4月杭州二手房市场研究报告_杭州房地产研究报告

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2013年4月杭州二手房市场研究报告

2013-05-02 16:54 来源：透明售房市场研究院

核心提要：

4月1日杭版国五条细则与全国绝大多数城市一样，都未严格执行“20%个税”，因此二手房没有出现此前市场所预计的冰冻现象，而是延续了3月赶政策末班车的市场惯性运行，加上房产税传闻对二手房交易的促进，4月主城区二手房交易量虽与三月相比有大幅回落，但仍创下三年里同期最高。热门学区房继续受追捧，价格上涨。

为避二手房个人所得税的自买自卖现象大幅减少。

文/透明售房市场研究院高级研究员 梁丽燕

经过3月的充分放量，二手房市场4月交易量环比大幅下滑。但由于受到交易惯性的影响及4月1日杭州版“国五条”细则中个税征收方式未发生变化，市场交易量并未跌至冰点，只是恢复市场的正常“温度”。月末由于受到房产税开征消息的影响，二手房交易量较中上旬出现上涨。交易量为三年同期最高

根据透明售房市场研究院统计，2013年4月杭州主城区二手房签约2394套，为3月8627套的27.75%，降幅72.25%；签约面积20.6万平 方米，签约金额40.68亿元。其中，主城区二手住宅签约2222套，签约面积18.91万平方米，签约金额37.38亿元。

2013年4月主城区二手房的签约量虽然比创下月交易历史新高的2013年3月降幅较大，但是为2011年以来三年同期最高，同比2011年4月的1293套增加85.15%，比2012年4月1636套增加46.33%。2013年“金三银四”的成色可谓非常足。

4月杭州二手房市场相对火热的3月来说，似乎呈现冰火两重天的感觉，但实际市场并未陷入冰点，而是市场“退烧”，恢复正常温度。根据透明售房市场研究院统 计，4月主城区二手房日均签约80套，虽然环比3月日均大幅下降，但远远超过了2013年2月的日均签约量，为2011年日均签约量39套的2.05倍； 甚至超出交易情况较好的2012年日均签约量26.98%；与2013年1月的日均基本持平。

房产税传闻促使行情翘尾

从二手房每日签约走势来看，4月1日签约量惯性缓冲，虽有大幅下降，但仍处高位，主城区签约248套。自4月2日开始，市场交易减少；4月4日至6日恰逢 清明节假期，受假日效应影响，3天时间主城区仅签约37套。自4月7日开始，工作日的二手房交易量逐渐平稳。而《每日经济新闻》一则“传杭州将于5月1日 开征房产税”的消息搅动了杭城的购房人群，4月24日至28日，二手房成交活跃，主城区每日交易都在百套以上，使得4月二手房市场出现翘尾行情。4月最后 两天受五一小长假影响，签约量非常少。

交易价格平稳 环比下降24元/㎡

政策“空窗期”下，潜在购房者急于入市，需求的集中释放使得3月主城区二手房价格出现小幅上涨；而随着4月1日杭州国五条细则的落地，买卖双方心态发生变 化，由此前迅速达成一致实现二手房交易，转变为观望态势，房源的议价空间有所缩小，整体价格水平比较稳定。根据透明售房市场研究院统计，2013年4月主 城区二手住宅的签约均价为19766元/平方米，环比2013年3月19790元/平方米下降24元/平方米，降幅0.12%，价格走势非常平稳。

热门学区房价格上涨

无论楼市火爆还是低迷，学区房一直有着很强的需求，学区房房源供应量少，求购意向客户又多，所以始终处于供不应求的状态，致使房价一直比较坚挺，一些学区 房价格甚至高出同类地段其他房源10%-20%，市中心文教区的学军小学学区房价格甚至可比肩市中心豪宅。尽管价格不菲，但却广受关注。

透明售房市场研究院抽样杭州十大交易较多的热门学区房进行价格统计，发现4月不少学区房价格环比3月出现上涨，其中采荷一小的采荷小区、卖鱼桥小学的金瑞 风景大院、求是小学的曙光新村涨幅超过1成，分别为11.99%、11.52%、10.4%。另外，学军小学的文二新村、卖鱼桥小学的塘河北村、外国语实 验小学的四季风景都有3至4个百分点的涨幅。在抽样的十大热门学区房中，仅仓基新村、中大文锦苑、左岸花园的签约均价有不到3个百分点的回落。

刚需小户型大行其道

目前市场需求较大，房源较易出售的主要还是中小户型。从2013年4月主城区二手住宅面积分析，60平方米以下户型占比最高，达33.03%；其次是60-80平方米户型占比21.11%，80-90平方米户型占比14.90%；180平米以上大户型仅占2.25%。

另外，根据透明售房市场研究院统计发现，2013年4月杭州主城区二手房签约量排名前五的小区都为配套成熟的老小区；前十的小区中，除世茂江滨花园的套均面积较大外，其余小区的套均面积都在90平方米以下。

西湖区二手交易最热 2013年4月份，签约套数、签约面积、签约金额最多的都是西湖区，分别为516套、4.37万平方米，9.90亿元；下城区以372套排名签约套数第 二，共签约6.15亿元；江干区以350套排名签约套数第三，共签约5.66亿元；之江开发区签约套数、签约面积、签约金额都最少，仅签约28套，签约面 积为0.4万平方米，签约金额为0.72亿元。

新杭州人置业占三成据透明售房市场研究院统计数据显示，由于2011年杭州出台“限购”以来，外地人（非杭州户籍，下同）在杭州市区购房受到极大限制，占比逐年下降。据透明 售房市场研究院统计，2011年杭州主城区二手住宅签约中外地人占44.01%，2012年下降至23.95%。2013年4月杭州主城区二手住宅签约 中，外地人占28.67%。

2013年4月杭州主城区二手住宅签约中，新杭州人占比达到31.68%。这部分新杭州人主要以近年来留杭的高校毕业生为主，签约情况也与这部分购房者的需求较为契合。

自买自卖现象减少 另外，4月主城区二手房自助签约比重较3月有所下降，占比为18.34%，降幅 5.26%，市场为避二手房个人所得税而自买自卖的现象大幅减少，“发烧”的二手房市场逐渐冷却，市场恢复正常。