三方商业业态对比报告_商业业态调整报告

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三方商业业态对比报告

一、商业位置： 1.地理位置方面：

龙园位于御河西岸、御河西路东侧，市区的东南端。御锦源位于御河西岸、御河西路东侧，龙园的南面。凯德世家位于迎宾街东端，友谊街东侧，御河西路西侧之间。优势：龙园、御锦源同在“一轴双城”的“轴”御河西路上，其中两区之间还有两条在建的东西方向规划路，特别是御锦源南端毗邻建设中的南环御河大桥，是东西两城区交通要道口处。可以说以上两小区交通便利，交通资源丰富位于城市规划发展方向区域内。凯德世家位于大同市的形象街迎宾街上，东紧邻迎宾街和御河西路交通岗，这是迎宾街汇合御河西路后东延伸直上迎宾大桥去往御东新城的必经之路；其后，凯德世家处于友谊路、迎宾街、御河西路三条交通要道之间，友谊路生活气息浓厚，迎宾街又是城市的高档餐饮、金融、市政中心，御河西路在地缘上“轴”的作用可见是交通之大动脉，城市规划发展的过渡带。可见凯德世家确实是交通便利、周边生活配套齐全、大同商务核心、傍临城市两大政府行政要地的稀缺，不可复制的黄金地段。

劣势：龙园、御锦源虽临交通要道御河西路，但主要出入口也只能在其路上。此路是城市主干道，又是高速南出入口的必经之路，道路状况良好也因此车速很快且车流量大，小区在此路设计主要出入口有两个问题：一是交通安全问题；二是交通拥堵问题，后期随着商户的进驻这一问题将有增无减。虽然小区有东门、南门，但城市建设和小区自身建设短期内没有推进到一定程度的情况下是不会分流多少人流和车流的。

凯德世家在商户引进上要注意友谊街一旦形成以餐饮为主体的商业态势，加之友谊街是小街巷交通管制不会太严，这种情况下将不可避免的造成车辆的乱停乱放；尤其是友谊街历来是周边居民活动频繁的一条街区，这样友谊街将不堪重负造成杂乱拥堵现象。小区的有车一族会意识上的放弃小区友谊街的出入口，从而加重小区迎宾街主出入口的交通负荷，影响到主出入口的商业经营。2.风水方面：

龙园、御锦源同位于东南方向属青龙位，可影响到家人的学业和财运，地势需高，但其两盘地势低洼，易经上说东南方如地势低洼则利于见水，但污水或无水就不利于家人健康和事业，现在那是没水，不知道将来会不会有。还有两侧忌动土，据调查御河生态园要在该区域内开工建设，易经上属白虎煞。御锦源南端是南环路大桥、龙园自己在御河路主出入口建天桥易经上属低压煞。另外龙园B、C区和G、H区，南端的E、F区和御锦源的北端区域商铺将来霓虹灯、招牌等晚上会对射对方光线，易经上属光煞，对其房主人有精神不好，多事非、多烦恼的影响。凯德世家位于正东方向亦属青龙位，正是东方应略高，谓之青龙抬头，进财进禄，阳光洒射之方。谓之青龙得水常青流长，故小区要有水的建设。3.生态方面： 优势：龙园有百分之65的绿化率，御锦源也有百分之45，两者加上可坐享御河及御河生态园现有的绿色生态资源，有水的御河会使小区湿润而没有尘土。可谓是生态资源丰富优良。

凯德世家自己又百分之55的绿化率，其离生态园也不远可分享生态资源，身处新建干净、绿化良好的三条街内，人文环境不复杂好管理，周边整洁，没有老街区的脏乱差环境，资源可和以上两个区域对等。

劣势：其一龙园、御锦源大的绿化面积和紧邻生态园必然在夏季带来严重的蚊虫侵扰，如果物业处理，会有增加费用负担；其二生态园毕竟是市民的，到时会有相当数量的小区以外人员途径、驻足那里（垂钓、健身、游玩）。这样会不会有人混入小区做一些不利于小区的事情（例如偷盗、破坏小区公共设施、绿地、破坏私人财产等）人多且杂的流动人口给小区管理、安防上造成较大的工作压力。

二、商业持有模式： 龙园基本情况：

1.水泉湾龙园商业共分A、B、C、D、E、F、G、H八个区域。其分布为：A区和D区位于小区西面紧临御河西路，东西朝向、南北走向；B区和C区位于A、D之间，小区西门口东西走向的一条街区上，也是小区主要出入口处。B区坐北朝南，C区坐南朝北。均为东西走向；E区和F区位于小区的南面，临规划路。两区之间隔有小区南门，均为坐北朝南、东西走向；G区和H区位于小区东面紧邻御河生态园，两区之间隔有小区东门及由B区和C区通过的一条小区路。G区坐南朝北，H区坐北朝南，和B、C区一样两区相对、东西走向。其中G区和H区没有二层。A区设计商铺20户；B区设计商铺13户；C区设计商铺为9户；D区设计商铺14户；E区设计商铺为21户；F区设计商铺为24户；G区设计商铺为10户；H区设计商铺为6户；八区商铺共计：117户。

2.B区最大面积是由西向东第十三户：一层245.24平米、二层245.2平米，套内490.44平米，建筑面积502平米；最小面积是第三户：一层117.24平米、二层150.53平米，套内267.77平米，建筑面积274平米。C区最大面积是第一户、四户、七户：一层178.86平米、二层203.7平米，套内382.56平米，建筑面积394平米。E区最大面积是第四户：一层187.94平米、二层187.94平米，套内375.88平米，建筑面积385平米。F区最大面积是第一户：G区最大面积是第一户、二户：一层207.87平米，套内207.87平米，建筑面积214平米。H区最大面积是第三户：一层155.07平米，套内155.07平米，建筑面积161平米。

3.A区已经卖完，其中A区1、2、3、4、11、12、13、18、19、20号商铺为三层，均为300左右的大平米。A区价格均在21000元左右。

4.D区价格在15000——18000元左右；B、C、E、F区价格相同 在13000元左右。5.G、H区均为单层。6.自己建设的幼儿园也卖，小区东面临生态园东北、和东南有可能也要打造成商业区

持有模式全部为出售，一次性付全款能优惠3个点，没有其他付款方式没有中介。由小区统一管理收取物业费，现在金色水岸龙园是1.2元，估计这也不会高出太多。目前龙园A区以全部预定 御锦源基本情况：

1.御锦源一期主要分三大区域九小块商业。第一大区域位于小区北门沿在建中的规划路和龙园E、F区隔路相望，东西走向坐南朝北。包括1——3块小区域，总规划有29户；第二大区域位于小区的西门（主要出入口）御河西路沿线南北走向坐东朝西。包括4——6块小区域，总规划有27户；第三大区域位于小区一期南门沿柳行里东延伸段东西走向坐北朝南，总规划有19户。

2.其中第一区域最大面积是860平米，最小面积是253平米；第二区域最大平米是4000多平米，最小660平米；第三区域最大面积是991平米，最小是290平米。

3.第二大区域沿御河西路均为三层商铺，已有部分预定出去；一和三区域为二层商铺。

4.第一大区域中的1区在规划路和御河西路交汇处小区西北角上价格为16000元/平米，2区小区北面中段为14600元/平米，3区小区北面东段为14000元/平米；第二大区域包括4、5、6区价格均在17800元/平米；第三大区域中的7区小区西南角上价格为16000元/平米，8区小区南门附近为15200元/平米，9区小区东南角上为14000元/平米。持有模式全部为出售，一次性付款方式找关系能优惠5个点，无其他付款方式，没有中介代理。物业费未定。

劣势：龙园、御景园全为一次性出售，自己的物业统一管理。不保留自己的持有型商业物业，还是快速开发、快速销售、快速回笼、快速拿地的单一循环获利模式，现如今地产开发商的大趋势是由单一的开发向运营转变，都会根据自己的规模，企业发展程度保留一定比例自己的持有型商业，对项目前期的规划、定位、招商、业态选择是很有益处的，再个就是对企业自身优化资产结构、树立企业品牌是有巨大助推力的。

凯德世家保留一定比例的持有型商业对项目品牌的梳理、带动其他商业升值、企业的发展是很有益处的。

三、运作目的性：

龙园、御景园不保留持有型商业，整体出售有其为了迅速回笼资金和不想增加管理成本的原因。因为运营有偿商业对于资金困乏、实力单薄的开发商来说是很难做的，需要大量的资金基础。其二，龙园、御锦源缺乏商业地产运营能力，及没有长远发展战略，对自己项目分析不够租售比例不明确，不知道哪个该持有，哪个该出售。

四、客户定位：

龙园设定在住宅楼下的商户不能开饭店和KTV，除此之外没有什么定向要求。这样看来龙园A区的上段、B区、C区、D区中段、E区、F区不会有饭店和KTV。G区和H区位于小区东门，临御河生态园均为一层，商业价值不大，听售楼介绍主要想做些为小区业主服务的生活配套商业，如干洗店等。御锦源有这方面的倾向但不是硬性的。有为业主着想的因素。其次，均为出售商业，不用承担一些附加费用，减少管理成本。但客户必然散杂，管理上被动，不能有效的为业主服务。如果出租并制定业主需要的商业业态将有效的使服务于小区业主，使其很好的享受到配套物业服务，对小区品质的打造及企业形象的树立就有很好促进作用。

五、规模

龙园共有八个区域117户商铺，如果设定业态分布将能形成一定规模的商业区域，不仅能很好为业主服务还能吸引投资，不断提升商业升值空间，起到宣传小区的作用。但龙园整体商业规模体量较大，相对独立，周边没有形成的市场，将难租难卖，市场培育期慢，一旦招商工作不够精化，将形成有价无市的局面，造成万象空洞的场景，对项目及企业的品质是很不利的。

御锦源一期分三个区域共75户商铺，加上二期的也会有成片的体量更大商业规模，会和龙园遇到相同的问题。

凯德世家商铺相对集中而且体量小，加之周边已有成熟的商业态势，会很快融入为一体，不存在市场培育期。有计划的设计规划，能有效的整合商业，独一家业态模式有足够的吸引力招商快。真正为业主服务，对口碑宣传，项目品牌建设，均有促进作用。商业会很快且很高的升值空间。

六、规划设计：

龙园大部分为两层商业，其面积落差也不是很大，A区有三层的。价格除A区21000元/平米以外，D区15000元——18000元，剩下的均在13000元。大体可以看出有三个价位段，是根据商铺所在位置的不同大体制定了笼统的价格，并无细分。其并没有明显的商业规划设计。通过综合前面的持有模式、运作目的性、客户定位等方面分析，龙园也没有必要作细致的前期规划设计。客户在选购上会出现价位低的或者地段好的优先考虑，而剩下的会无人问津，对商业业态选择上也产生了局限性。

御锦源第二大区域均为三层商铺，其中还有4000平米的超大面积；

一、三区域为两层，面积也参差不齐、类型很多样。价格在14000元——17800元/平米，落差不是太大。这样明显看出御锦源有前期规划设计、商业业态分布考量。这样由于御锦源面积种类多样，价格落差不大，能满足更多的各种商业存在，对于同处一个区域的龙园来说要更具有吸引力，会更快的形成区域商业市场。

凯德世家做了前期的规划设计，有效整合商业资源，做到真正为业主服务；针对定位设计，有针对性；虽前期设计难度大但更加趋于合理，更加科学理性，能有效减少规划风险，避免商业和现有户型、面积不对称、不配套，增加成本预算。

七、成本控制：

龙园到时会为了满足商业的多样性需求而改变原先的设计，这样会增加成本预算，是成本预算不可控制；或者不去为了商铺的具体需求而改变原先设计，但会造成商铺的堆砌和单一化，不能真正为业主服务，形不成成熟而多元化的商业分布。

御锦源由于前期面积设计多样，价格区间不大，情况会比龙园要好一些。凯德世家由于做了大量的前期规划设计、客户定位、规模分析、明确运作模式等一系列工作，会使成本控制方面做得最好，预算和结算出入不大。

八、经营管理： 龙园和御锦源都是一次性售出模式，由其自身统一对商铺收取一定标准的物业管理费用，传统式被动化得管理模式，不能和商业业主良性互动，会使商业业主和小区形成两不相干甚至对立局面，长此下去对企业、对商铺、对小区的业主、对商业升值空间都会产生不利的影响。

凯德世家打破传统经营管理模式，租售并举，选择性强，转变职能创造服务性经营管理模式，主动和商业业主交流沟通，收集业主的诉求及商业的服务要求，时刻观察商业发展动向、变化并想方设法帮助商业业主更好的经营，更好的服务于小区。前期规划到位，商业不会很复杂加上主动式管理，物业要求是在可预见、可控制范围内的。