成建委发[2004]673号_成建委发288号文

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成建委发[2004]673号

成都市中心城区改善农民居住条件

实施“新居工程”的意见

各区（市）县（含高新区）建设局，发展计划局，国土局，规划局，房管局：

“新居工程”是在城市化进程中，按照统筹城乡经济社会发展推进城乡一体化的战略部署，实现农村居民向城市居民转变、农村社区建设体制向城市社区建设管理体制转变，建设新型城市化社区的系统工程中重要的环节。为搞好“新居工程”建设，根据国家有关法律法规，提出以下实施意见。

一、实施“新居工程”的指导思想

（一）科学利用资源。按照城市规划和建设标准，组织目前分散建房居住的农民合理聚居，做到有效提高土地利用效益，从源头上治理目前规划与管理滞后、重复建设、多次拆迁而造成的人力物力资源浪费，降低配套设施建设成本，实现城乡资源利用效益最大化。

（二）改善人居环境。“新居工程”按照城市居住小区的标准设计和建设，要做到基础设施和公共服务一体化、社区服务和管理一体化，并将城市管理的先进理念和模式传递延伸到保留的非城市建设用地区域，彻底改变当前城区农民房屋质量差、设施不配套、人居环境不佳的状况。

（三）市场主体运作。“新居工程”建设，在城市规划的建设用地区（不含工业用地集中发展区，下同）同市、区政府共同组织、调控，组建专门的投资公司为项目实施主体，投资公司具有土地开发整理和兴建“新居工程”投融资功能和建设职能，按市场规则运作。

（四）依法规范管理。“新居工程”建设，在征地、补偿、安置、规划、建设、管理等各方面各环节均依法办理，严禁变相的房地产开发。

（五）分类分步实施。城市规划土地性质和用途多样化，城市化推进方式不一样，要以不同的模式分类实施，并结合城市化进程有计划有步骤的进行，形成布局合理的城市化居住社区和具有川西民居风格、都市村落式的农民居住点。

（六）催化绿色产业。在非城市建设用地区的新居工程建设，紧密结合城郊的特点和城市建绿的需要，发展近郊观光农业、生态休闲产业等特色产业，促进都市绿色产业的形成和发展，实现城乡一体、同步协调的可持续发展。

二、中心城区“新居工程”建设目标及实施方式

（一）组织方式和实施范围

“新居工程”建设，采取“政府主导、规划引导、公司运作、分布实施”的方式，主要在中心城区的五城区（含高新区）组织实施。

（二）分类模式和主体形式

根据中心城区城市化进程，分两种模式实施：

1、本轮规划的城市建设用地区“新居工程”建设。由新居建设投资公司按照规定的程序，以统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的“六统一”方式，市区联动，规划建设城市化居住社区。

2、本轮规划的非城市建设用地区“新居工程”建设。该区域在城市规划可预见的期限内属于农用地和非城市建设用地。由各区政府采取政策措施，建设行政管理部门提供设计和技术服务，引导农民对现有村落进行改造，加强基础设施配套，宜聚则聚，宜散则散，合理布局具有川西民居风格、都市村落式的农民居住点。严格控制村镇建设用地规模，切实保护水域、农用地和绿化用地。

（三）建设目标

中心城区“新居工程”建设，按照全市城乡一体化的部署，力争在2007年内完成以下建设目标：

1、本轮规划的城市建设用地区，按城市居住小区的规划条件和经济适用房的建设标准，建成一批新居小区，妥善安置该区域的全部农民，基础设施、公共设施、物业管理、社区服务、社会保障、就业服务，配套落实到位。

2、本轮规划的非城市建设用地区，合理布局“新居工程”居住点，合理发展都市生态休闲旅游等产业。

三、中心城区“新居工程”建设的政策措施

（一）组织到位，责任落实

各区政府具体负责组织实施本区“新居工程”建设工作，认真制定工作方案和实施计划，加强对“新居工程”建设工作的领导。各新居工程建设投资公司作为业主，按照“政府主导，公司运作”的原则，具体承担“新居工程”项目建设，市级各有关部门按职责负责相关的管理和指导工作。

（二）规划先行，合理布局

对新居工程，要统一规划，合理布局，因地制宜，综合配套。城市建设用地区的新居工程编制工作由市规划局负责；非城市建设用地区的新居工程规划编制工作由区人民政府负责，市规划局审批。

（三）妥善安置农民，依法保障用地

1、本轮规划的城市建设用地区“新居工程”用地政策和补偿安置办法。

“新居工程”建设的选址，应符合土地利用总体规划和城市规划。建设用地采取土地整理、宅基地置换的办法使用集体土地。建设和实施方案需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报区人民政府批准，由各区国土资源分局出具《“新居工程”建设用地意见书》。建成的农房住宅全部用于农民安置，严禁房地产开发。

实行农民集中居住后，对农民原有的住宅应实施拆除。对拆除的地面附着物；参照市政府78号令的有关规定进行补偿，其中住宅的居住用房按人均35平方米建筑面积进行补偿和集中安置。今后征地时不再安置住房。

对集中建房及其配套设施、道路、管网的用地，可由政府或政府组建的投资公司，采取租地的方式；以租金的形式予以适当补偿。租金可作为集中建房用地范围内农民的生活补助费，按月发放给农民 直到该土地被征用为止。

农民进入“新居工程”小区，原农房拆除后；其腾出的宅基地总量扣除农民新居建设用地后的全额部分，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，可依照相关政策法规，用作农业用地或非农产业的建设用地。该地块依法征用后，依照征地时的有关规定予以补偿。投资和实施主体为市、区政府合资组建的投资公司。市、区两级分别按60％和40％的比例注入资本金。开发整理的经营性用地统一纳入市土地拍卖中心实行招拍挂，土地收入在返还投资公司的合理投入后，按市60％、区40％的土地收益进行分配。

2、本轮规划的非城市建设用地区“新居工程”用地政策和补偿安置办法。

该区域范围内的新居工程建设由区政府组织实施；要根据产业发展的要求和总体规划的要求，因地制宜，宜集中则集中，宜分散则分散，鼓励相对集中。要按照国家有关规范和标准，规划实施道路建设和公建配套，农房宅基地用地按人均20平方米核定。

该区域实施新居工程和土地流转的方案，应经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，报区人民政府批准。

（四）多元筹资，配套基础设施

“新居工程”小区基础设施和公共服务设施建设，由“新居工程”建设投资公司实施。以政府投入资本金和银行贷款解决启动资金；建设资金以土地和特许经营权的预期收益为基础，多渠道筹集。

（五）统一管理城乡房屋产权，推行社区管理

中心城区新建房屋产权实行统一管理，无论其土地性质是集体还是国有，均由市房管部门受理产权登记。土地未征用的房屋，在其房屋所有权证中批注明确土地性质为“集体”，不能上市交易。待土地转为国有性质后，再完善产权手续，更换房屋所有权证，办理国有土地使用权证，房屋可上市交易。

“新居工程”小区应按城市居住小区标准配备物业管理用房，建立住房专项维修资金，按国务院《物业管理条例》的规定，全面实施物业管理。凡新建的“新居工程”小区（以及已征城市建设用地上的新建农民安置小区），均应依法成立业主大会，选举产生业主委员会，以招投标方式选聘有资质的物业管理企业，进行小区管理。非城市建设用地上建设的集中居住点、院落组团等，有条件的可推行物业管理；暂不具备物业管理条件的，应依托社区组织，对环卫、治安、绿化等进行社区化管理。

区政府应按有关规定在社区设立居民委员会或社区管理委员会，按规定配备相应社区管理用房，建立健全社区管理制度，完善社区管理和服务体系，努力建设文明社区。

（六）培育产业，创造就业岗位

城市建设用地区的“新居工程”小区建设要创造条件，有利于培育非农产业。建立城市就业培训和就业服务机制，在2007年前完成对符合就业条件人员的培训，帮助其尽快实现城市就业。“新居工程”小区物管从业人员的50％应从本社区需就

洪运 11:30:57

业的人员中选聘。

非城市建设用地区的“新居工程”建设要结合城郊特点和城市绿地建设，发展近郊观光农业、休闲服务产业，以“都市绿色产业”的发展需要，统揽“新居工程”居住点的规模、布局和房屋改造。要大力发展集体经济，使集体经济组织有能力为从事农业职业的居民提供较好的公共服务和新村的日常管理。各有关部门要对产业培育和产业发展所需的资源配置、物业配置。予以指导和协调。政府扶持建设的公共服务设施，作为集体资产，承包经营或有偿使用的收益；列入集体收入，用于社区管理和服务。

四、中心城区“新居工程”工程项目管理程序

为防止“新居工程”建设出现挤占群众利益和违法操作的情况，同时为提高工作效率；各有关部门建立“绿色通道”；实行“专柜管理”。

（一）对本轮规划的城市建设用地区，土地已征用的区域按法定程序管理；尚未征用的区域“新居工程”项目建设，按以下程序进行管理

1、立项至开工阶段

（l）办理建设项目立项批复

各区“新居工程”项目建设单位持经审定通过的《XX区“新居工程”工程定点布局规划》，经该建设用地范围内村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意建设的意见书，项目建议书，法人资格证明等文件、材料，向市计划管理部门申请立项，经审查同意后，核发项目建议书批复文件。

（2）办理建设项目选址意见书

建设单位持立项批复文件等材料；向所在区的市规划局分局申请建设项目选址规划许可，经审查同意，核发《建设项目选址意见书》及《建设项目规划设计条件通知书》、标明设计范围的用地红线图。

（3）办理建设用地规划许可手续

建设单位持建筑初设方案、方案总平图、勘测成果等文件、材料，向所在区的市规划局分局申请建设用地规划许可，经审查同意，核发《建设用地规划许可证》及其附件、附图。

（4）办理建设用地手续

建设单位持立项批复文件、《建设项目选址意见书》、《建设项目用地规划许可证》等文

件、材料；向市国土资源分局申请建设用地，经审查同意，核发《“新居工程”建设用地意见书》。

（5）办理建设项目施工图设计文件备案审查手续

建设单位持项目设计文件、地勘资料、施工图设计文件及审查意见等文件、材料，向市建设行政主管部门办理建设项目施工图设计审查备案；施工图设计专项审查，分别向各专业部门办理，经审查同意后，核发建筑工程施工图设计文件批复文件。

需进行初步设计审查的“新居工程”工程项目，还应在施工图设计审查前，持项目设计文件、地勘资料等文件、材料，向市建设行政主管部门申请初步设计审查，核发初步设计批复文件。

（6）办理建设工程规划批准手续

建设单位持《“新居工程”建设用地意见书》、经备案审查通过的建筑施工图（平、立、剖面图及图纸目录）、建施总平面图等文件、材料，向所在区市规划局分局申请建设工程规划许可，经审查同意和放验线后，核发《“新居工程”建设工程规划批准通知书》及附件、附图。

（7）办理施工许可手续

办理工程质量监督施工和安全报监备案

建设单位持《“新居工程”建设工程规划批准通知书》、《“新居工程”建设用地意见书》等备案文件、材料，分别向工程所在的区建设行政主管部门办理建筑工程质量监督和建筑施工安全监督备案。

办理建筑工程施工许可

建设单位持《“新居工程”建设用地意见书》、《“新居工程建设工程规划批准通知书》、《中标通知书》等文件、材料向建设行政主管部门申请开工许可，经审查同意后，签发《建设工程施工准予开工通知书》等文件。

2、施工阶段

（8）办理城市排水接管备案

建设单位持规划批准的排水红线图等备案文件、材料，向市政公用部门申请备案，经收讫后；出具备案完毕证明。

（9）办理建设项目施工噪声污染和扬尘防治备案

建设单位持《建筑工程项目排放污染物申报登记表》等备案文件、材料，向市环保部门申请备案，经收讫后，出具备案完毕证明。

3、竣工验收阶段

（1O）办理建设工程规划、消防、道路、绿化等验收合格手续

建设单位持房屋竣工实测图、房屋面积测量报告和图表、建设工程规划批准通知书及规划核准的建施总平图等文件、材料，向所在区市规划局分局申请工程竣工规划验收，经审查核实，符合规划管理要求的；核发建设工程规划验收合格证。其他专业验收，分别向消防、建设、园林等部门申办。

（11）办理建设工程竣工备案

建设工程竣工验收合格后15日内，建设单位持《工程竣工验收报告》和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准予使用文件，向市建设行政主管部门申请备案，经收讫后，出具《工程竣工验收备案表》。

（12）办理房屋权属登记

建设单位持《“新居工程”建设用地意见书》、《“新居工程”建设工程规划批准通知书》、《工程竣工验收备案表》及其验收资料、房屋建筑面积测绘成果报告等文件、材料，向市房管部门申请房屋权属登记，经审核确认后，核发分户房屋所有权证，土地性质注明为集体。

待土地征为国有后，凭国有土地证明文件换发城市房屋所有权证。

（13）办理国有土地使用权证

在建设项目用地征用后，建设单位应持《“新居工程”建设用地意见书》、房屋产权证等必备文件、材料，向市国土资源管理部门申办土地划拨、国有土地使用权登记，经审查同意，办理划拨土地手续，核发《国有土地使用证》，办理分户《国有土地使用证》。

（二）做好中心城区非城市建设用地区现有村落建设、改造管理工作

该区域建设管理由各区建设行政主管部门负责。但“新居工程”居住点的选址及设计方案、工程规划验收需经所在区市规划局分局审查；新建房屋的产权由市房管部门统一登记管理。“新居工程”居住点规划建设及现有村落、院落的改造、农房建设按现行国家法律法规和国家强制性规范、标准进行管理。

五、中心城区之外的6个组团、8个县（市）和30个重点镇城市规划区，参照本意见实施“新居工程”。

全市在城市化进程中都应积极推进“新居工程”。由于五城区、高新区、其他区（市）县与市的财政体制不同，五城区及高新区按照本意见执行；其他区（市）县参照本意见的基本精神和方法，结合当地实际，制定本地的实施办法，有组织有计划地认真开展城市规划区内的“新居工程”建设。

成都市建设委员会成都市发展计划委员会

成都市国土资源局成都市规划管理局

成都市房产管理局

二00四年九月二十二日