市土地增值税清算工作规程_土地增值税清算规程

2020-02-28 其他范文下载本文

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土地增值税清算工作规程（修改稿）

第一章总则

第一条

为进一步加强我市土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）和江苏省地方税务局《土地增值税清算管理规程》（苏地税发[2009]72号）等规定，结合我市实际，特制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条

《规程》适用镇江市区（京口区、润州区、镇江新区）房地产开发项目土地增值税清算工作。各辖市局、丹徒局可以参照执行。

第三条土地增值税清算必须严格按照土地增值税清算条件，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和清算工作程序进行。

第四条

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条

税务机关应当加强土地增值税的政策宣传辅导工作，认真及时地审核纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况，依法征收土地增值税。

第六条

土地增值税清算可以由主管税务机关直接组织实施，也可以委托税务师事务所等中介机构开展土地增值税清算鉴证业务。

第七条

参加土地增值税清算的税务人员和受托清算鉴证的中介 1 机构工作人员应当遵守工作纪律，恪守职业道德。

第二章清算条件

第八条

纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第九条

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）税务机关规定的其他情况。

第十条

土地增值税以国家有关部门审核的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

第十一条对符合土地增值税清算条件，应当清算而逾期拒不清算的房地产开发企业，主管税务机关可以不分房屋类型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值税。

第三章清算申请与受理

第十二条

对于符合本规程第八条规定，属纳税人主动申请清算情形的，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续。

流程：纳税人提出清算申请→分局管理科受理并调查核实→分局业务科审核并报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。

第十三条对符合本规程第九条规定的，主管税务机关可下达清算通知书，要求纳税人进行土地增值税清算。

流程：确定清算项目→报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。

第十四条主管税务机关收到纳税人清算申请及资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，应予以受理；对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应通知纳税人在30日内补正；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理清算申请的，纳税人无正当理由不得撤销。

第十五条税务主管机关在受理清算申请、下达清算通知前，应详细制订清算方案，清算方式和清算时间的确定须经分局领导批准，并报市局相关处室备案。

第四章清算资料收集

第十六条

纳税人清算土地增值税时应当向税务机关报送的清算 3 资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十七条税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料

（一）开发项目立项批复。

（二）规划报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

（三）土地使用权证。

（四）建筑工程施工许可证。

（五）商品房销（预）售许可证。

（六）工程概况及备案意见（由镇江市房屋建筑工程竣工验收备案办公室提供）。

（七）房屋分户（室）面积测绘表。

（八）销售房地产有关证明资料。

（九）主管税务机关认为需要提供的其他补充资料。

第五章清算审核

第十八条

清算审核包括案头审核、实地审核。主要是对纳税人清算项目的相关数据和纳税申报情况进行审核。

第十九条清算审核的内容包括收入、成本、费用、税金以及关联交易行为等方面的审核。

第二十条清算审核工作应当坚持收入、成本、费用的真实性、完整性和准确性的统一。

第二十一条

清算审核应当严格坚持以国家有关部门审批备案的项目或分期项目为单位进行清算；普通标准住宅、住宅和非住宅亦应当分别进行清算审核。

第二十二条

清算审核收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料进行。

第二十三条

清算审核扣除项目时，应当遵循财务核算收入与成本相配比原则和权责发生制原则。

第二十四条清算审核收入时，应当区别不同的销售形式，确认收入的实现时间。

第六章政策规定第二十五条转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济利益，可以是货币收入、实物收入、其他收入等形式，包括转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入。

第二十六条本规程所定义的“转让房地产”是指以出售方式或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第二十七条本规程所定义的“地上建筑物及附着物”是指地上和地下的各种建筑及各种附属设施。包括厂房、仓库、地下室、游泳池、围墙、烟囱、电梯、中央空调、暖气、各种管道、线路以及花草木等。

第二十八条房地产企业“非直接销售行为”是指企业将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、股权分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的行为，其所有权发生转移时视同销售房地产处理，确认收入实现。其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第二十九条房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第三十条房地产开发企业取得的收入是外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场价格折合人民币，据以计算土地增值 6 税。

第三十一条房地产开发企业隐瞒、虚报房地产成交价格，或成交价格明显低于房地产评估价格，又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

第三十二条对房地产开发企业的房地产交易价格明显偏低，且又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。

第三十三条纳税人之间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋交易价（或评估价）。

第三十四条房地产开发企业在销售房地产时，必须按规定开具由地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”或“销售不动产通用发票”。

第三十五条土地增值税扣除项目清算审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税、交易费、公证费等。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工 7 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

（四）与转让房地产有关的税金。包括转让房地产缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税以及教育费附加和地方教育费附加。房地产开发企业按照财务会计制度有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

（五）国家规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

第三十六条清算审核扣除项目时，必须执行以下规定：

（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（二）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，纳税人应当提供合法有效的原始凭证，对其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的原则上不得扣除。对于房地产开发企业较早年代取得土地使用权无法取得正式票据的，可要求其提供土地转让合同、银行支付凭证、情况说明等证明资料，经主管税务机关同意后可以扣除。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第三十七条属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第三十八条房地产开发企业为取得土地使用权，能进行确认的合法有效的原始凭证一般包括：土地转（出）让合同、支付地价款的发票、缴纳契税的票据和银行转账记录等。

第三十九条房地产开发企业收取的“代收费用”，作为转让收入计税的，在计算扣除项目时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第四十条房地产开发企业逾期开发而缴纳国土部门土地闲置费及罚款不得作为扣除项目扣除。

第四十一条在清算审核时，如果房地产开发企业所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等原始凭证或资 9 料不符合清算要求的，主管税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑造价定额标准，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积标准，并据以计算扣除。

第四十二条拆迁补偿费应当按实际发生数计算扣除，尤其是支付给个人的拆迁补偿款必须与拆（回）迁合同、签收花名册或签收凭证一一对应。手续不全的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。

第四十三条房地产企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物管场所、变电站、水厂、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，在计算确定扣除项目金额时，按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除。

（三）建成后有偿转让的，应计入收入，并准予扣除成本、费用。第四十四条房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，准予扣除。

第四十五条房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

第四十六条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除金额的确定，可以按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。第四十七条清算审核成本费用时，应当加强票据使用的统一和规范，核算入账的票据应当是由税务部门监制的发票，行政事业性收据需经主管税务机关同意后方可入账。

第四十八条做好建安发票的比对工作。重点关注大额建安票据、材料票据的真伪及业务的真实性。

第四十九条房地产开发企业核算入账的建安发票必须由镇江市建设工程管理处开具，外地建安发票一律不得列支并予以扣除。

第五十条房地产开发企业自留的车库，且产权属性为自有，其相应的开发成本不得扣除。

第五十一条房地产开发企业在开发过程中为施工方代付、代垫的社保统筹费、临时水电费等，不得作为扣除项目扣除。

第五十二条在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的建设主管部门的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。

第五十三条对房地产开发企业在工程竣工验收后扣留的质量保证金，如果建筑方已开具发票但房地产企业未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；如果建筑方未开具发票且房地产企业未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

第五十四条房地产开发企业将产权未明确的地下人防工程用于经营、收益归自己的，在计算土地增值税时，其取得的收益不能确认为清算收入，发生的成本不得作为扣除项目扣除。

第五十五条在清算审核时，要严格财务费用、销售费用、管理费用等三项房地产开发费用的扣除。列支财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本这和的10%以内计算扣除。

第五十六条在清算审核时，对房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用，不得据实扣除；部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还方式向银行贷款产生的利息费用，由于没有金融机构证明，在计算土地增值税时不得扣除。

第五十七条对房地产开发企业已按照税法规定在转让房地产时可以不缴或少缴的营业税、城市维护建设税，以及日常形成的欠税在清算审核时不得作为扣除项目扣除。

第五十八条房地产开发企业取得在建工程进行开发，在计算土地增值税时应当就取得的在建工程的土地成本和开发成本按规定加计扣除；如果无法取得在建工程的相关土地成本和开发成本，对方只开具销售不动产发票的，暂按销售金额进行加计扣除。

第五十九条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合下列条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用 12 凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第七章表证单书

第六十条符合土地增值税清算条件的纳税人，在清算过程中，应当使用、报送下列表证单书。

（一）（二）