国家收回土地使用权的税务处理_无偿收回土地使用权

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国家收回土地使用权的税务处理

（一）营业税的处理

三是国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第一条规定：“《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

（二）土地增值税的处理

从土地增值税来讲，目前的政策只对因国家建设需要和城市实施规划搬迁而补偿的才能免征。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）八条第（二）项规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

（二）土地增值税的处理

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。而且财政部 国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；

（二）土地增值税的处理

因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因此，对国家建设需要而搬迁的，强调的是国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目，城市实施规划搬迁的原因也进行了界定。但是现实中被依法收回而搬迁的原因是相当复杂的，如因产业结构调整、国有企业改制等原因而收回的国有划拨建设用地，市、县人民政府批准的建设项目而依法收回的等，这些能否免征土地增值税没有明确。

（二）企业所得税的处理

关于企业所得税的问题，国家税务总局颁发的《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）第一条规定：企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

（二）企业所得税的处理

第二条规定：对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

1、企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（二）企业所得税的处理

第二条规定：对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

2、企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（二）企业所得税的处理

3、企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

4、企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。案例分析

北京某建设有限公司（以下简称为“城通新”公司）是在北京市国有企业改制下，由原北京市国资委下的国有独资企业——新新建筑公司，更改而成的国家参股企业，现的国有股东是经中公司，在改制后的“城通新”公司中占有45%的股份。原新新建筑公司在该制中，应负担安置职工的费用，由改制后的“城通新”公司给予垫支，为了归还北“城通新”公司垫支的本应由新新建筑公司承担的职工安置费用，北京市政府以一块国有土地的使用权投入到“城通新”公司名下。该土地有两个用途：一是做为“城通新”公司的国有股东经中公司在“城通新”公司的投入资本；二是用于归还原新新建筑公司拖欠的“城通新”公司垫支的职工安置费用。因此，该土地是北京市政府行政划拨给“城通新”公司，并没有向北京市土地管理部门缴纳土地出让金的土地

案例分析

由于北京市规划建设限价房和两限房的需要，经北京市人民政府批准，由北京市土地储备中心负责收回“城通新”公司的原北京市政府行政划拨的土地，并经过北京市土地储备中心进行挂牌拍卖给一家公司，北京市土地储备中心对该收回的土地的市场拍卖价分成两部分：一部分是土地出让金，由该土地的受让方直接支付给北京市的土地储备中心；二是应给予“城通新”公司的补偿款，该补偿款在北京市土地储备中心与该土地受让方的出让合同中明确规定，由该土地受让方之间支付给“城通新”公司。请分析有关的涉税处理。案例分析

[涉税分析]

“城通新”公司发生了将土地使用权归还给土地所有者——北京市国土局的行为，也就是说北京市国土局有偿收回了“城通新”公司的土地，收回的土地主要用于未来的北京市限价房的开发建设。“城通新”公司收到该土地收让方的土地补偿款，实质上市北京市国土局收回“城通新”公司的土地而给予的土地补偿款，不过是土地受让方受北京市土地管理局的委托而代替北京市土地管理局给予“城通新”公司的土地补偿款。根据国税发[1993]149号、国税函[2008]277号和国税函[2009]520号的规定，该笔补偿在税法上不征收营业税。

案例分析

[涉税分析]

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）八条第（二）项规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因此，“城通新”公司收到该土地收让方的土地补偿款是免征土地增值税的。案例分析

[涉税分析]

“城通新”公司收到该土地受让方的补偿款，实质上是包括两笔补偿款：一笔是北京市国土资源部门根据人民政府批准的土地收回方案，向土地使用权人“城通新”公司下达土地使用权收回通知。同时根据原土地使用权的取得成本、使用土地的实际年限和开发利用土地的情况等进行补偿；第二笔是 “城通新”公司在该土地上的房屋，按照城市房屋拆迁的规定，依法给予的补偿。案例分析

[涉税分析]

根据国家税务总局颁发的《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）的规定，“城通新”公司获得的补偿收入也是属于政策性处置收入，应该应将处置收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。但可以享受企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额的优惠政策。