世联观点 养老地产_世联地产养老

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主题：养老地产、房地产代理行业

嘉宾：世联地产董事长陈劲松 主题：养老地产、房地产代理行业

8月19日，世联地产与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，共同探索真正符合中国市场特点的养老服务模式。中国养老地产经历风风雨雨，一路走来有喜悦，更有遗憾。中国已进入老龄化社会，对养老服务的需求，虽有众多房企踏入了养老地产领域，却依旧没有成熟适合中国国情的养老模式。中国养老地产该何去何从？寻求专业合作伙伴真的是养老地产未来的出路么？本期地产思享者采访了世联地产董事长陈劲松，一起来聊聊中国养老地产的困境，探索养老地产的新模式。

世联业务模式 “市场服务商+运营商”

世联是一个咨询机构，我们的口号是“咨询+实施”。实施就是卖楼，咨询就是给人定位。世联走到今天，在顾问部咨询领域做到了中国绝对的第一。

我们今年最起码能够有4个亿以上的报告收入，就是我们给每个项目做咨询报告收的钱能够达到4亿。在中国，乃至在国际上一个专业领域的咨询机构，那已经做得差不多。

原先我们说咨询加实施，实施是帮着卖楼。但是中国房地产上半场是“咨询+实施”的含义，与中国房地产的下半场“咨询+实施”的含义完全不一样。这个实施将不再是简单的卖楼，咨询也不是简单的定位。咨询要特别了解未来实施的很多细节，很多操作，我们才能在定位的时候给人做到位。

未来房地产代理行业将跨入营销后服务时代

世联将成为中国房地产下半场的领跑者之一。我们知道，硬的都是形式，软的全是内容。比如尊重，让老年人快乐，中国根本就没管这个事。软的东西将决定中国的未来，服务取代交易成为世联最关注的对象。

世联的未来服务的比重会越来越大,你会看到我们董事会这次会有一个收购案，世联将进一步加强资产服务的举措。

世联的销售代理依然会强劲，中国一手楼市场增长依然强劲，这个市场依然是很大的。当然方向不止是一手楼交易的问题，我们必须从交易转向服务。我们做服务不是为了股市，我们为自己。

80后成社会主角 中国养老事业将迎破冰之机

中国养老事业实际上在5年前已经开始实验，到今天，我们看到的是一堆痛苦的经历，还有媒体的质疑。中国养老问题，现在只是探讨上的痛苦，还没有在市场上蓬勃兴起。中国有两类群体决定中国的未来，一类是50后，一类是80后。50后和80后，80后就是50后的孩子，这是一家人。50后是中国改革开放的主体之一，因为这个群体不小，他们率先进入中国的老龄市场，也就是王石那一代人。王石这一代人并没有退休，他现在还在市场上叱咤风云。王石这代人叫做活跃长者，这个活跃长者没办法，谁也没办法逃过历史的规律，他们无可奈何地将会退休。

老龄化与环境催养老地产发展

退休的50后群体，他们的子女80后正好开始在社会经济中担当大任。活跃长者本身是最有钱的一群人，在他退休的时候，他的儿女又开始挣钱。这个群体跟30后完全不一样，30后是需要完全供养。50后跟孩子之间的反哺关系，决定了中国养老市场非常庞大。

养老体系不在“概念” 运营才是关键

恒安照护集团具有20多年经验，具体实施细节做得非常到家，他们专注于养老服务，操作经验的总结、系统，包括在家养老、社区养老等。世联没有这方面经验，当我们跟恒安照护集团合作，在未来中国养老市场上，我们就具有很强的咨询上的先导底气。

国房地产下半场无论是旅游地产还是资产服务，无论是商业地产、酒店物业还是养老，都不是概念，都要落实到最基本的，类似像恒安照护集团在台湾这样的基础之上。当落到这个程度上，所有的概念就变成了内容，形式就变成了内容，概念就变成了商业模式。

世联与恒安照护联手合作 探索创新养老运营模式

专业跟专业的相互配合，造就了专业的相互成长。我们中国人非常幸运，因为台湾、香港在前面实验过了，他们的老龄化比我们走得要早。这样，我们不要完全创造自己的模式，我们只要借鉴跟人家合作，尤其是跟恒安照护集团合作。中国任何一个小市场做到全国的时候都非常巨大。世联的经验告诉我们这个道理，我们相信我们双方的努力，使中国养老事业真正落地和转型从今天开始。

未来3-5年 世联将把养老地产做得很大

世联与恒安的战略合作，不是以一个项目为开端的合作，而是全面性的合作。我们的项目落地时不能回避的是看护问题，世联没有做过看护，国内也不成熟，能跟恒安合作是我们的幸运。世联再碰到养老项目时，不再是理论上的探讨，而是跟恒安一块，用他们成功的经验共同将养老概念落到实地，在未来3—5年内，世联将把这张网铺得很大。

全链条模式 未来将在物业管理中引入恒安照护成功经验

世联与恒安照护未来的合作，不局限于项目前期的咨询。我们会将恒安的理念方法深入到具体的项目中，这是一个长期的合作。恒安有标准，有程序，有方法，世联有组织，我们可以把养老地产迅速的植入进去，发挥各自的优势。我们知道这是一个专业性、服务性开始崛起的时代，世联与恒安集团合作的本意，就是要在未来的物业管理中引入恒安的照护服务。

商业拿地被限制 养老地产成房企拿地“幌” 言

养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，他们打着养老地产的名目，拿地不走公开的“招拍挂”，甚至是负地价拿地，变成了一种商业和政府的合谋。一旦不走招拍挂，地价也不用一次性付，从某种程度上来说，养老地产带有腐败温床的意味。这是中国独特的房地产模式。土地问题说不清楚，商业用地用于养老地产，如何操作政府也没有说清楚。

从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国开发商目前还是集中在商业的兑现上，以卖房子为主。目前所谓的以养老、养生地产为主的地产，没有任何照护内容的承诺，也没有统一的标准，无法体验。在过去5年，养老地产出现这些问题，都非常正常，原因是正常的商业拿地被限制，养老地产成为拿地的一个手段。

政策瓶颈短期难松绑 服务体系成养老地产短板

跟我们最近的台湾、香港和日本相比，我们最大的问题不是地的问题，不是房子的问题，而是服务的问题。恒安照护非常实在，就是在社区配几个护理员，照护社区里的老人，从这里开始起步，建造老人公寓、老人社区，然后过渡到临终关怀。

破解养老地产难题 需引进第三方服务机构

中国的房地产终于开始明白房子不是乱盖就能卖的，而是需要真正的第三方服务。开发商靠自己建立一套标准，建立一个养老体系，管理一个项目是没有效率的。因此，恒安照护，而不是恒安地产，才是未来的方向。中国养老地产有三至五年的空窗期

世联为什么要跟恒安照护进行战略联盟？我们不着急做项目，他们也不着急。中国养老的问题有三至五年的窗口期给我们做筹备，做项目筛选、制定标准、人员培训等准备工作。我们不会立马建立一个商学院或者看护学院，而是从筹备项目开始。

三、四线城市成养老地产香饽饽 社区服务将成主流

在家看护和社区看护将成为中国一线城市最主流的养老方式，城乡结合部和三、四线城市将会成为养老社区的示范，未来3—5年内，我们将看到成型的社区崛起，来解决中国独特的老龄化问题。中国独特老龄化问题的解决在于服务的深化和物业类型配合。

一线城市房价太高，因此难以建设老龄社区。比如惠州，未来3至5年会有老龄社区解决深广的养老问题。老龄社区的崛起，它不在于山清水秀而在于规模化的服务。

医疗和健康的保障解决养老社区后顾之忧

苏杭、惠州这种山清水秀，有自然资源的地方会产生养老地产，哪些地方会诞生社区呢？随着高铁，随着城市网络的完善，距离大医院不超过2小时，同时又山清水秀的地方，意味着会有市场，将产生非常好的示范社区。非常偏远的地方没有市场，因为离医院太远了，毕竟恒安看护不是恒安医院。