拆迁法规知识_国家拆迁法规

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土地被征收后应获得哪些补偿费、怎样计算！征地、拆迁法律讲座

（一）随着城市化进程的加快，全国各地越来越多的土地和拆迁案件引起关注，被征地人、被拆迁人与征地拆迁人之间的矛盾愈演愈烈，因此，为了能更好的化解双方矛盾，本律师将定期给广大被征地拆迁人进行相关的法律讲座，让大家对相关法律知识有所了解，也好更好的运用法律武器维护自己的权益！

征地、拆迁相关的补偿费并不是由政府和开发商决定，而是要经过征集意见、听证等法定的程序根据法定的标准计算出来的。

与征地有关的补偿款有以下几项：

征地补偿款：

随着城市化进程的加快，全国各地越来越多的土地和拆迁案件引起关注，被征地人、被拆迁人与征地拆迁人之间的矛盾愈演愈烈，因此，为了能更好的化解双方矛盾，本律师（北京郭律师，QQ：631009067）将定期给广大被征地拆迁人进行相关的法律讲座，让大家对相关法律知识有所了解，也好更好的运用法律武器维护自己的权益！

征地、拆迁相关的补偿费并不是由政府和开发商决定，而是要经过征集意见、听证等法定的程序根据法定的标准计算出来的。

与征地有关的补偿款有以下几项：

征地补偿款：为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍

安置补助费：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍

地上建筑物及青苗补助费：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定

根据以上计算标准尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

新建设项目，按照征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。

土地被征收后失地村民可选择的救济途径！征地、拆迁法律讲座

（二）说起征收土地就不得不提起“具体行政行为”，那什么是具体行政行为呢？

具体行政行为是指国家行政机关和行政机关工作人员、法律法规授权的组织、行政机关委托的组织、或者个人在行政管理活动中行使行政职权，针对特定的公民、法人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民、法人或者其他组织权利义务的单方行为。简而言之，即指行政机关行使行政权力，对特定的公民、法人和其他组织作出的有关其权利义务的单方行为。

构成具体行政行为的4要素：

1、由行政机关实施。2行政机关的“单方”行为。

3、是对“特定”的公民、法人或者其他组织作出的。

4、涉及对方“权利义务”的行为。

政府征收土地也是具体行政行为之一，在我国的具体行政行为分类里属于“剥夺权利型”的具体行政行为。

征收土地具备了具体行政行为的4要件，1、土地都是由政府来征收。

2、征地是政府的单方行为，不需要经对方，也就是被征地村民的同意。

3、被征地的村民是特定的，从一个村到几十个村不等，但被征地亩数是能确定的，失地村民的人数也是能准确统计的。

4、征地剥夺了村民土地的集体所有权。无效的具体行政行为：（1）主体不合法；（2）滥用职权；（3）适用法律法规错误；（4）没有确凿证据；（5）程序违法。可撤销的具体行政行为：（1）行政行为违法；（2）行政行为明显不当。

如果政府在征收村民土地过程中有以下行为：无权征收而征收土地、超越职权征收土地、未批先征、少批多征、不按法定程序征收土地、不按法定标准给予村民补偿、不给失地村民落实社会保障等等，就属于以上所说是无效的或者可撤销的具体行政行为。进而可以统称为“违法征地”。

碰到违法征地村民有哪些救济方式呢，这也是本讲座要主要讲解的，主要有两种救济方式： 第一、提起行政复议。

失地村民可以从知道政府征地之日起的60日内向主管机关提起行政复议。复议机关收到复议申请后5日内审查，对不符合法律规定的申请决定不受理，对符合规定的申请，从收到申请之日起即为受理。复议机关在受理之日起60日内作出复议决定。复议决定的种类：

1、维持征地行为；

2、限期履行在征地中未履行的义务；

3、撤销征地行为；

4、变更征地行为；

5、确认征地行为违法。我国相关法律规定：对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼；也可以向国务院申请裁决，国务院依照本法的规定作出最终裁决。跟据以上法律规定对省部级单位的征地行为必须先到省部级单位进行原级复议，而不是直接到上级请求复议，一旦请求国务院复议，国务院的复议决定就是终局裁决，对此申请人不能再提起行政诉讼。第二、提起行政诉讼。

失地村民如果对主管单位的复议决定书不服，可以在收到复议决定书之日起15日内向有管辖权法院提起行政诉讼（因为征地案件按我国相关法律规定属于复议前置案件，所以必须先进行复议，对复议不服才能提起行政诉讼，不能直接提起行政诉讼）。法院在7日内立案或者作出裁定不予受理。法院在立案之日起3个月内作出一审判决。一审判决的种类：

1、维持征地；

2、撤销征地或者部分撤销；

3、限期履行在征地中未履行的义务；

4、变更征地行为。

村民对一审裁决不服可以在判决送达之日起15日内向上级法院上诉。二审法院的判决种类：

1、维持原判；

2、依法改判；

3、撤销原判，发回重申。对生效的判决仍可以向主管法院申诉

以上内容是要为了让失地村民知道正确、合法、理性的维权方式，在维护自己权益的过程中不再盲目，通过理性的方式维权。以后也不要与征地政府发生激烈冲突，不要引发群体性事件，不要围攻、堵截征地政府和有关人员（触犯刑法，构成犯罪），更不要采取自焚等危害自己身体的行为去引起关注。我国有很完善的与征地、拆迁有关的法律、法规和政策，再加上专业征地、拆迁律师的帮助，失地村民的权益一定会得到维护。在此也提醒失地村民，以上内容只是征地、拆迁维权中非常微小的一部分内容，不代表村民了解了以上内容就能自行复议和诉讼，为了不错过复议和诉讼的最佳时机，也为了避免村民自行复议诉讼无果后，给接手案件的律师留下顽疾，建议失地村民第一时间与专业律师联系一保证最大程度的维护自己的权益

拆迁中被拆迁人应得到哪些补偿与安置费用如何计算！讲座

（三）房屋拆迁货币补偿=房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）

房屋拆迁补偿差价=房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）—被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

知道拆迁应获得哪些补偿和计算方式后，还需要掌握与此相关的概念和规则，以便被拆迁人更好的维护自己的权益。

城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估;拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行;拆迁估价一般应当采用市场比较法。

拆迁评估机构的确定：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。估价机构产生有3种方式，1、投票，2、协商，3、抽签。

评估的时间点： 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁当事人对估价报告有异议怎么办：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估;拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告;拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

因为每个案件都有每个案件的特殊性，在拆迁的估价环节可能出现的违法行为有几十处，要具体案件具体分析，所以在这只能概括性的让被拆迁人对补偿和估价有所了解。实践中遇到拆迁还需寻求专业律师帮助。