冷眼看产权式酒店_产权式酒店现状

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冷眼看产权式酒店 近几年以来，长沙产权式酒店、产权式商铺风声水起，前者几年前已经出现了金源大酒店、天玺大酒店等，后者关于产权式商铺更是不计其数。这几天，长沙东城区又有一个产权式酒店即将面世，结合全国各地产权式酒店的经营状况，笔者就这个话题想进行一个初步探讨。何谓酒店式酒店？产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，根据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。它最先进入中国是从海南开始的，主要为产权式度假酒店。之后相继进入广州、北京、上海、长沙等地，其物业形式多为产权式商务酒店。

通常情况下，产权式酒店采取的经营模式为：开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。每个客房投资者都享有各自独立的产权。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取不同额度的年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种模式的关键就是，酒店经营必须良好，才能保证投资者的稳定回报。我们可以看到，在全国各大城市，各种正面、负面情况都出现了不少。经营状况良好的产权式酒店，诸如“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的河北“第一城”，在投期限内，投资者每年获得6%的现金回报和2.3%的消费代金卡，现金回报每半年一返。投资期满，投资者如不选择继续投资，即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。

但同时，一旦产权式酒店经营不善，投资者又没有完善的退出机制，很容易被套牢，弄得血本无归。诸如北京金色假日酒店，在销售时期，开发商诚偌消费者除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报，但在经营一年后，实际上给负投资者的回报只有数百元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。

长沙河西岳麓区域，去年某产权式酒店正式对外销售，开发商诚偌投资者15年内9-10%的投资回报率，在不到一年的时间内，300套左右单元销售一空，今年该酒店将正式营业，其能确保投资者的利润吗？如果一旦经营不善，入不敷出，谁来承担赔付责任呢？

即将销售的东城区某产权式酒店，打出18.5%的投资回报率，且每年12天的免费入住权，条件确实非常诱人，那么在面对开发商这种远远高于其它投资模式收益的诚偌时，投资者该如何保持清醒的头脑，冷静的决定投资与否呢？

在这里，提醒投资者关注四个关键问题，只有在这些条件都能达到的时候，投资者可以选择对该物业进行投资：

首先，毫无疑问的是，该产权式酒店必须拥有良好的资源。或者在城市中心地带，以地段优势取胜来吸引客户，或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引独特客户群体，来保证酒店的出租率，达到良好经营状况。

再就是关注开发商的品牌、信誉度、实力。和经营管理公司的经营水平了。开发商的实力无疑给投资增加了信心筹码，而经营公司的水平也是进行投资的先决条件。同时，投资者在购买时，必须充分了解开发企业拥有多少分额的该产权式酒店产权，或者有多少价值的其它产权物业作为担保。能够防范在酒店经营不善时，开发商卷款而逃的事情发生。当然，还必须强调，有些产业是不能作为担保物业的，诸如企业和商家的收入，因此，投资者购买时，必须对相关的法律条款进行了解，防范该类事件的发生。最后，投资者在购买时，还必须存在危机意识，万一出现不良状况时，应该采取什么措施。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如上文提到的“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年，项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20年不等，而且也没有很好的退出机制，这些都是投资者应该注意的事项。

总之，产权式酒店作为一种相对新兴的投资模式，如果经营得当，其投资回报率远远高于其它的投资模式，但一旦经营不善，带来后果也非常严重。因此，投资者在选择投资该类物业时，必须慎之又慎！