理顺物业公司与社区关系_物业公司与业主的关系
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从乌鲁木齐市房产局物业处获悉．《乌鲁木齐市关于加强街道工作的意见》（以下简称《意见》)已经出台．《意见》明确指出街道办事处对辖区物业公司有监督权。房产部门对物业公司进行资质年检时要听取街道办事处、社区居委会意见；街道办事处有权提请房管部门不予年检．取消资质．直到改正为止。
理顺物业公司与社区关系 确保社区建设和管理健康发展
社区居委会和小区物业服务部公司是城市管理工作的重要组成部分，它既是住宅小区居民日常生活迫切需要，又是政府联系群众的桥梁和纽带，在很大程度上影响着整个城市三个文明建设工作的顺利开展。因此，理顺居委会和物业服务公司的关系，是当前社区建设的一个重要的研究课题。
一、居委会和物业公司在小区管理中的职能和作用，既有区别又有联系，它们管理服务的范围、侧重点和模式不同。目前，我区住宅小区开展物业管理主要有以下几种模式： 一是属地管理型。由小区隶属的街道、居委会负责实施，约占物业管理市场的20％。主要负责原住居民区和自建的私房住宅区及部分杂居小区所开展的以清扫保洁和治安防范为主的相关配套服务。由于居委会不是专业的物业管理公司，只
能担负小区内卫生打扫、计生等一些日常性管理工作。这种形式虽然上下关系较顺，但大部分仅以收治安费和卫生费的形式适当收取一些费用，大部分的居委会无法按物业管理收费标准收费，入不敷出，相当部分的居委会只有靠创办第三产业，来弥补物业管理费用的不足。如遇有住宅下水道、路面、绿化损坏等情况更是难为。这种属地管理型模式，不是物业管理的长远之计。如果物业管理一味地推给街道、居委会等社会组织，这和他们的工作性质、内容是完全不吻合的，在业务技术上也是无力承担的，而且要牵扯街、居大量精力，增加街、居的工作负担，也不利于物业管理向专业化、市场化、社会化方向发展。二是业主委员会自治管理。这种约占2%，主要是一些规模较小，物业企业无法动作收入不夠支出的己成立业委会的小小区。这类小区因是业主自我管理，没有专业技术和管理经验容易产生矛盾和事故，往往管理时间不长，从长远看存在很大的隐患和风险。三是专业管理型。有的小区由房地产开发商派生出来的物业管理公司，约占物业管理市场的40％；有的小区则委托外地或本地的专业物业公司进行管理。
从以上三种物业管理模式看：第一和第二种管理模式不属于物业管理条例所界定的物业管理，应界定为自治管理的范围。从分布及操作过程看：一是有的小区没有纳入社区居委会管辖，行政管理出现了‚真空‛。二是有不少小区居委
会与物业公司联手确实做了很多小区和社区管理工作，从政府政策的执行及居民的切身利益出发收到了实际效果。三是我区几个小区的多家物业公司同属一个居委会情况较多。近几年通过社会化、市场化、专业化物业管理的推进，我区住宅小区建设和管理发生了较大变化，城市面貌和居住环境得到了较大提升。事实证明专业型物业管理模式，符合住房制度改革和现代城市住宅建设的需要，是解决住宅由‚公‛变‚私‛后，使住房管理与维修向社会化方向发展的客观要求。
二、从现实情况看，有很大比例的居委会和物业公司在小区日常管理中存在不同程度的矛盾。其主要表现：有的物业公司与居委会，因职责分工不明确，出现了经济利益之争、工作职责之争、服务设施之争，导致关系不够协调。有的小区还出现‚有利的事抢着做，麻烦之事无人做，遇见责任‘踢皮球’‛的现象，使小区的管理职责得不到有效的落实，引发各种各样的问题和矛盾。服务管理内容有些交叉、重叠：目前，法律法规对居委会的服务内容不够明确。一般居委会承担着社区服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作。而物业公司管理服务的内容也包括了保安、交通、绿化、卫生和物业（指小区建筑及公共设施设备）的使用管理、维护、更新，以及按照使用人要求，及时提供全方位服务。由于二者管理服务的内容大致相同，职责交叉，在管理上‚撞车‛与‚真空‛现象并存，容易造成工作不落实和工
作相互推诿扯皮的现象。
受行政性条块分割体制的影响。现在各职能部门从自身需要出发，把工作任务和要求下达给街道办事处，而街道只好把各项任务层层分解给居委会去完成，居委会变成了街道办事处的‚派出机构‛和上级政府的‚腿‛，造成居委会‚上面千条线，下面一根针‛、‚横不到边、纵不到底‛的状况。行政性收费往往也会落到居委会头上，据不完全统计，仅上级下达由居委会负责征收的税费就有11项，居委会为了达到上级部门收费之目的，就得要求物业公司予以配合，而物业公司根据《企业法》和委托合同，没有此职责，有的不予配合，二者之间就容易产生矛盾。
三、住宅小区的管理与居委会、物业公司和业主委员会密不可分。处理好社区居委会与小区物业公司的关系，必须明确职责分工，要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的前提条件。
社区居委会职能：根据国家‚居委会组织法‛和《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发〈民政部关于在全国推进城市社区建设的意见〉的通知》[中办发(2000)23号]文件精神，结合我区实际，完善社区管理的有关条款，明确社区居委会的职能。其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、社会治安、计划生育、户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、老龄工作、小孩上学参军和部分环境卫生等工作，集中精力搞好社区服务，不搞创收，这样，有利于搞好社区公共利益的协调工作。
物业公司职能：按照《企业法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，明确界定物业管理公司与社区居委会的关系。物业公司是受聘服务于住宅小区，依法经营，依照开发商、业主委员会委托合同的约定为居民提供服务，主要负责‚保洁、保安、保绿、设施设备保养，并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为。接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。
业主委员会职能：根据国务院《物业管理条例》赋予的职能，在行业管理部门的指导下，在所在街道办事处、社区居委会的监督指导下，组建小区业主委员会。业主委员会要认真履行《物业管理条例》规定的五大职能，主要是选聘或解聘物业公司，监督物业公司的日常活动和小区管理经费的使用，对管理服务提出批评和建议，依照有关法规和物业管理合同监督物业公司服务好小区。
推广组建社区党支部，实行社区居委会、物业公司、业主委员会‚三位一体‛的新型管理机制。社区党支部是小
区‚三位一体‛管理的领导核心，在管理运作中起牵头、协调和监督作用。社区党支部书记、副书记和委员，由社区居委会、物业公司和业主委员会负责人参加，但必须从小区业主的党员、居民中民主选举产生，不由政府机关委派。通过社区党支部把三者联结成目标一致、各司其责、互为一体，共同管理和服务好社区。在开展社区建设和管理中，根据社区建设和管理情况，由街道牵头，召集街道综治办、文明办、服务站、社保站、社区居委会、物业公司、业主委员会负责人定期不定期召开协调会或联系工作会议，研究社区建设形势、协调解决社区建设工作中存在的问题和矛盾。通过社区居委会和物业公司的共同努力, 社区建设和城镇管理一定能得到更加健康地发展。
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