群星耀江东_江东控股

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群星耀江东

（一）——芜湖滨江板块的价值发现

芜湖广播电视台陶葵

长江逶迤西来，流经芜湖地域时倏然转而北向，这一地理特征造就了一座依江而生的城市和一个散发着浓郁地域特色与传奇色彩的名词——江东。当历史的篇章书写到21世纪第五个年头，2005年9月13日，国务院下达了国函（2005）77号文《关于同意安徽省调整芜湖市部分行政区划的批复》，同意撤销芜湖市新芜区、镜湖区，设立新的芜湖市镜湖区，将原新芜区、镜湖区的行政区域和鸠江区的荆山街道以及湾里镇的广福、莲塘2个居委会划归镜湖区管辖；设立芜湖市三山区，将马塘区的三山、保定2个街道和繁昌县的峨桥镇划归三山区管辖；马塘区更名为弋江区，将芜湖县火龙岗镇划归弋江区管辖。

至此，在城市化高速演进的时代列车上，芜湖完成一次力度颇大的拓骨续脉式的行政区划整合，直接扩大了中心城市用地与功能重组的空间，市区的人口达到100万以上。基于这样的背景，芜湖房地产开发格局在突破原先的城中、城南、城北三个区域的基础上，大致可以重新划分为城中、城东、城南、城北、三山五大板块，这是官方和业界普遍认同的观点。然而，这种看似顺理成章的板块划分恰恰忽略了芜湖沿江特色，于是，关于滨江板块的讨论不绝于耳。

今年初，国务院正式批准《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，芜湖被列为示范区核心城市之一。随即，市委、市政府出台《关于加快城市化进程的实施意见》的1号文件，与《规划》无缝对接，要求不断提高芜湖在皖江发展轴的首位度，努力建设产业高端、设施完善、生态和谐、社会文明的现代化滨江大城市。到2015年芜湖要实现城市综合承载力、经济竞争力、区域辐射力的三个提升。1号文件提出，“强化规划引导，形成有利于城市化的空间布局”，以远景目标500万人口规划、设计、建设城市。

对此，笔者认为，为实现这一战略目标，就必须引导和形成城市资源优化配置、城市功能互补升级以及城市运营科学模式，打破各个板块间的冷漠，规划修订时应该对原先城中、城南、城北板块的沿江部分视为一体加以统筹协调，突出城市功能，涵养城市文化，创新城市营销，形成真正意义上的滨江板块效应。

一、滨江板块的开发模式

1、岸线加腹地

长江岸线是发展港口物流、船舶修造、船舶交易以及旅游休闲等产业的必备条件，是不可再生的优良资源。据GPS卫星定位系统对岸线进行准确测量，芜湖岸线的0公里起自繁昌荻港庆大圩上游的芜铜交界处，界碑为国务院1998年所立，末端为东梁山下游的芜当交界处，界碑为省河道部门所立。江南芜湖长江岸线的总长度为72976米，约为73公里。目前，芜湖滨江板块的开发主要集中在长江北向处至芜湖长江大桥约10公里岸线一段，即从华伦港湾、天琴湾、经江岸明珠、伟星金域蓝湾、长江长现代城、融汇中江、世茂滨江、名流印象、徽商财富广场、长江湾、上铁·皖江雅居、春江花园至华强城，岸线约占总长的七分之一，沿线向内腹地深度约2公里。

2、功能加非单一性住宅

过去，由于历史和交通等的原因，芜湖沿长江滨江一侧，往往是城市脏乱差的集中地，先行一步的城市基础建设及旧城改造，初步改变滨江地区旧貌。打造滨江板块的历史使命是科学规划各类业态和充当城市区域功能发动机的城市综合体，构建多个城市副中心，实现现代化城市功能的最大丰满。因此，芜湖的滨江板块不应该满足于居住单一功能，还要将岸线景观的开发与板块功能相融合，发展为融都市风光、现代办公、国际商务、旅游休闲为一体的生活岸线和综合经济发展平台。

3、文脉加传世精品

滨江板块的开发，展现的是芜湖城市精神，对提升芜湖知名度，加深芜湖全面发展意义非常重要。每个城市都有属于自己的元素，都有属于自己的文脉，优秀的建筑则是这些元素和文脉的最佳组合。从城市发展的角度看，建筑则是体现这个城市灵魂的无声载体。滨江板块要求成功建造国际型高档物业，对稀缺的景观资源、建筑风格、建筑材料和物管服务，均赋予精心的雕琢和演绎。其中的滨江住宅，应该是对一个城市文化、生活方式进行的全新实验，包括景观、园林各种建设元素融合进入每一个家庭生活，是人与自然的和谐体，是精心规划、传承百年的精品。结合了芜湖的特殊地理环境，以可持续发展为原则，充分尊重城市历史文脉，自觉地对城市特色加以继承和发扬的滨江板块被寄予厚望。

二、板块时代的价值发现

1、从个盘到板块

芜湖滨江板块从旧城改造发轫到现代都市化的延伸，初期走的是依靠老城核心商贸区向外逐级拓展的路子，长江长棚户区里起高楼，虽属“背靠大树好乘凉”，却在滨江板块的城际线画下妙曼的一笔。其后，滨江板块的开发重点又不约而同集约到超前规划和城市功能升级方面。世茂、名流、华强等各路主力施展十八般武艺，呈现滨江板块岸线伸展腾跃的龙形。随着滨江板块开发逐渐升温，市中心滨江住宅在可供开发土地资源稀缺和供需矛盾加剧双重趋势下而显得炙手可热。一般而言，房地产的价值，取决于不同的城市区位，黄金岸线一线地块一旦告罄，江景即将成为奢侈的生态美景。眼下，板块主力楼盘均价稳居7000元之上，摸至8000元一线，商业地产领袖群伦，整个板块告别了个盘时期单打独斗的低级大片单一性住宅复制，坐享板块时代高端业态匹配所带来的宜居爽感和领跑全市的物业升值。

2、文化的演绎

滨江板块呼唤更多的地标性建筑，尤其是借力芜湖本土文化和码头文化的佳作，可惜现在罕有。时尚的居多，唯缺一份从历史烟尘中走来的沧桑与淡定。500年前徽州商人沿青弋江顺流而下，兴起了历数百年不衰的十里长街。芜湖小街小巷中融入了浓重的徽文化内涵。芜湖城市开始沿青弋江分布，商贸功能得到发挥。明清时期，以长街为中心，芜湖商贾积聚，店号林立，市声若潮，至夕不休，领风骚于一时。130年前，随着《烟台条约》的签定，外国列强进入芜湖，修建教堂、学校、医院等，又在沿江地区开辟租界，先后建设了两条南北向的沿江大马路，在江岸和租界内大修码头、仓库、楼房、车站、俱乐部等，中西文化冲撞交流，留下一批文化遗存。今天的滨江板块开发，必然涉及对文化的传承和借鉴，这需要开发商们对这份遗产的尊重和敬畏，否则会毁之殆尽。用推土机推掉历史遗存再容易不过，但城市精神塑造只能是奢谈。

3、岸线价值链

长江路全面改造完成，扮演了沿江交通线主动脉的角色，辅以银湖路、九华路、滨江路等交通干线，形成双纵双行的滨江交通任督二脉，这是芜湖加快主次干道等城市基础设施建设步伐，增强滨江板块与城市内部联系的重要举措，必将在推动沿江两岸联动发展，打造沿江经济新板块，构造承接产业转移新平台过程中发挥至关重要的作用。

建议青弋江口至旅游码头之间的3公里岸线，开发成为城市功能区，在发展方向上，以展示沿江风貌，强化其集现代都市滨江休闲文化生活、高尚商业购物环境及高档大型居民区为一体的综合现代城市功能。长江大桥以北至四褐山约5公里岸线，充当港口物流区，在发展上充分考虑到城区交通的特点，将其建设成为一个重要的物流管理和物流信息中心。板块南北两端以及三山、繁昌的滨江板块延伸段，依托河、湖、湿地等自然资源，留出空间，打造特色景区，发展旅游观光产业。同时在适宜地段，建设与景区自然风光融为一体的高档餐饮、休闲等服务功能密集区。岸线价值链的形成，对芜湖提升城市地位，拉动经济发展充当加速剂。

三、憧憬渡江发展的跨越

1、绝版与瓶颈

芜湖长江大桥综合经济开发区是安徽省政府2001年底批准设立的省级开发区，规划面积9.71平方公里，建设以芜湖旅游城为主体的旅游娱乐、现代商贸和高尚住宅等主导产业，科学规划，分布实施，通过“十一五”期间的努力，逐步建成现代化、园林化、生态型的新型生态旅游文化新城区。开发区成为滨江板块依依不舍地脱离核心繁华区北向发展的一个节点，跃过大桥再向北至四褐山一线，地块推出及楼盘开发动作较少。这一阶段基本上只能北进南下，集中江边一条线，长江水域在成就了滨江板块的同时，却又成为阻绝滨江板块发展的瓶颈。目前，随着三山区走向城市化的前台，其拥有的27公里岸线成为宝贵资源，这会是滨江板块下阶段的生力军。

2、跨江大发展

年内，芜湖长江二桥公铁合建敲定，商合杭铁路芜湖长江大桥按照公路和铁路合建的模式，方案设计过程中将最大限度考虑长江岸线资源的集约化利用，兼顾长三角城际铁路网的规划布局。随即，芜湖长江公路二桥项目建议书完成由交通运输部审查后正式上报国家发改委的程序。至此，国家发改委批复该项目立项的所有支撑性文件均已具备，并计划明年开建。据悉，商合杭大桥是芜湖的第二座长江大桥，大桥的建成将有利于充分利用我省过江通道资源，有利于促进皖江城市带承接产业转移示范区建设。此际，巢湖市和县境内，占地217平方公里的安徽省江北产业集中区，在皖江城市带承接产业转移示范区建设东风中应运而生。这一产业承接省直管集中区的规划设立，俨然为整个皖江示范区建设找到了新的突破口和着力点，给了人们无限的期盼和憧憬。它的直接后果就是一座新城的横空出世。跨江联动，优化资源配置应该成为十二五规划的主题之一。市内，又在高安附近规划了90平方公里的长江大桥开发区新区，繁昌、三山的滨江板块将为之起舞。跨江大发展，为城市化背景下的滨江板块找到一条未来通道。

3、大城市的入口

沿江大城市的建设发展虽然各有特色，也有基本规律可循，其中前瞻性规划举足轻重。例如，武汉最为典型，三国兴武昌，南朝出汉阳，明代成汉口，历经一千多年的发展，形成“两江三镇”格局。当代武汉三镇各区域中心纷纷崛起，造成大武汉版图上多个副中心，长江上从上游到下游依次有军山长江大桥（长江四桥）、白沙洲长江大桥（长江三桥）、鹦鹉洲长江大桥（长江八桥）、武汉长江大桥（长江一桥、公铁两用桥、万里长江第一桥）、武汉长江二桥、武汉二七长江大桥(长江七桥、在建）、武汉天兴洲长江大桥（长江六桥、公铁两用桥）、武汉阳逻长江大桥（长江五桥）、武汉长江隧道（万里长江第一隧），共五座公路长江大桥、两座公铁两用长江大桥和一座长江隧道，并正在建设一座过江通道。多桥加隧道架通南北，三镇实现一体化发展。

又如，南京、上海的跨江规划非常具有前瞻性、科学性。南京实现沿江开发、跨江发展，在20平方公里的滨江板块舞台上演一幕融古都风貌和现代文明于一体的城市化大戏，城市功能区、产业发展区、生态旅游区塑造有序。上海在人口稠密的黄浦江沿岸引进与金融、商业、会展和现代服务业相关的行业，于人口较少的东海沿海地区容纳航运、贸易、物流、先进制造业、航空和旅游业，城市功能区丰满有序，充溢着高速发展的张力。

学习和借鉴上述三城的跨江发展成功运作经验，前瞻性的规划是造就一个大城市之梦的入口。芜湖，今天就站在这个入口边上，以下将分篇以调研的形式，沿着芜湖美丽的长江岸线，深入滨江板块的各个节点、楼盘，为透视板块的生态及未来走向提供参考依据。（未完待续）