国有建设用地管理基础知识_建设用地管理复习重点
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国有建设用地管理
第一部分 基本概念
一、土地所有制基本形式
二、国有土地主要包括哪些范围
三、什么是建设用地
四、什么是建设用地使用权
五、国有建设用地使用权取得方式
六、什么是土地招标拍卖挂牌出让
七、其他
一、土地所有制基本形式
根据《土地管理法》第2条1款的规定，我国的土地所有制有两种基本的形式：
1.全民所有制土地即国家所有土地；
2.劳动群众集体所有制土地即农民集体所有土地。
二、国有土地主要包括哪些范围
根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地
1.城市市区的土地；
2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3.国家依法征用的土地；
二是城市基础设施用地和公益事业用地；
三是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 四是法律、行政法规规定的其他用地。2.国有建设用地使用权有偿使用
(1)国有建设用地使用权出让（主要形式）(2)国有建设用地使用权租赁
(3)国有建设用地使用权作价出资或者入股 A、国有建设用地使用权出让
国有建设用地使用权出让（租赁）是指国家将国有建设用地使用权按确定的用途和年限让与（出租）给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让（租赁）价款的行为。
☆国有建设用地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议（法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其它情形）
B、国有建设用地使用权租赁
国有建设用地使用权租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为 C.国有建设用地使用权作价出资或者入股
国有建设用地使用权作价出资或者入股是指将一定时期的国有建设用地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。
六、什么是土地招标拍卖挂牌出让
依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用
号文件执行（我区的李家沱、花溪、南泉、鱼洞的基准地价、土地级别和土地出让金标准按渝府„2002‟79号文件执行，其他镇街土地出让标准按渝府发„2000‟76号文件执行。我区土地级别共分1－14级，出让金标准：商业840－48元/m、住宅590－29元/m、工业440－20元/m）
(二)土地使用权出让的最高年限：
a.居住用地70年（重庆40年，渝国土房管发„2002‟486号明确70年修正到50年的系数为0.9597）；
b.工业用地50年；
c.教育、科技、文化、卫生、休育用地50年； d.商业、旅游、娱乐用地40年
（三）土地成本：主要是指征（用）收土地成本（旧城改造项目拆迁成本）、土地整治成本。
（四）土地出让综合价金（建设用地使用权价款或土地出让价金）：取得土地成本、土地整治费、土地出让金、土地出让时的规费等，即成交后的总价款。
（五）土地出让纯收益：土地出让纯收益系该宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。即包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。
（六）什么是“净地”： 国土资资源部明电（国土资电发„2007‟36号）规定：一是指“净建设用地”，不包括道路、绿化等市政设施用地，二是指“熟地”，即指必须达到“三通一平”。
《土地管理法》第43条、第54条(二)国有建设用地使用权划拨程序
立项→规划选址→用地单位申请→市（区）国土部门进行建设项目用地预审→项目管理部门对建设项目审核、批准、备案→向规划部门申请规划许可及项目总平面布臵图审批→区国土部门审件报区政府审签→报市人民政府批准→向国土资源管理部门领取建设用地批准书、划拨决定书，并进行土地登记。
（三）划拨用地审批要件资料 A.属新征土地：（a）征地批文及红线图
（b）已安臵补偿完结的证明及征地（含整治）成本（c）1：500现状勘界地形图及勘界报告 B.属原土地使用者的：（a）土地使用证原件及红线图
（b）与原土地使用者的转让协议及土地成本支付情况（c）1：500现状勘界地形图及勘界报告
C.以下为上述两种情形均要提供的要件资料：（a）计委立项批文
（b）规划选址意见书、设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书
（c）地灾评估报告
（d）单位营业执照、法人身份证明
（注：属经济适用住房、廉租住房用地应提供有权机关发出的经
(3)工业用地使用权改变为经营性用地使用权的(4)供应的土地改变用途收回土地后出让的。所指情形：
A.依法调整为加油（气）站用地、一类居住用地的；
B.非经营性建设用地依法调整为经营性建设用地的；
C.划拨性质的土地依法调整为经营性建设用地的；
D.划拨性质的土地转变为出让性质的土地后改变为经营性建设用地性质（含原外资企业有偿使用土地）的；
E.其他经有审批权的人民政府主管部门认定属于“改变用途收回土地后出让”情形的。
（三）土地招拍挂出让办理程序及要件资料 1.土地招拍挂出让办理程序
拟供地单位申请→国土部门向规划部门函询地块规划指标→规划部门核发建设用地规划公告函→勘测站结合规划公告函附图勘测的1:500现状地形图区，同时对土地成本进行审计（评估）→拟供地单位提供土地公示函→国土部门拟定招拍挂公示方案→区政府审批后报市土地矿业权交易中心公告→竞得者缴款并签订土地出让合同→签订交地记录→向国土部门领取建设用地批准书→土地登记发证。
2.土地招拍挂公示要件资料 A.征地批文及征地红线图 B.已安臵补偿完毕的证明
C.土地使用证及用地红线图（属原土地使用者改变用途的）D.土地交还协议（属原土地使用者改变用途的）E.土地成本审计（评估）报告
基础设施用地的征收（用）土地成本可计入拟供应土地的成本。对确因宗地供应时必须把周边城市（镇）道路、绿化等城市（镇）基础设施纳入出让地块一并建设的，规划部门在出具《规划条件函》时应明确相关的经济技术指标，区县（自治县）人民政府要在土地出让前确定基础设施的建设主体、面积、工期、标准、规模、建成后的管理及权属归属，并在土地出让文件中明确。
6.拟供地单位提供土地招拍挂公示条件函，应明确以下内容： A.地块基本情况（位臵、土地证、勘界面积、规划指标、有无地上建筑物（使用者、建筑物面积、用途等）；
B.土地成本或综合价金（是否含出让金和税费）；
C.交地时间、交地条件（按现状交地或拆迁整治后交地）； D.土地出让综合价金支付方式 E.约定开、竣工时间； F.违约责任
（七）土地招拍挂公示时限
市土地矿业权交易中心现场查堪,审查批准后在《重庆日报》等媒体进行公示，公示期限20天。
（八）签订土地出让合同
竞得者取得市交易中心的“国有土地使用权出让成交确认书”后，缴纳土地综合价金并签订土地出让合同，签订交地记录后国土部门发放《建设用地批准书》，并进行土地登记。
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（六）申请受理机关 区县国土资源行政主管部门
（七）审批权限
根据《重庆市国土房管局关于调整土地利用行政审批事权的通知》（渝国土房管发［2007］621号）规定，划拨转划拨、出让土地不改变土地性质、用途、建设规模转让的由主城区各分局直接审批，其它情形报市审批。
四、土地使用权范围内改扩建
（一）程序
领取转让审批表→单位申请→国土所意见→国土部门审核→区政府审批
（二）要件资料
1.用地申请书、用地申请审批表
2.土地使用证原件及复印件（出让地还需提供：出让合同、出让金交纳依据）
3.1：500勘界红线图和勘界报告 4.计委立项批文
5.规划选址意见书、设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书
6.地质灾害评估报告
7.单位营业执照、法人身份证明
2六.(原国营)企业改制土地资产处置
（一）国企改制
国企改制，就是要建立现代企业制度，现代企业制度的基本内容应该是适应社会主义市场经济要求，以完善的企业法人制度为基础，以有限责任制度为保证，以公司为主要形态，以产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学为前提的新型企业制度，最终的目的是要解决企业的发展动力问题。
就要在改制过程中解决资产处臵、股权设臵、人员安臵三大问题。
（二）办理程序
资产科初审并代拟区政府请示文→分管局长审查→报区政府审签→报市局审批。
（三）要件资料 1.企业改制申请书
2.企业主管部门及上级部门的批复文件 3.经批准的企业改革总体方案 4.职工安臵方案及债务债权处理方案 5.社保、医保的交费证明 6.资产评估报告及确认书 7.土地评估报告及确认书 8.土地权属证书
9.土地勘测定界、提供1：500现状地形图 10.其它相关资料
6变土地用途或建设用地使用权人的条件下，建设用地类型由划拨转为出让，需补交土地出让金的（出让金标准应上浮20%）；
6.因政府基础设施项目或公益项目建设占用建设用地，经市政府批准建设用地臵换，需补交土地出让金的；
7.其他情况经国土行政主管部门认定需公告接受社会监督的。
（四）社会监督公告要件资料 1.申请
2.原出让合同、出让金缴费及出让红线图 3.权属证
4.规划调整函、调整后的规划指标及附图 5.调整后的依据：1:500现状地形图 6.单位营业执照和法人身份证明、机构代码
八、土地储备
土地储备是指经市或区县（自治县、市）人民政府为加强对地产市场的宏观调控，规范城市土地管理，根据土地利用总体规划和城市规划，将依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、臵换的土地予以储存的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
（一）土地储备范围：
8D.规划局部门出具的《关于办理土地储备规划手续的函复意见书》及土地储备红线附图(储备机构收购企业土地的不需要提供规划部门的规划红线)E.储备机构与当地政府达成的储备协议(储备机构收购企业土地的不需要提供与当地政府达成收购协议，但要求提供与企业达成储备协议和土地房屋权证，且按土地房屋权属范围进行储备)F.被储备土地性质、类别、抵押查封的情况(掌握)G.若带项目储备土地的，要提供项目资金与土地储备资金平衡可行性报告
H.勘界报告及附图(新征地提供文件批复及红线图)2.区分局办件： A.填报储备地申请表
B.代区政府拟请示及上报资料
九、建设用地土地划拨、出让、转让涉及税费
出让金返还情况：先扣除农开发金20%、国有土地收益基金6%、廉租住房保障资金10%［国发„2007‟24号2008年开始］后余下分成：
A.主城区（2616平方公里）：市分55%、区分45%。B.花溪工业园全返；
C.花溪镇系中心镇出让金：市分45%、区分55%； D.主城区外区全得。
0闲臵土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的用地。
（二）怎样认定闲臵土地？
1.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。
2.已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；
3.法律、行政法规规定的其他情形。
（三）怎样处臵闲臵土地？
按照国土资源部《闲臵土地处臵办法》，对闲臵土地可采取6种处臵方式，包括：
1.土地使用者向市、县国土资源管理部门申请延长开发建设时间，但最长不得超过1年
2.土地使用者向市、县国土资源管理部门和城市规划部门申请改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设
3.安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价
4.政府为土地使用者臵换其他等价闲臵土地或者现有建设用地进行开发建设
5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿
2收回国有建设用地使用权，但对土地闲臵的第二年不同时并收土地闲臵费。
3.对其他类型的闲臵土地，已采取：
（1）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；
（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；
（4）政府为土地使用者臵换其他等价闲臵土地或现有建设用地进行开发建设；
（5）政府采取招标拍卖挂牌等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设；
（6）政府有偿收回国有建设用地使用权；
（7）责令或督促并已经开工等措施进行处臵的，为处臵完毕的闲臵土地。
4.对因政府原因造成的闲臵土地，采取按照实际交款额占应交款额的比例折算；确定相应土地面积给土地使用者使用，其余部分由政府收回的方式进行处臵的，为处臵完毕的闲臵土地。
5.市、县国土资源行政主管部门已按相关规定拟订好处臵方案，并报原批准用地的人民政府，批准后可以实施的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。
6.对因政府、政府有关部门行为造成的闲臵土地，土地使用者不同意处臵的，当地市、县国土资源行政主管部门应提出处理意见，报市、县人民政府协调处理。处理意见经批准后可以实施的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。
7.对因司法查封不能处臵的闲臵土地，市、县国土资源行政主管部门应提出与相关法院协商意见，待司法查封解除后处臵利用。协商意见应报市、县人民政府，经市、县人民政府同意后，国土资源行政主管部门可以与法院进行协商的，视为处臵完毕，但要跟踪管理，切实落实。
