目，三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目，四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。3.房地产公司资质的认定程序新设立的房地产开发企业只能申领暂定资质，达到条件后才能申请正式等级证书。新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和劳动合同等相关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期限不得超过2年，领取《暂定资质证书》后1年内无开发项目的不得延期。房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交企业资质等级申报表、房地产开发企业资质证书、企业资产负债表和验资报告、企业法定代表人和部门负责人的职称证件、已开发经营项目的有关证明材料、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告等。房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。4.外商投资房地产行业的限制性规定房地产是关系国计民生的特殊行业，对于外商投资也有一定的限制，外资如果有意投资中国房地产行业则必须了解相关规定。比如，2004年修订的《外商投资产业指导目录》规定，普通住宅的开发建设属于鼓励类；土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及大型主题公园的建设、经营属于限制类。根据1990年5月19日国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》规定，成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。成片开发应确定明确的开发目标，应有明确意向的利用开发后土地的建设项目。外商如果要成片开发土地，不能以独资公司为主体，而只能以合资或者合作的形式进行。近年来房地产市场发展较快，原有的一些规定已不适应形势发展，需要进一步加以完善。为了提高外商投资房地产企业的抗风险能力，充实外商投资房地产企业的资本，2006年颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对投资总额1000万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例进行了调整，统一提高到不得低于投资总额的50%。设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发1年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务,并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。国家工商总局、商务部、海关总署、国家外汇管理局联合发布的《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》对外商投资公司审批登记规定也作出调整，外商投资设立公司时股东首次出资额应当符合法律、行政法规的规定，一次性缴付全部出资的，应当在公司成立之日起6个月内缴足；分期缴付的，首次出资额不得低于其认缴出资额的15%，也不得低于法定的注册资本最低限额，并应当在公司成立之日起3个月内缴足。外商投资的公司增加注册资本，股东应当在公司申请注册资本变更登记时缴付不低于20%的新增注册资本，其余部分的出资时间应符合《公司法》、有关外商投资的法律和《公司登记管理条例》的规定，股份有限公司为增加注册资本发行新股时，股东认购新股，依照设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。5.外商投资房地产企业的设立程序外国投资者设立独资企业，可委托具有相应资格的咨询代理机构办理申请和报批等事项。独资企业的设立程序较为简单，只需填写《在中国设立外资企业申请表》,编制可行性研究报告,编写公司章程等有关文件，向审批部门（商务部或地方相应政府机构）申请报批。根据《外资企业法》的规定，审批部门应当在收到申请之日起90天内决定批准或不批准。经批准后，由审批部门颁发外商投资企业批准证书，凭批准证书办理相关登记注册手续。外商投资企业在领取营业执照起30日内还需向有关部门办理相关登记手续，如到银行开立外汇及人民币账户；到税务部门办理税务登记；办理海关登记；到外汇管理部门办理外汇管理登记；到商检局办理商检登记；到劳动局办理招工、招聘手续和境外人员就业手续等。根据国家现行法律规定，外商投资企业的设立实行政府逐项核准登记制度。投资总额大小和《外商投资产业指导目录》的项目分类是划分中央政府和地方政府审批外商投资企业权限的主要依据。根据2004年4月9日由国家发改委发布的《外商投资项目核准暂行管理办法》规定，按照《外商投资产业指导目录》分类，总投资（包括增资额）1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准项目申请报告，其中总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请报告审核后报国务院核准。总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目由地方发展改革部门核准，其中限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。地方政府按照有关法规对上款所列项目的核准另有规定的，从其规定。6.中外合作房地产开发公司的特殊性中外合作房地产开发企业的出资通常包括现金和土地使用权两种，中方以土地使用权出资，外方以现金出资。由于房地产开发项目资金需求量通常较大，开发周期又相对较长，因此合同中对资金出资方的主要限制为按照开发项目的建设工期按期出资，逾期则承担相应的违约责任，对以土地使用权出资的一方，则主要要求其土地使用权的完整性。作为房地产开发用地的土地使用权，依法必须是出让土地使用权。历史上，由于种种原因，多存在土地使用权提供方的土地使用权并不完整的情况，主要是未能足额缴纳土地使用权出让金，导致建设项目不能取得相应的权属证书，在开发、销售等环节出现问题。此外，以土地使用权出资一方的义务还在于依约提供开发用地，并办理土地使用权转让的相关手续。房地产开发合作企业通常是具备法人资格的有限责任公司，因此合作各方应同时受我国《公司法》及外商投资法律关于注册资本和投资总额方面规定的约束。通常来说，投资总额指合作项目所需要的全部投入额，包括土地及其开发成本、项目建造成本、合作公司运作成本及相关税费等，而注册资本则仅占投资总额的一定比例。合作方对合作公司的注册资本以外的投资在法律上应如何定性，颇成问题。一般来说，股东注册资本以外的投资应属股东贷款性质，合作公司应在其将来的经营收益中予以偿还，并可作为开发成本列支。合作公司破产或因其他原因清算时，该部分应认定为公司负债而非股东权益。但由于中外合作经营企业的契约型合作的特点，双方可能在合作合同中作出特别约定，或虽未作特别约定，但从其约定可得出合作一方不得就其注册资本以外的投资主张债权的结论。在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下，此种条款应属有效条款。如合作合同约定，全部投资总额由一方投入，双方按约定比例以实物分成的方式分配项目全部收益，在此种合作模式下，很难将资金投入方超出注册资本的投资视作其对合作公司的债权。利益分配方式也是中外合作经营企业与其他法人型企业最为主要的区别之一。中外合作经营是契约型合营，而非股权型合营，合作各方是通过合同对其收益分配进行约定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例进行收益分配，因此在利益分配上存在多种形式。即使合作企业的组织形式是有限责任公司，由于《中外合作经营企业法》相对《公司法》而言属特别法，依特别法优于普通法的原则，在利益分配上可排除《公司法》的适用。加上我国《中外合作经营企业法》又允许外商在一定条件下提前收回投资，更使得中外合作经营企业在此问题上呈现出多样化的特点。以合作公司开发的商品房分成的方式进行利益分配是常见的利润分配模式，这种分配模式其实就是产品分成的方式，是中外合作经营企业采用得较多的一种收益分配方式。在中外合作经营房地产开发企业合同中约定以开发所得商品房分成的方式进行收益分配并不为法律所禁止，合作公司直接将开发所得商品房分配予合作各方作为其投资收益应以保证合作公司的偿债能力为前提。在法律上，股权的受偿地位始终弱于债权，虽然中外合作经营企业在分配方式上可灵活处理，但合作公司始终是一个独立的企业法人，合作各方作为合作公司的股东，不能以损害合作公司债权人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情况下，股东才能分配公司经营收益。《中外合作经营企业法》第21条第2款规定：“中外合作者在合作企业合同中约定合作期满时合作企业的全部固定资产归中国合作者所有的，可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法。合作企业合同约定外国合作者在缴纳所得税前回收投资的，必须向财政税务机关提出申请，由财政税务机关依照国家有关税收的规定审查批准。”这是关于中外合作经营企业合作外方提前收回投资的主要法律依据。这一规定所设定的外商可提前收回投资也成为中外合作经营企业的主要法律特征之一，被中外合作经营企业所广泛采用。无论是中外合作开发还是内资合作开发，都存在由合作一方收取固定利润的问题。在《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》颁布以前，政府主管部门对这种合作合同条款通常并不持否定态度，因此，一旦经其批准，该条款在法律上即应认定为有效，合作各方应按合同约定享受股东权利并承担股东义务。但在该《意见》中已经明确规定：“外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。”从而禁止一方在合作合同中收取固定回报。7.如何设立外商投资性房地产公司随着我国改革开放的深入发展，吸引外资的方式有了较大变化。为了鼓励、促进跨国公司来华投资，使其能对在华投资项目集中管理，减少成本，提高效益，原外经贸部自1995年允许外商举办投资性公司，使外商在华投资蓬勃发展。自1995年4月原外经贸部出台《关于外商投资举办投资性公司的暂行规定》以来，关于外商投资性公司的规定几经修改，以部长令形式颁布的就有6次之多。除《暂行规定》外，又先后颁布了《〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉的解释》(1996年)、《〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉补充规定》(1999年)、《〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉补充规定(二)》(2001年)、《关于修改〈关于外商投资举办投资性公司的暂行规定〉及其补充规定的决定》(2003年)、《关于外商举办投资性公司的补充规定》（2006年）。之所以对其进行了几次较大程度的修改，一方面是由于“入世”后我国颁布的外商可投资领域有所扩大(2002年颁布的新《外商投资产业指导目录》，2004年修订)，外资享受的优惠税收政策有了很大调整；另一方面，随着外商在华投资规模、领域的不断扩大，以及投资方式的不断变化，外商投资需要在华设立投资性公司以适应自身发展。在国务院机构改革后，新组建的商务部对有关外商投资的部门规章中所涉主管部门名称进行修改的同时，将现行有关投资性公司的几个规定整合为《关于外商投资举办投资性公司的规定》(以下简称《规定》)，共计30条，2004年11月17日以商务部2004年第2号令的形式发布，2006年又发布了补充规定，从而为外国投资者的投资及投资管理活动提供了统一的、便于操作的法律规范。所谓外商投资性公司，是指外国投资者在中国以独资或与中国投资者合资的形式设立的从事直接投资的公司，公司形式必须为有限责任公司，也就是外国投资者通常所说的“控股公司”。
具体而言，设立外商投资性公司应符合如下条件：
（一）资金条件申请设立投资性公司应符合如下资金条件：“外国投资者资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，申请前一年该投资者的资产总额不低于4亿美元，且该投资者在中国境内已设立了外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过1000万美元，并有3个以上拟投资项目。”同时规定，“资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，在中国境内已设立了10个以上外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过3000万美元”的外国投资者也可设立投资性公司。以合资方式设立投资性公司的，中方投资者应资信良好，拥有举办投资性公司所必需的经济实力，申请前一年该投资者的资产总额不低于1亿元人民币，所设立投资性公司的注册资本不低于3000万美元。同时申请设立投资性公司的外国投资者应为一家外国的公司、企业或经济组织，若外方投资者为两个以上的，其中应至少有一名占大股权的外国投资者符合上述规定。
（二）递交的申请材料申请设立投资性公司，须将有关材料送地方商务主管部门，待审核同意后，报商务部审查批准。这些材料包括设立合资的投资性公司的项目建议书、投资各方签署的可行性研究报告、合同、章程，外国投资者签署的项目建议书、外资企业申请表、可行性研究报告、章程，投资各方的资信证明文件、注册登记证明文件(复印件)和法定代表人证明文件(复印件)，外国投资者已投资企业的批准证书(复印件)、营业执照(复印件)和中国注册会计师出具的验资报告(复印件)及按需要提交的保证函和商务部要求的其他文件。
（三）出资形式根据《补充规定》，外国投资者须以可自由兑换的货币或其在中国境内获得的人民币利润或因转股、清算等活动获得的人民币合法收益作为其向投资性公司注册资本的出资。中国投资者可以人民币出资。外国投资者以其人民币合法收益作为其向投资性公司注册资本出资的，应当提交外汇管理部门出具的境内人民币利润或其他人民币合法收益再投资的资本项目外汇业务核准件等相关证明文件及税务凭证。自营业执照签发之日起两年内出资应不低于3000万美元，注册资本中剩余部分出资应在营业执照签发之日起5年内缴清。
（四）资金管理外国投资者以其在中国境内获得的人民币利润或因转股、清算等活动获得的人民币合法收益向投资性公司注册资本出资（或增资），投资性公司可将该部分注册资本的全部或部分用于境内投资设立企业。投资性公司以上述注册资本所设企业凭外商投资企业审批机关的批准文件、外汇管理部门核准外国投资者以人民币利润或其他人民币合法收益向投资性公司出资（或增资）的资本项目外汇业务核准件、投资性公司出具的对所投资企业人民币出资来源于上述注册资本的书面说明等文件，即可向所在地外汇管理部门申请办理外商投资企业外汇登记及验资询证相关手续，无须再次办理投资性公司以人民币境内投资的资本项目外汇业务核准件。中外合资的投资性公司以来源于其中方投资者人民币出资的注册资本在境内设立企业，无须办理外商投资企业外汇登记、转股收汇外资外汇登记、验资询证及外资外汇登记等外汇管理相关手续，可按普通境内企业的有关规定正常办理验资手续。行使财务中心或者资金管理中心职能且被认定为地区总部的投资性公司，经外汇管理机关批准，可以对境内关联公司的外汇资金进行集中管理，也可以在境内银行开立离岸账户集中管理境外关联公司外汇资金和境内关联公司经外汇管理机关批准用于境外放款的外汇资金。离岸账户与境内其他账户之间的资金往来，按照跨境资金往来管理。8.外商投资的公司股权质押外商投资的公司的股东以自己的名义通过借贷等方式筹措的资金应当视为自己所有的资金，经验资机构出具验资证明以后可以作为该股东的出资。外商投资的公司的股东向银行等金融机构贷款时，可以将其在外商投资公司的股权作质押担保。外商投资的公司的股东在办理股权质押备案时，应当向公司登记机关提交公司出具的股权质押备案申请书、审批机关的批准文件、质押合同。公司登记机关接受备案后，应申请人的要求，可出具载明出质股东名称、出质股权占所在企业股权的比例、质权人名称或姓名、质押期限、质押合同的审批机关等事项的备案证明。在质押期间，未经质权人同意，出质股东不得转让或再质押已经出质的股权，也不得减少相应的出资额。9.设立房地产项目公司的意义从20世纪80年代末到90年代初，随着外国资本逐步投向我国的房地产领域，项目公司作为一个新的概念产生了，它是一种新型的、专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。从法律上讲，项目公司多为有限责任公司，仍受《公司法》上关于有限责任公司的规定和相关法律法规的调整。但是项目公司又有不同于一般公司的特点，其中最主要的区别就在于项目公司存在的目的单一，就是为了特定项目的房地产开发。房地产项目公司在法律上可以定义为是一种项目管理模式，指以房地产开发项目为对象而从事单项房地产开发经营的企业。项目公司可以说是独立的房地产项目的运作商，它在法律上具有独立主体资格，一个项目公司负责一个房地产项目运作的全过程，即包括前期策划、项目设计、报建、施工、竣工验收到房地产的销售。房地产项目公司能经营的对象只限于批准的项目，其项目开发或经营完毕后通常会进行公司的清算。项目公司的开发经营被限于其所取得的特定的土地使用权的范围，即经营对象仅限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。确需延长经营期的，需经原批准房地产开发经营资格的建设主管部门重新审批，并向工商行政管理机关办理相应的变更登记。设立项目公司开发房地产项目，可以有效地控制房地产项目开发的财务风险。项目公司成立的目的就是为了开发特定的房地产项目，即以房地产项目公司作为房地产开发的专有载体，开发一个项目成立一个公司。这样做的最大好处就在于可以将开发一个项目的风险控制在一定的限度内。由于项目公司具有独立的主体资格，如果因项目的开发经营不善而资不抵债，项目公司可以依法宣布破产清算，不会影响到其他项目或者整个公司，从而得以将财务风险控制在一定的范围内。设立项目公司还可以有效地隔离与母公司的资质风险，房地产开发企业实行企业资质等级管理，并且实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。因此，如果直接以母公司的名义开发项目，一旦其中一个项目开发经营出现了问题，就可能影响到母公司的资质等级。但是如果成立项目公司来开发房地产项目则可以避免这个风险。因为《房地产开发企业资质管理规定》中规定新设立的房地产开发企业能获得为期1—2年的暂定资质，这样房地产项目开发者就能够在开发项目时成立一个项目公司，然后申请暂定资质来进行项目的开发建设，项目结束之后通过项目公司将暂定资质证书注销就可以了，即使项目公司的暂定资质因不良经营等原因被注销，也不会影响到母公司的资质等级。10.房地产股份有限公司上市的审批程序股份有限公司上市是指公司已经发行的股票经证券交易所批准后，在交易所公开挂牌交易的法律行为。股票上市，是连接股票发行和股票交易的“桥梁”。在我国，股票公开发行后即获得上市资格。股票上市可以推动企业建立完善、规范的经营管理机制，以市场为导向自主运作，完善公司治理结构，不断提高运行质量。公司上市后股票价格的变动，形成对公司业绩的一种市场评价机制。那些业绩优良、成长性好的公司的股价一直保持在较高的水平上，使公司能以较低的成本筹集大量资本，进入资本快速、连续扩张的通道，不断扩大经营规模，进一步培育和发展公司的竞争优势和竞争实力，增强公司的发展潜力和发展后劲。随着近年来宏观调控政策对房地产公司提出了越来越高的资金要求，拓宽融资渠道对于房地产这一资金密集型行业尤为重要。各国对公司股票上市都制定了明确的标准，公司能上市表明投资者对公司经营管理、发展前景等给予了积极的评价。同时，公司证券的交易等信息通过中介、报纸、电视台等各种媒介不断向社会发布，扩大了公司的知名度，提高了公司的市场地位和影响力，十分有助于公司树立产品品牌形象，扩大市场销售量，提高公司的业务扩张能力。设立股份有限公司申请公开发行股票的，股份公司的生产经营应符合国家产业政策，其发行的普通股限于一种并且同股同权，发起人认购的股本数额不少于公司拟发行的股本总额的35%，发起人在公司拟发行的股本总额中认购的部分不少于人民币3000万元，向社会公众发行的部分不少于公司拟发行的股本总额的25%，其中公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的10%；公司拟发行的股本总额超过人民币4亿元的，证监会按照规定可以酌情降低向社会公众发行的部分的比例，但是最低不少于公司拟发行的股本总额的10%，且发起人在近三年内没有重大违法行为，股份公司发行前一年末净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产在净资产中所占比例不高于20%，并且股份公司近三年连续盈利。股票首次公开发行指公司第一次将其股票在公开市场发行销售。股份公司的股票经过首次公开发行后即可申请上市，因此，股票首次公开发行是公司上市的必经程序。根据《证券法》的规定，公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。公司公开发行新股，必须具备健全且运行良好的组织机构，具有持续盈利能力并且公司财务状况良好，最近三年财务会计文件无虚假记载，也无其他重大违法行为；上市公司非公开发行新股，应当符合经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。11.房地产项目联建的效力认定房地产项目联建，即通常所说的合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方（或几方）提供资金、技术、劳务等，合作开发经营土地，建设房屋，并根据事先约定分配新建房屋的行为。《城市房地产管理法》第27条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。在司法实践中，由于房地产项目联建发生的纠纷屡见不鲜，其中很多纠纷都涉及当事人签订的协议效力问题。实务中对于房地产项目联建合同的效力问题的把握，应结合最高人民法院出台的两个重要的司法解释进行理解分析，这两个司法解释即《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995年12月27日发布并施行）（以下简称《解答》）和《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日发布，2005年8月1日起施行）（以下简称《解释》）。依照相关法律、司法解释的规定，导致房地产项目联建合同（在《解释》中称为“合作开发房地产合同”）无效的情形主要有房地产项目联建合同的主体不符合法律规定。《解答》中规定，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效。《解释》中规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。同时，《解答》和《解释》中也规定了对于因主体不合格的补救规则：《解答》规定，“在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效”；“当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效”。《解释》规定，“起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。当事人应当注意两个司法解释规定的不同时点，在《城市房地产管理法》实施以前（即1995年1月1日以前），在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效；而在《解释》实施以后（即2005年8月1日以后），可以认定合同有效的时点是在起诉前。房地产项目联建合同欠缺法定要件也可能导致联建合同无效，名为合作建房实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。反之，则可能认定合同无效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。房地产项目联建合同被确认无效后，即面临着土地及地上建筑物、附着物以及相关投资的处理问题。我国法律对无效民事行为的处理原则是双方返还，如果双方当事人对合同无效的后果均有过错的，应当根据各自过错的大小，承担相应的民事责任。比如，《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《解答》中对于无效合同的处理问题作出了较为详尽的规定，合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态分别处理，对于资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；对于资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；对于房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。《解释》对这一问题没有专门作出规定，但严格限制了认定联建合同无效的范围。12.城镇住宅合作社的设立国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局1992年2月14日发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定，本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。住宅合作社的主要任务是：发展社员，组织本社社员合作建造住宅；负责社内房屋的管理、维修和服务；培育社员互助合作意识；向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求；兴办为社员居住生活服务的其他事业。城镇住宅合作社是按照社团法人登记管理的经济组织，是独立的民事主体，可以享有民事权利、承担民事义务，并以自己的名义为民事法律行为。设立城镇住宅合作社主要是为了鼓励城镇职工、居民投资建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居民的居住环境。城镇住宅合作社是公益性的组织，城镇住宅合作社不得在合作建房时为自己谋取利益，而应当全力为社员合作建设住房服务。城镇住宅合作社的设立必须经市、县人民政府房地产行政主管部门批准，并接受建设行政主管部门或者房地产行政主管部门的管理。住宅合作社的类型包括由当地政府机构组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社、由单位组织所属职工参加的职工住宅合作社。组建住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构，由筹建机构向县以上政府房地产行政主管部门提出书面申请。申请内容包括：住宅合作社的类型，入社人员构成，法定代表人，组织章程，建设计划以及资金筹措计划等。经县以上人民政府房地产行政主管部门审查批准后，方可设立住宅合作社。住宅合作社的住宅可以自行组织建设，也可以委托其他单位建设。建设合作住宅，原则上应当纳入住宅小区的统一规划，实行综合开发，配套建设。合作住宅建成后，由住宅合作社自行验收或由当地人民政府房地产行政主管部门组织验收。13.律师在房地产公司设立过程中的法律业务律师介入房地产开发项目的环节应该是从投资者对房地产开发项目有投资意向开始，一直到项目结束，即全程介入。原因在于虽然房地产开发项目周期长、环节多，但是延续性也非常强，往往是环环相扣，如果前期的铺垫工作没有做好，就会影响到后面项目的运作，因此，律师的提早介入可以帮助投资者“瞻前顾后”，防患于未然，保证签订的法律文件的连续性，避免法律风险的发生，或者在发生纠纷时能够得到及时、恰当的处理。公司设立是房地产项目正式启动的第一步，具有非常重要的意义，在这个过程中，律师可以为投资者提供如下法律服务：
（一）提供政策法律咨询服务房地产项目涉及的政策和法律繁多，不仅涉及土地法、城市规划法、房地产管理法等法律、法规和行政规章，还有大量的地方性法规、规章、政策等。此外，作为项目开发的房地产公司还受到公司法、合同法以及担保法等规范市场主体、规范交易活动的法律、法规的约束。近年来国家更是出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，对市场影响甚大。房地产行业实际上是一个法律、法规、政策关联性极强的行业，如果投资房地产项目，应该对这些法律、法规和政策有准确的把握和理解，才能避免投资遭遇不必要的风险。
（二）协助股东确定公司形式公司应该采取什么样的形式与房地产项目的交易结构、投资者的身份和投资预期、对公司未来的发展预期等情况密不可分。比如，如果是外商投资，是采用合资公司形式还是采用合作公司形式，或者是外商独资公司形式；如果是合作开发，是合作方共同成立项目公司还是以一方名义进行开发建设；如果股东希望公司能够上市，是一开始就设立股份有限公司，还是先设立有限责任公司，而后改制为股份有限公司„„采取不同的形式可能对投资各方的利益分配和公司的运营产生不同的影响，因此应该慎重考虑和设计。
（三）规范公司治理结构公司治理的重要性近年来已经被广为认识，公司治理的主要目标在于健全公司营运及追求最大利益，优良公司治理的公司，有助提升企业竞争力与控管风险之应变力。公司治理结构是否合理、合法，直接影响到公司的决策体系是否健全、是否高效、是否能够充分保护股东各方的利益，甚至关系到公司能否正常经营发展。对于准备上市的公司来说，规范的公司治理结构是能否被资本市场接纳的核心条件之一。因此，对公司治理结构予以高度重视，是保证公司顺利运转、长治久安的根本要素之一。如何设计、规范公司治理结构，使其符合《公司法》、《证券法》以及资本市场的要求，是专业律师的另一个服务领域，也是公司设立中最为重要的一个环节。
（四）起草和审查公司设立的文件这其中最重要的是合同和公司章程。如果是双方或者多方合作，合作合同的重要性自不待言，它不仅关系到合作各方的利益保障，也是确定各方权利义务最重要的依据。房地产开发企业应特别注意合同条款表述的准确性、合法性、完整性。由于房地产项目投资大、运作周期长，房地产开发涉及的法律关系相当复杂，与房地产有关的合同专业术语多、标的额大，所以签订房地产项目转让合同时务必有相关专业人员特别是专业律师的参与，确保合同用词精确，内容完整、合法。在实践中，发生争议的合同大多数是因约定不清、用词不准确或因内容违法而无效的合同，房地产开发企业应特别注意这些问题。同时，合作合同还必须符合我国法律、法规的规定，否则可能得不到主管部门的审批，导致项目无法进行。公司章程是公司组织和活动的基本准则,是申请成立公司的必备文件。以往公司对公司章程重视不够，仅将其看作报批用的文件，没有什么太大的作用，常用工商局的范本作一些简单的填充和修改就去报批，导致在实践中很多公司运营的症结问题得不到很好的解决。新修订的《公司法》本着降低行政干预、加强公司自治的精神大幅度减少了对公司运营的强制性规定，而改由公司自行在章程中约定，凸显了公司章程内容及其地位的重要性。形象地描述公司章程的地位，就好像是公司的“宪法”，公司的经营管理都应该依据公司章程进行。因此，公司章程的起草和审查就十分重要，专业律师可以协助股东准备一份符合股东利益和有利于公司发展的公司章程。
（五）协助培训公司员工对公司员工进行法律培训是近年来公司管理中重要的一项活动。律师可以帮助企业给不同岗位的员工进行有针对性的专业培训，帮助员工了解基本法律知识，避免在工作中由于对法律的不熟悉而造成不必要的损失。比如，对人事部门作劳动法方面的培训，对工程部门作建设工程法律方面的培训，对销售人员作商品房销售方面的知识培训等。实践证明，公司员工对于此类培训普遍持欢迎态度，认为对实际工作帮助甚大。
（六）代为办理公司设立各项手续房地产公司设立涉及的部门较多，准备的报批文件也较多，需要付出相当的时间和精力，有了律师的帮助，可以使公司减轻办理手续的负担。
第二章
房地产立项房地产项目开发应经过哪些审批程序
经营性房地产开发项目为什么必须通过招拍挂取得
建设项目用地预审制度
城市土地储备制度的发展历史
建立城市土地储备制度的意义
房地产项目资本金制度
房地产项目手册制度
开发项目质量责任制度
编制可行性研究报告的目的可行性研究报告包括哪些具体内容
城市总体规划的编制和法律效力
控制性详细规划包括哪些内容
选址意见书核发的程序
建设用地规划许可证的法律意义
规划意见书的审批
建设工程规划许可证的法律意义
取得建筑工程施工许可证应具备哪些条件环境影响评价报告应包括哪些内容
消防安全的具体要求
地震安全评价报告包括哪些内容
建设工程勘察设计合同的签订有哪些规定
人防工程建设的要求有哪些
停车场建设有哪些规定
在开发立项审批阶段律师提供的法律服务房地产开发经营全流程法律指引第二章房地产立项房地产开发经营全流程法律指引
14.房地产项目开发应经过哪些审批程序房地产开发程序是由法律、法规及相关部门的具体实施办法规定的，由于每一个法规或办法只能规定一个或几个环节的开发程序或审批原则，因此，各地房地产开发程序及各环节有所差异，但大的原则和主要手续是基本一致的。在报行政机关审批之前，房地产开发公司应完成项目可行性研究报告，附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。根据我国当前的法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序分为下列九个阶段：
（一）选址定点阶段。由发展改革行政主管部门审查可行性研究报告或进行项目核准，国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查，建委办理投资开发项目建设条件意见书，环保局办理生产性项目环保意见书，文化和地震局等相关部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查，规划部门办理项目选址意见书。
（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段。由人防办进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，消防和环保等相关部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查，规划部门对规划总图进行评审并核发《建设用地规划许可证》，规划部门确定建设工程规划设计条件。
（三）颁发土地使用权证阶段。这里对签订土地出让合同之前的审批程序不予叙述，无论房地产企业是通过何种方式取得的土地，在签订《土地使用权出让合同》并取得《建设用地规划许可证》后，就可以依法申请办理《国有土地使用权证》。
（四）初步设计和施工图设计审查。由规划部门对初步设计的规划要求进行审查，消防部门对初步设计的消防设计进行审查，交警部门对初步设计的交通条件进行审查，人防办对初步设计的人防设计进行审查，国土资源局进行用地预审，环保局及地震等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查，建委制发初步设计批复并对落实初步设计批准文件的要求进行审查，建委对施工图设计文件进行政策性审查并根据业主单位意见核发技术性审查委托通知单，建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
（五）规划报建图审查阶段。由消防部门进行消防设计审查，人防办进行人防设施审查，建委及园林等相关部门按职责划分对相关专业内容和范围进行审查，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件并核发《建设工程规划许可证》(副本)。
（六）施工报建阶段。由建设单位办理施工报建登记，建设方对工程进行发包并确定施工队伍，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查并核发《建筑工程施工许可证》。
（七）商品房预售许可阶段。房地产开发企业提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上证明、开发企业的《营业执照》和资质等级证书、工程施工合同、商品房预售方案后，由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
（八）建设工程竣工综合验收备案阶段。建筑工程质量监督部门对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收，规划部门和消防等相关部门对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
（九）房地产项目权属初始登记阶段。房地产开发企业提交申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋竣工验收资料、房屋测绘成果后，由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。15.经营性房地产开发项目为什么必须通过招拍挂取得从1987年著名的深圳土地拍卖第一槌开始，市场供应土地这一新生事物就显示出强大的生命力。但在此后相当长的一段时间里，协议出让土地的方式仍然占据着主导地位，土地一级市场运作中存在着很大的弹性空间，土地给谁、给什么价，都具有相当的随意性，从而使土地过量供应、低价出让、暗箱操作等现象得以发生，大量应由国家取得的土地收益白白流失。这不仅严重影响了对土地资源的保护和合理利用，也扰乱了土地市场秩序。2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求“大力推行国有土地使用权招标、拍卖”。2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即“11号令”），规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。土地招拍挂制度，从此广泛建立起来。按照中央纪委第二次全会和国务院廉政工作会议的部署和要求，各地陆续普遍实行经营性土地招拍挂出让制度。2003年，监察部、国土资源部印发了《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》，同年开始的土地市场秩序治理整顿工作也把落实“招拍挂”列为重要内容。2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”，这就是在业界引起极大震动的所谓“8·31大限”。通过上述几个文件的颁布和实施，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场开始实行以招拍挂方式的公开交易。招拍挂是我国行政制度改革、市场制度改革及土地使用和出让制度改革的产物。经营性土地出让一律招拍挂，这是法律的要求，是建立社会主义市场经济的客观要求，是以市场为基础配置土地资源，规范土地市场，促进合理用地，深化土地使用制度改革的必然要求。改革开放以来，我国土地的供应和使用先后发生过两次重大变革，先是土地使用从“三无”（无偿、无限期、无流动）到“三有”（有偿、有限期、有流动），而后确立和推进土地招拍挂出让方式。从以往全国土地出让的实际看，大多采取的是协议出让方式，这对深化土地使用制度改革，加快培育土地市场，产生了一定的制约，既不利于盘活国有存量土地，进一步显化土地资产，也不利于使有限的土地资源发挥最佳效益；更不利于加强廉政建设。因此，对经营性用地实行公开招拍挂出让，有利于建立和完善土地市场体系，实现政府对土地市场的有效管理和宏观调控，进而实现国有土地资产的最大价值，是我国市场经济发展到今天的必然之路。16.建设项目用地预审制度建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。在建设项目用地预审制度确立之前，开发企业立项的基本审批程序是报发展改革行政主管部门立项，然后再报规划局审批建设方案，在这其中，国土资源管理部门的作用是确认土地性质，评估土地出让金，颁发《用地规划许可证》。通常只要发展改革行政主管部门对建设项目进行了立项审批，国土资源管理部门就得供应土地，没有对项目的否决权，处于从属和被动地位。建设项目用地预审制度实际上是对建设项目审批程序的调整，也体现着政府对土地规划问题的新角度和看法。建设项目用地预审内容包括审查建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划、审查建设项目是否符合国家供地政策、审查建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定、审查是否占用耕地以及补充耕地初步方案是否可行等。建设用地单位向国土资源管理部门提出用地预审申请的程序与项目投资性质有关，对于政府投资审批类项目，建设单位应持项目建议书等材料向国土资源管理部门提出用地预审申请；对于非政府投资核准类的建设项目，发展改革行政主管部门对建设项目核准后，应向建设单位核发项目办理用地预审告知单，建设单位持项目告知单等材料向国土资源管理部门提出用地预审申请；对于非政府投资备案类的建设项目，发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表，建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书，规划行政主管部门核发规划意见书后，建设单位持项目备案表和规划意见书等材料向国土资源管理部门提出用地预审申请。国土资源管理部门对用地单位的申请依法进行审查，对符合规定的核发建设项目用地预审意见。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。17.城市土地储备制度的发展历史城市土地储备制度是指，由城市政府委托或授权的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排。国外的土地储备制度最早可追溯到1896年的荷兰。自20世纪初以来，瑞典、瑞士等许多欧洲国家也相继建立起了土地储备制度。此外，加拿大、澳大利亚等国也实行土地储备制度，美国的夏威夷、纽约等部分地区也推行过类似于土地储备的制度。从建立土地储备制度的动因看，大多数国家建立土地储备是为了解决由于城市人口急剧增加，住房供给短缺、房屋和土地价格高涨，城市低收入家庭的居住、生活环境恶化等城市发展问题，如荷兰的阿姆斯特丹市的土地储备就是为涌入城市的工人提供公共住房的需要而建立的。从政策的目标看，各国实施储备制度的目标基本定位在促进城市有序、均衡发展，提供住宅，改善城市生活环境，抑制土地投机和平抑地价上。1996年8月上海成立全国第一家城市土地收购储备机构承担城市土地的收购、整理、出让工作。2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确要求“有条件的地方要试行土地收购储备制度”，许多城市纷纷成立土地储备机构，累计共成立了2000多家。建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的再一次创新，是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求。18.建立城市土地储备制度的意义通过建立城市土地储备制度，强化了政府垄断土地一级市场的权力，增强了政府对土地市场的宏观调控能力。政府在土地层面上的宏观调控作用，主要是通过土地的规划权、土地用途管制、农地转用和农地征用的审批权、土地市场游戏规则的制定以及制定土地税费政策等手段来实现的。城市土地储备机构通过征用、收购、置换、回收、土地整理等方式将各类土地集中，直接进入城市土地储备库或经过开发后进入城市土地储备库，然后按照城市土地年度供应计划并运用市场机制出让和出租这些储备的城市土地，使城市政府能够完全垄断城市土地一级市场。城市土地储备制度改革了原来的城市土地供应渠道及土地供应的方式和手段，从而使城市土地市场的发育更加规范化，使之更加符合社会主义市场经济的发展要求。通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能；通过运用“收购、储备、出让”的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产的合法收益；通过直接控制的储备土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。城市土地储备制度的建立，可以集中城市各种闲置、分散的土地，由土地储备机构统一管理，这有利于政府实施土地利用总体规划和城市总体规划，进一步优化城市土地利用结构，从而确保在微观上使城市每一块用地都得到最合理、最有效的利用，提高土地利用率，而在宏观上达到城市用地结构平衡的目的。土地储备制度通过对城市存量土地进行统一收购和垄断供应，可以盘活城市存量土地，防止土地资源的闲置和浪费，同时还可以抑制中间商的土地炒作行为，规范土地市场行为，创造平等竞争的公平市场环境。由于实行土地统一收购和垄断供应，能提高土地市场透明度，提高招标、拍卖方式出让土地的比例，最大限度地体现了每一宗土地的市场价格，防止国有土地资产流失。同时，净地出让政策还通过土地前期开发实现了土地增值，并且可以将土地增值收益转移到政府手里，增加政府收入。土地储备机构可以利用储备土地进行抵押贷款，以及发行土地债券等来筹集城市建设基金，推动土地金融的发展，推动城市建设的步伐。城市土地储备制度的建立，从法律上确定了政府委托或授权的城市土地储备机构对土地的优先购买权，将从制度上抑制城市土地炒卖活动，促进城市土地市场的平稳发展。19.房地产项目资本金制度 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。1996年8月23日，国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发〔1996〕25号)，该通知规定，从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2004〕13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%提高到35%。20.房地产项目手册制度《城市房地产开发经营管理条例》第19条规定，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。这就是房地产项目手册制度。房地产项目手册制度是一种制度性、常规性的监控措施。实行项目手册制度是政府部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定和合同的约定进行开发建设而采取的重要监督管理措施，房地产项目手册记录的内容包括房地产开发企业是否按申请预售许可证时许诺的时间进行开发建设、预售款项是否按期投入、拆迁安置是否按要求进行、工程项目是否发生变化等。通过项目手册制度的实施，政府主管部门可以加强对房地产市场的监控，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金，进行配套建设，完成拆迁安置；对工程质量是否符合预售条件等进行审核，可以有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生。21.开发项目质量责任制度按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发项目质量责任制度是指房地产开发企业建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当按照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。在房地产开发中，参与项目建设的主体有很多，造成工程质量问题的因素也可能包括勘察设计、施工等多方面，但是依据法律的规定，因工程质量问题对外承担责任的主体是房地产开发企业，也就是建设单位。因为房地产开发企业作为房地产项目建设和营销的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与者都是开发企业选择的，都和开发企业发生合同关系，因此，对外承担责任的主体应当是开发企业。开发企业在承担了相应的责任后，可以依据合同的约定向出现问题的一方提出追偿请求。实施开发项目质量责任制度是为了更好地保护消费者的利益，使消费者在受到侵害时得到及时的救济。在商品住宅销售中，法律还规定了《住宅质量保证书》制度，这也是对房地产开发企业开发项目质量保证的进一步强化和落实。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。建设部于1998年5月12日发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》对此作出了进一步的规定，销售商品房的房地产开发企业均应按照这个规定严格执行。22.编制可行性研究报告的目的在进行房地产项目开发建设之前，必须对房地产项目的可行性进行科学的分析论证，即对选定的房地产项目进行可行性研究和经济评价，并在此基础上作出正确的房地产投资决策，从而取得最好的投资经济效益和社会效益。也就是说，可行性研究是指具体实施某一开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究及评价。可行性研究的工作重点是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行，也就是通过调查研究，综合论证一个投资建设项目在技术上是否先进、是否实用可靠，在经济上是否合理，在财务上是否能够盈利，是否值得投资于这个项目。可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和基本建设程序中的重要组成部分，是项目立项申报、规划设计、工程建设的重要依据；也是开发建设单位进行投资决策，编制设计任务书，与各有关部门商谈合同、签订协议，进行工程设计、设备订货、施工准备，筹集资金、向银行申请贷款，环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据。可行性研究一般分为两个步骤，即编制《项目建议书》和《可行性研究报告》。《项目建议书》和《可行性研究报告》的主要区别在于研究深度和范围的不同。一般情况下，可以理解为《项目建议书》是初步的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》是深化的《项目建议书》。《项目建议书》和《可行性研究报告》可以分阶段单独编制，也可以在条件成熟时合并编制《项目建议书（代可行性研究报告）》。在投资体制改革以前，不论政府投资还是企业投资，房地产开发项目都需要政府立项审批，编制可行性研究报告是房地产企业项目开发过程中必经的程序。投资体制改革后，企业投资房地产项目只需政府核准或备案，不再需要立项审批，但政府投资的项目仍然需要编制可行性报告并报政府立项审批。23.可行性研究报告包括哪些具体内容可行性研究报告应包括项目概况、市场需求分析、项目选址及建设条件、总体设想和规划构思、建设规模和建设内容、物资供应、环境保护、经营管理组织安排、投资估算、资金来源和外汇平衡、效益评价及最终结论等组成部分，具体内容如下：
（一）项目概况包括项目背景及来源情况、开发建设单位基本情况、项目建设的必要性及目的、编制依据、项目概况及主要经济技术指标情况。
（二）市场需求分析包括房地产开发业的现状、前景预测和对本项目的影响。
（三）项目选址及建设条件包括开发项目位置及周围环境、供水、排水、供热、供电、燃气、通信、道路等现状及未来发展情况。
（四）总体设想和规划构思包括总体设想、规划方案、配套设施、交通组织、绿化方式、建筑风格、结构类型等。
（五）建设规模和建设内容包括总占地面积、规划用地面积、规划建筑面积、绿化面积、容积率、建筑密度、绿地率等各项主要经济技术指标。
（六）物资供应包括建设项目工程所需主要原材料如钢材、水泥、木材等的用量及水、电、气等的用量。
（七）环境保护包括项目建设区域内的环境污染状况以及项目在施工时的环境保护方案。
（八）经营管理组织安排包括经营管理体制、管理机构设置、人员配备、建设周期等。
（九）投资估算包括征地拆迁安置及补偿等土地费用、城市基础设施建设费、土地出让金、前期工程费、红线内基础设施费、红线外基础设施费、建安工程费、公共设施费、环境及绿化工程费、项目开办费、管理费、不可预见费、建设期利息、税金等。
（十）资金来源和外汇平衡包括资本金、股东借款、银行贷款、境外股东借款及投资等。
（十一）效益评价包括销售收入预测分析、经营成本与费用分析、税金及利润预测、现金流量分析、不确定性分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、财务效益综合评价、社会效益评价、环境效益评价等。可行性研究报告通过对上述十一个方面的分析研究，总结出该项目的政治、经济、社会意义及其必要性，运用上述各项数据，从技术、经济、财务等方面论述该建设项目的可行性，推荐一个以上的可行方案，提供决策参数，指出项目存在的问题和改进建议。24.城市总体规划的编制和法律效力《城市房地产管理法》第25条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。”这一规定，既体现了房地产开发规划的基本原则，也强调了房地产开发规划的重要性。2005年12月31日建设部发布的《城市规划编制办法》中也提出：“城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。”根据《城市规划编制办法》的规定，城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。大、中城市根据需要，可以依法在总体规划的基础上组织编制分区规划，其中，城市总体规划指综合性的城市规划，包括市域城镇体系规划和中心城区规划。是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划，在城市规划中具有基础性作用。
（一）编制城市总体规划的要求政府提出编制城市总体规划前，应当对现行城市总体规划以及各专项规划的实施情况进行总结，对基础设施的支撑能力和建设条件作出评价；针对存在问题和出现的新情况，从土地、水、能源和环境等城市长期的发展保障出发，依据全国城镇体系规划和省域城镇体系规划，着眼区域统筹和城乡统筹，对城市的定位、发展目标、城市功能和空间布局等战略问题进行前瞻性研究，作为城市总体规划编制的工作基础。编制城市总体规划，应当以全国城镇体系规划、省域城镇体系规划以及其他上层次法定规划为依据，从区域经济社会发展的角度研究城市定位和发展战略，按照人口与产业、就业岗位的协调发展要求，控制人口规模、提高人口素质，按照有效配置公共资源、改善人居环境的要求，充分发挥中心城市的区域辐射和带动作用，合理确定城乡空间布局，促进区域经济社会全面、协调和可持续发展。
（二）编制城市总体规划的程序在组织前期研究的基础上，按规定提出进行编制工作的报告，组织编制直辖市、省会城市、国务院指定市的城市总体规划的，应当向国务院建设主管部门提出报告；组织编制其他市的城市总体规划的，应当向省、自治区建设主管部门提出报告。组织编制城市总体规划纲要，依法由省级或国务院建设主管部门组织审查；依据省级或国务院建设主管部门提出的审查意见，组织编制城市总体规划成果，按法定程序报请审查和批准。在城市总体规划的编制中，对于涉及资源与环境保护、区域统筹与城乡统筹、城市发展目标与空间布局、城市历史文化遗产保护等重大专题，应当在城市人民政府组织下，由相关领域的专家领衔进行研究。同时应当充分吸取政府有关部门和军事机关的意见。在城市总体规划报送审批前，城市人民政府应当依法采取有效措施，充分征求社会公众的意见。
（三）城市总体规划的期限城市总体规划的期限一般为20年，同时可以对城市远景发展的空间布局提出设想。确定城市总体规划具体期限，应当符合国家有关政策的要求。
（四）城市总体规划包括的内容城市总体规划包括城镇体系规划纲要、城市规划区范围、城市职能及发展目标分析、禁限建区及适建区范围、预测城市人口规模、研究中心城区空间增长边界并提出建设用地规模和建设用地范围、提出交通发展战略及主要对外交通设施布局原则、提出重大基础设施和公共服务设施的发展目标、提出建立综合防灾体系的原则和建设方针。25.控制性详细规划包括哪些内容根据2005年12月31日建设部发布的《城市规划编制办法》的规定，城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。大、中城市根据需要，可以依法在总体规划的基础上组织编制分区规划。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。其中，控制性详细规划由城市人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划组织编制。控制性详细规划也是修建性详细规划编制的基础。编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。控制性详细规划主要包括确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合；确定地下空间开发利用具体要求；制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。26.选址意见书核发的程序我国对于开发项目选址实施规划管理，这是因为开发项目的建设与规划密切相关，必须使二者有机地结合，防止在建设过程中计划与规划脱节。《城乡规划法》规定，城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，城市规划行政主管部门应出具选址意见书；《外商投资项目核准暂行办法》也规定，外商投资企业报送国家发展改革委的项目申请报告应附省级规划部门出具的规划选址意见书。在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目，编制、审批项目建议书和设计任务书时，应申请核发《建设项目选址意见书》。建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理，县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级或县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。27.建设用地规划许可证的法律意义根据《城乡规划法》的有关规定，城市土地利用与建设工程的规划管理实行法定许可证制度。为了体现建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的法律严肃性，促进城市规划管理工作的规范化，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，建设部制定了全国统一的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。其中，《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产开发企业的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《城乡规划法》规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。同时规定，在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。28.规划意见书的审批规划意见书是规划建设项目审批的依据，包括建设项目的占地面积、地上、地下的建筑面积、容积率、住宅建筑套型密度等规划指标。规划意见书由城市规划行政主管机关负责核发。申请人按照规定准备相关资料、文件，向审批主管机关提交建设项目规划审批申报表，提出审批申请。审批主管机关接受申请人提交的资料、文件，对于符合标准的即时受理，填写“规划意见书立案表”；对于不符合标准的不予受理，将需要补充材料的全部内容和要求等相关情况以书面形式告知申请人。审批主管机关对规划意见书的审批申请进行初审，对符合标准的予以接收，对不符合标准的不予接收；其次，审批主管机关了解建设单位的建设要求，并对项目的建筑、道路、环境等情况进行现场踏勘，对审批申请进行审核。审批主管机关将审定的规划意见书按照相关规定制作审批文书，检验建设单位缴纳执照费通知单，预收执照费，向申请人核发《规划意见书》。29.建设工程规划许可证的法律意义根据《城乡规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。不仅如此，《城乡规划法》还规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。30.取得建筑工程施工许可证应具备哪些条件《建筑工程施工许可证》俗称为“开工证”，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建筑工程施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。《建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。根据1999年10月15日建设部颁布的《建筑工程施工许可管理办法》规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。申请办理建筑工程施工许可证的前提条件是项目已取得建设工程规划许可证、施工场地已经基本具备施工条件并且已经确定施工及监理企业、满足施工需要的施工图纸及技术资料并按规定进行了审查、制定了保证工程质量和安全的具体措施、建设资金已经落实。31.环境影响评价报告应包括哪些内容根据《环境影响评价法》的规定，环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。环境影响评价制度是指关于环境影响评价、编制和审批以及环境影响评价报告书的内容和程序等方面的规定。
（一）环境影响评价的来源美国在1969年制定了《环境政策法》，是全世界第一个把环境影响评价制度用法律形式规定下来的国家。此后，瑞典、澳大利亚、法国、日本、加拿大、英国、德国、新西兰等国也相继建立了法定的环境影响评价制度。如今无论是工业国家还是发展中国家，均把环境影响评价制度纳入法律的轨道。中国环境影响评价报告制度开始于1979年。这一年颁布了《中华人民共和国环境保护法（试行）》（简称《环保法（试行）》），其中第6条规定：一切企业、事业单位的选址、设计、建设和生产，都必须充分注意防止对环境的污染和破坏。在进行新建、改建和扩建工程时，必须提出对环境影响的报告书，经环境保护主管部门和其他有关部门审查批准后才能进行设计。《环保法（试行）》中的这一规定标志着中国环境影响评价报告制度的开端。以后在1982年5月，由国家计委、国家建委、国家经委和国务院环境保护领导小组联合颁布了《基本建设项目环境保护管理办法》。1984年国务院国发（1984）135号文件《关于加强乡镇企业、街道企业环境管理的规定》指出，所有新建、改建、扩建或转产的乡镇企业、街道企业，都必须填写环境影响报告表。1988年，国家环保局发布了《关于建设项目环境管理问题的若干意见》，对《基本建设项目环境保护管理办法》中的一些问题作出解释。1989年国家环保局修改和重新发表了《建设项目环境影响评价证书管理办法》。这样，中国环境影响评价报告制度正式确立。1989年12月26日《环境保护法》正式颁布，1990年国家环保局在《环境保护法》的基础上又发布了《建设项目环境保护管理程序》，可视为一种完善与补充。
（二）环境影响评价报告书环境影响评价报告书是环境影响评价工作成果的集中体现和载体，是预测和评估拟兴建的工程对自然资源和生态环境可能造成的影响，提出防治或减少环境损失的方案，为工程的决策提供环境科学依据。经环境保护主管部门审查批准的环境影响报告书，是计划部门和建设项目主管部门审批建设项目可行性研究报告或设计任务书的重要依据，是领导部门对建设项目作出正确决策的主要依据的技术文件之一。它是设计单位进行环境保护设计的重要参考文件，并具有一定的指导意义，对于建设单位在工程竣工后进行环境管理也有重要的指导作用。环境影响评价分为规划的环境影响评价和建设项目的环境影响评价。所谓规划影响评价是指国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，对其组织编制的工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发的有关专项规划，应当在该专项规划草案上报审批前，组织进行环境影响评价，并向审批该专项规划的机关提出环境影响报告书。专项规划的环境影响报告书应当包括实施该规划对环境可能造成影响的分析及预测评估、预防或者减轻不良环境影响的对策和措施、环境影响评价的结论等内容。所谓建设项目影响评价是指国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行管理。《环境保护法》规定，建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。环境影响报告书经批准后，计划部门方可批准建设项目设计任务书。建设项目的环境影响报告书包括建设项目概况、建设项目周围环境现状、建设项目对环境可能造成影响的分析及预测评估、建设项目环境保护措施及经济论证、建设项目对环境影响的经济损益分析、对建设项目实施环境监测的建议、环境影响评价的结论等内容。涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。建设项目的环境影响评价，应当避免与规划的环境影响评价相重复。作为一项整体建设项目的规划，按照建设项目进行环境影响评价，不进行规划的环境影响评价。已经进行了环境影响评价的规划所包含的具体建设项目，其环境影响评价内容建设单位可以简化。近些年来，国家和社会对于环保的重视程度逐渐提高，对于环境利用的科学性和公益性也给予了法律保障，规定除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。建设单位报批的环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明。2006年2月14日，国家环保总局还出台了《环境影响评价公众参与暂行办法》，为推进和规范环境影响评价活动中的公众参与，强化社会对于环境保护的监督提供了具体的操作依据。32.消防安全的具体要求消防安全与经济建设紧密相连，与人民群众的生产生活紧密相连，是精神文明建设的一项重要内容。火灾不仅造成国家和人民群众的财产损失，还会给社会稳定带来不良影响。因此，保障消防安全是全社会，尤其是房地产开发建设单位的一项重要的责任。《消防法》对于建筑工程的消防安全要求作出了具体的规定，对于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工；建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑构件和建筑材料的防火性能必须符合国家标准或者行业标准，公共场所室内装修、装饰根据国家工程建筑消防技术标准的规定，应当使用不燃、难燃材料的，必须选用依照《产品质量法》的规定确定的检验机构检验合格的材料。从事建筑工程的消防设计、施工的单位，必须具有相应的资质等级。33.地震安全评价报告包括哪些内容地震是威胁人类安全的最常见、破坏性最大的自然灾害之一，尤其是对于建筑的破坏尤为严重。为了保障建筑和人类的安全，我国法律、法规明确规定房地产开发项目必须进行地震灾害的预防和评价。1994年12月1日建设部发布的《建设工程抗御地震灾害管理规定》以及1997年12月29日颁布的《防震减灾法》对建设工程的防震事项作出明确规定，对新建、扩建、改建建设工程，应当避免对地震监测设施和地震观测环境造成危害；新建、扩建、改建建设工程，必须达到抗震设防要求，除重大建设工程和可能发生严重次生灾害的建设工程，必须按照国家颁布的地震烈度区划图或者地震动参数区划图规定的抗震设防要求，进行抗震设防；国务院地震行政主管部门负责制定地震烈度区划图或者地震动参数区划图，并负责制定各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范；建设工程必须按照抗震设防要求和抗震设计规范进行抗震设计，并按照抗震设计进行施工。2001年11月15日发布的《地震安全性评价管理条例》在《防震减灾法》的基础上确立了建设工程的地震安全性评价制度，明确规定对国家重大建设工程、水库大坝等受地震破坏后可能引发严重次生灾害的建设工程、受地震破坏后可能引发放射性污染的核电站和核设施建设工程、省级政府对本行政区域有重大价值或者有重大影响的其他建设工程必须进行地震安全性评价。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位，地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后编制地震安全性评价报告，地震安全性评价报告包括工程概况和地震安全性评价的技术要求、地震活动环境评价、地震地质构造评价、设防烈度或者设计地震动参数、地震地质灾害评价等内容，建设单位应当将地震安全性评价报告报送国务院地震工作主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府负责管理地震工作的部门或者机构审定。34.建设工程勘察设计合同的签订有哪些规定勘察设计工作是基本建设程序中的重要一个环节,建设单位取得立项审批或项目核准并办理建设用地规划许可证等手续后，应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方。建设工程勘察设计合同是委托方与承包方为完成一定的勘察设计任务，明确相互权利义务关系的协议。签订建设工程勘察设计合同须符合如下规定：
（一）签订勘察设计合同，应当采用书面形式，使用或对照使用国家制定的《建设工程勘察合同》和《建设工程设计合同》文本。合同内容应符合国家有关建设工程合同的规定和要求。
（二）勘察设计合同的发包人（以下简称甲方）应当是法人或者自然人，承接方（以下简称乙方）必须具有法人资格。甲方是建设单位或项目管理部门，乙方是持有建设行政主管部门颁发的工程勘察设计资质证书、工程勘察设计收费资格证书和工商行政管理部门核发的企业法人营业执照的工程勘察设计单位。
（三）乙方经甲方同意，可以将自己承包的部分工作分包给具有相应资质条件的第三人。第三人就其完成的工作成果与乙方向甲方承担连带责任。禁止乙方将其承包的工作全部转包给第三人或者肢解以后以分包的名义转包给第三人。禁止第三人将其承包的工作再分包。严禁出卖图章、图签等行为。
（四）签订勘察设计合同的双方，须将合同文本送交项目所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门或其委托机构备案。国家重点建设项目的勘察设计合同按有关规定办理。
（五）勘察设计合同的主要条款包括建设工程名称、规模、投资额、建设地点、委托方提供资料的内容及期限、勘察的范围及质量、设计的进度及质量、取费的依据及付款方式、违约责任等。35.人防工程建设的要求有哪些人民防空建设是国防建设的重要组成部分，是国民经济和社会发展的重要方面，是现代城市建设的重要内容，也是利国利民的社会公益事业。《人民防空法》明确规定城市人民政府应当制定人民防空工程建设规划并纳入城市总体规划。城市新建民用建筑应当按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。按照规定必须建设防空地下室的建设项目，由于地质条件限制不能修建防空地下室的，按照规定交纳易地建设费，由人民防空主管部门统筹安排组织易地建设。新建人民防空工程的进出道路、孔口、出入口、口部管理房等设施的设计应当与城市建设规划衔接。在已建成的人民防空工程的进出道路、孔口、出入口、口部管理房等设施周边安排建设项目，影响人民防空工程使用的，应当采取相应措施后方可建设。人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。人民防空工程竣工经验收合格的，建设单位应当向人民防空主管部门备案。对用于人员掩蔽的人民防空工程和具有一定防护能力的城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道、共同沟等地下工程，建有或者使用人民防空工程的单位和个人应当设置明显的掩蔽标识，掩蔽标识破损、丢失的，应当及时更换、补设。人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责，有关单位应当按照国家规定出工维护。有关单位出工确有困难的，按照市价格主管部门规定的标准出资，由人民防空主管部门组织有资质的单位进行维护。建有或者使用人民防空工程的单位和个人应当按照国家规定，对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好的使用状态。鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程应当经所在地人民防空主管部门批准，不得影响其防空效能。36.停车场建设有哪些规定停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所。停车场分为专用停车场和公共停车场。专用停车场是指主要供本单位车辆停放的场所和私人停车场所；公共停车场是指主要为社会车辆提供服务的停车场所。停车场的建设，必须符合城市规划和保障道路交通安全畅通的要求，其规划设计须遵守《停车场规划设计规则》，停车场的设计方案须经城市规划部门审核，并征得公安交通管理部门同意，方可办理施工手续；停车场竣工后，须经公安交通管理部门参加验收合格方可使用。新建、改建、扩建的大型旅馆、饭店、商店、体育场（馆）、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、码头、航空港、仓库等公共建筑和商业街（区），必须配建或增建停车场；有条件的小型公共建筑须配建自行车停车场。停车场应与主体工程同时设计、同时施工、同时使用；大型公共建筑工程设计没有停车场规划的，城市规划部门不予批准施工。规划和建设居民住宅区，应根据需要配建相应的停车场。停车场的建筑面积按每辆小型汽车占25平方米计算，停车库的建筑面积按每辆小型汽车占40平方米计算。因特殊情况不能按规定建设停车场的，经公安交通管理部门同意和规划部门批准，可以适当减少停车场建筑面积，并按少建的停车场面积向公安交通管理部门交纳停车场建设差额费。差额费上缴财政用于公共停车设施的建设。37.在开发立项审批阶段律师提供的法律服务房地产开发项目的立项审批与核准，是政府计划发展行政管理部门对固定资产投资进行宏观管理和综合平衡的重要手段，也是房地产开发的第一道程序，项目的立项批复或项目核准，标志着房地产开发项目的确立，是房地产开发公司从事项目开发工作的法律依据，也是其后进行规划审批等的重要依据。在这个过程中，专业律师的帮助必不可少。在开发立项审批阶段，律师可以为房地产开发企业提供下列的法律服务：
（一）法律文件的准备立项审批阶段是房地产项目建设最重要的起始阶段，后面的工程建设都必须依据前期经立项批准、签订的法律文件进行，因此，对于工程建设而言，关系重大。在准备前期的法律文件时，专业律师的协助可以帮助房地产开发企业降低法律风险，为以后的工程开工建设奠定一个良好的基础。具体而言，律师可以协助房地产开发企业拟定项目可行性研究报告、制定合作开发方案，协助房地产开发企业草拟并修改办理建设用地规划许可证所需的申报文件，协助房地产开发企业草拟并修改办理建设工程规划许可证所需的申报文件，协助房地产开发企业草拟并修改办理拆迁许可证所需的申报文件，协助房地产开发企业审查国有土地使用权或土地划拨使用权出让合同并领取土地使用权证书，协助房地产开发企业制定拆迁安置方案，协助房地产开发企业草拟并修改有关的合作协议，协助房地产开发企业洽谈开发项目的保险事宜并准备有关法律文件。
（二）对房地产项目的合法性及需要办理的法律手续提供法律咨询在开发立项审批阶段涉及的行政审批环节较多，即使在目前很多地方有审批大厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但也大大小小涉及几十项审批（各地有所不同）。在这个阶段，需要准备报批的文件较多，而且这些文件都直接涉及能否通过审批以及工程能否如期顺利开工、建设，专业律师的加入可以帮助建设单位对报批文件进行审查，确定这些文件形式上是否规范、齐备，是否符合主管部门的要求等。除此而外，律师可以帮助建设单位向有关主管部门请示、报告，规范审批申请程序，缩短审批时间，使得工程顺利开工进展。
（三）代为办理报批手续律师还可以代理房地产开发企业完成项目报批的有关手续，协助房地产开发企业拟定并提交相关文件，包括：申报规划要点以获取规划要点通知书；获取选址规划意见通知书；进行可行性研究报告的编制及申请审批；申报建设用地规划许可证；办理建设用地批准书；申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案；申报初步设计；获取初步设计批复；申报建设工程规划许可证；申请办理建设工程规划许可证；领取房地产开发项目手册；办理拆迁许可证等。......
