房地产手续手续)_房地产手续知识

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第一步： 编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步： 取得国土局“用地预审意见”。

第三步： 取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部： 取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步： 取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步： 取得建委的“选址意见通知书”。

第七步： 取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步： 委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委 的“设计招投标备案回执”。

第九步： 取得规委的“规划意见通知书（选址）”。

第十步： 完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步：取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步：取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步：取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第十七步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第十八步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第十九步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第二十步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步：取得建委的“年度施工计划通知书”。

第二十二步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证 “。

第二十三步：与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步： 完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政 院的“市政供源方案”。

第二十五步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”

第二十八步：取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格 书”。

第三十步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步： 建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第三十四步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第三十五步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第三十六步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第三十七步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第三十八步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第三十九步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

建设工程前期手续流程

一、建设用地（招标：拍卖）批准书（审批时限：20工作日）

1、建设用地批准书申请表

2、国有土地出让合同

3、地形图

二、土地确权（审批时限：7个工作日）

1、建设用地确权申请表

2、土地权属文件（土地证或出让合同）

3、提供投资计划

4、地籍图3份

三、选址意见书（审批时限：30个工作日（可延长10个工作日））

1、选址意见书申报表

2、项目建议书批准文件或土地转让协议及用地平面图

3、对拟建项目的选址要求说明或论证材料

四、立项

1、立项申请书

2、营业执照

3、环境评估报告（环境保护申报登记表）

4、选址意见书

5、董事会决议

6、土地协议

7、土地确认书

8、投资项目核准登记表

9、外商投资项目核准申请书

五、报建登记表

建设项目报建登记表

六、年度投资计划（2005年开始已取消，由立项文件代替）：

七、设计招标

1、立项批准文件

2、提供投资计划

3、设计招标备案登记表

4、设计招标备案书

5、建设工程投标单位登记表

6、委托设计协议书

八、委托设计方案

1、委托设计书

2、规划要点

九、建筑设计方案审批（审批时限：9工作日）

1、建筑设计方案申报表（审批时限：20个工作日）2、1/500地形图

3、土地合同

4、投资计划

5、方案3份（效果图、总平面图、各层平面、立面、剖面）

十、建设用地规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日））

1、建设用地规划许可证申请表

2、选址意见书

3、地形图

4、批准的规划成果或总平面布置图

5、环境评估报告

十一、钻探

1、建设工程岩土勘察备案登记表

2、甲方提供设计生产工艺条件

3、出具地质报告（试桩）

十二、委托施工图设计（审批时限：30个工作日）

十三、施工图审查

1、规划部门审核

2、建筑管理审核（收费）

十四、报消防审批

1、建筑消防设计防火审核申报表

2、立项计划

3、设计消防专篇

4、总平面图、建筑施工图、消防系统图、灭火配置设计图纸及说明

5、相关采暖、通风、防烟、防爆、变电设计图纸

6、装订成册（A4纸）

十五、人防

办公生活用房建筑面积的4%；如异地建设2000元/㎡

十六、建设工程规划许可证（审批时限：20个工作日（可延长10个工作日））

1、建设工程规划许可证申报表

2、投资计划

3、施工图（建筑3份

电子版1份）

4、方案审定通知书（要求提供的与该项目有关文件）

5、消防、配套、环保、人防部门批准文件

6、建设用地规划许可证

7、建设用地批准书

8、土地合同

9、土地权属证书或证明文件

十七、监理招标

1、投标备案登记表

2、立项计划

3、投资计划

4、投标登记表

十八、施工招标

1、投标备案登记表

2、立项计划

3、投资计划

4、投标登记表

十九、质量监督、安全备案

1、质量监督登记表

2、安全措施备案登记表

二十、施工许可证

1、建设用地规划许可证

2、建设工程规划许可证

3、施工中标通知书及施工合同

4、施工图纸及技术资料报告书

5、质量监督登记表、安全措施备案表

6、银行存款证明

工程进行中

（一）施工前期

1、办理开工手续

施工队进场前应按所属物业管理部门的规定：业主和装饰公司共同办理开工进驻手续，装饰公司应提供营业执照副本，及施工人员的身份证和照片，由物业管理部门核发开工证、出入证、进驻。

2、设计现场交底

开工之日，由设计师召集业主、施工负责人、工程监理到施工现场交底，具体敲定、落实施工方案。对原房屋的墙、顶、地以及水、电气进行检测，建立企业工程形象，拆除、清理、放线，开线槽、水电走管线、木工制作吊顶，向业主提交检查结果。现场交底后，整个施工过程由设计师、质检以及工长和工人共同完成。工程由工地负责人（项目经理）处理施工中的日常事务。开工时，由施工负责人提交《施工进度计划表》，以此来安排材料采购、分段验收的具体时间。

3、进料及验收

由工地负责人通知，公司材料配送中心统一配送装修材料。材料进场后，由业主验收材料质量、品牌，并填写《装修材料验收单》，验收合格，施工人员开始施工。由甲方（业主）提供的装饰材料应按照《施工进度计划表》中的时间提供，在选购过程中，乙方（装饰公司）可派人配合采购，甲方也可委托乙方直接代为采购，须签定《主材代购委托书》。

（二）施工中期

1、有防水要求的区域（如卫生间）须在施工前做24小时的闭水试验，检测原房屋的防水质量。

2、与工长落实水电及其他前期改造项目的具体做法；隐蔽工程验收后吊顶封板。

3、施工中，施工负责人（工长）组织管理各个工种，并监督检查工程质量。

4、施工中需业主提供的装修主材，由施工负责人提前3日通知，以便业主提前准备。

5、业主按《施工进度计划表》中的时间定期来工地察看，了解施工进程，检查施工质量，并进行分段验收。如发现问题，与工长协商，填写《工程整改协议书》进行项目整改，再行验收。

6、公司的工程监理（或质检员）不定期检查工地的施工组织、管理、规范及施工质量，并在工地留下检查记录，供业主监督。

7、业主与工长商量并确定所有变更的施工项目，填写《项目变更单》。增减项变更，交付增项款。增

减项变更，不计入工期。

8、水、电改造工程完工后，业主须进行隐蔽工程的检查验收工作。

9、公司的管理人员与业主定期联系，倾听客户的真实想法和宝贵意见，及时发现问题并解决问题。

10、工程进度过半，业主进行中期工程验收，交纳中期工程款。

（三）施工后期

1、工程基本结束时，工长全面细致做一次自检工作，检查完毕，内部竣工验收无质量问题，通知业主、监理进行完工整体验收。

2、如在验收中发现问题，商量整改；如验收合格，填写《工程验收单》留下宝贵意见，结算尾款，公司为业主填写《工程保修单》并加盖保修章，工程正式交付业主使用，进入保修期。

3、工程进入售后服务阶段。

施工后

1、两年保修制

两年保修期内，工程如出现质量问题（非人为），公司负责免费上门维修。

自报修时之起，工程部将在48小时内安排维修人员到达现场，实施维修方案；

防水工程，水、电路工程的报修，将在12小时实施解决。

2、终身维修制

保修期后，工程如出现质量问题，公司也负责维修，根据实际情况收取成本费。

3、定期回访制 工程完工后，公司客服部人员将定期回访业主，了解工程质量及使用情况，并及时提醒业主一些注意事项。

注：

1.每一个分项工程必须经公司工程部验收。

2.其中四大验收：A、基础验收（包括墙体拆除、墙地面铺贴、墙面基层处理等），B、隐蔽工程验收，C、中期验收，D、整体验收；

3.必须和业主完善验收手续，方可进行下步工作。

甲方在开发前期的工作

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b.与地块出让单位签署的用地协议

2.办理程序

a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1.编制及所需资料

a.开发单位营业执照

b.开发资质证书

c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）

e.其他相关资料

2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）

4份

c.土地权属证（复印件1份）

d.联建协议书（复印件1份）

e.选址论证

f.建设项目选址意见书申请表（到规划局领取）

2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办

1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.建设项目选址意见书申请表（到规划局领取）

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2.申办程序

a.备齐上述所有资料

b.送规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份

c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票

b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1.所需资料

a.《建设工程报建表》（到报建处领取）

b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g.《住宅项目配套建设审核申请表》

h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1.所需资料

a.报建工程项目IC卡

b.建设工程设计招标项目登记表

c.《建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d.《建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e.工程设计任务书

f.建设用地规划许可证

g.工程项目选址意见批文 2.办理程序

a.备齐上述资料

b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b.会议通知书

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书

九、建设工程规划设计要求申办

1.所需资料

a.建设工程规划设计要求申请表（到规划局领取）1份

b.计划批准文件

1份

c.土地使用权属证件

1份

d.房屋权属证

1份

e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理

十、工程项目设计方案深化、修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一、设计方案审定会召开

1.所需资料

a.设计方案文本

12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件

若干份

c.请柬

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门

c.召开方案审定会

十二、设计方案送审报批

1.所需资料

a.选址意见书

b.规划设计要求通知单

c.地形图（划示用地范围）

d.设计方案

2份

e.地名批文

f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理

十三、可行性研究报告编制与报批

1.所需资料 a.用地计划审核意见书

b.项目建议书批文

c.用地计划许可证及批文

d.区府土文件

e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表

h.资本金出资承诺书

i.设计方案文本

j.其他相关文件

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c.送计委报批

十四、扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五、扩初会召开

1.所需资料

a.扩初设计文本若干份

b.请柬

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1.所需资料

a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b.项目建议书或可行性报告研究报告批文

c.地形图和管线图（划示用地范围）

d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文

f.其他相关资料 2.申办程序

a.备齐上述资料

b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c.《建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d.设计中标通知书

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1.所需资料

a.建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b.土地出让协议

c.其他相关文件

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到国土局签署协议

c.付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1.所需资料

a.住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b.项目配套建设条件审核意见通知书

c.建设项目立项批准文件

d.建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e.申请单位现有空置房情况

f.住宅建设配套费交纳情况

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到区住宅局办理

二十二、建设项目转正

1.所需资料

a.项目转正申请报告（红头文件）

b.可行性研究与扩初批复

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.送计委办理

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理

1.所需资料

a.总平面图 10份 b.建筑图 7套

c.结构图（基础）2套

d.给排水图3套

e.建设项目计划批准文件及项目转正单

f.土地使用权或用地批准书

g.应拆房屋权属证明

h.地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i.分层面积表

j.建.筑工程预算书

k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c.将意见汇总送至区规划局

二十三B、施工招标办理

1．所需资料

a.市招标办授权管理通知

b.招标项目登记表

c.项目建设有关批复

d.总平面图

e．报建表

f．住宅项目新开工计划

g．住宅项目配套条件审核

h．设计中标通知书

i．法人证明或对其代理人的委托书

j.委托机构招标协议

k.代理机构资质

l.资金落实情况证明

m.监理单位资质

n.监理合同

o.建设单位资质

p.建设单位申请材料

q.公开招标发布信息

r.公开招标报名登记表

s.公开招标入围条件

t.投标单位资质审核

u.招标文件报批表

v.招标文件

w.工程量清单

x.招标文件答疑会会议纪要

y.标底

A1.开标情况汇总表

B1.询标记录 C1.评标方法

D1.评标资料

E1.决标情况汇总表

F1.中标通知书

G1.外地施工企业任务量单

H1.中标单位投标资料

I1.未中标单位投标资料

J1.施工合同

K1.设计监理项目流转表

L1.建设项目IC卡

2．办理程序

a.申请授权

b.发布招标信息

c.接受施工单位报名

d.初选入围施工单位，发标书

e.招标文件答疑会

f.开标

g.准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张

h.办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二十五、施工许可证办理

1．所需资料

a.申请表

b.建设规划许可证

c.资金入账凭证

d.三通一平的有关证明

e.施工合同副本，廉洁协议

f.监理合同，住宅项目监理登记证

g.建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h.项目施工许可证（施工单位）

i.勘察、设计中标通知书

j.设计监理流转表

k.住宅项目建设开工计划

2．办理程序

a.将图纸分送设计监理、质监站审核

b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c.备齐所有资料

d.送市建官处办理

二十六、商品房计划申请

1．所需资料

a.开发单位资质证书

b.营业执照

c.规划许可证 d.建设用地批准书

e.固定资产填报表

f.项目转正单

2．办理程序

a.备齐资料

b.送计委办理

二十七、工程开工

1．所需资料

a.施工图纸

b.建设工程规划许可证

c.建设工程施工许可证

2．办理程序

a.发放图纸

b.技术交底

c.工程开工

二十八、验线

1．所需资料

a.申报表

b.建设工程规则许可证

c.验线通知单

2．办理程序

a.准备资料

b.验线

1、立项批准文件，由发改委批；

2、建设用地规划许可证和建设工程规规划许可证，规划委员会审批；

3、土地使用权证，土地管理部门；

4、施工许可证，建设管理部门。

房地产开发手续流程

一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。提交：

1、可行性研究报告;

2、资质证明文件;

3、房地产开发项目审批书;

4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;

6、前期物业管理合同（协议）;

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;

2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;

3、建施计划书及投资计划书;

4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；

3、土地使用权证或合法用地文件；

4、建设工程规划许可证；

5、开工许可证；

6、单体工程审查表；

7、施工合同；

8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；

10、商品房预售方案；

11、备案回执单；

12、平面图、楼房表；

13、商品房预售资金监管协议；

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据 ：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请；

2、开发项目竣工图纸；

3、单体工程审查表；

4、规划、绿化、质检验收合格报告；

5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收（分期综合验收）后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件；

2、建设工程规划许可证；

3、建设工程开工证明；

4、建设工程竣工验收证明；

5、幢层户平面图；

6、房屋初始登记申请表；

7、聊城市房屋调查表；

8、营业执照复印件；

9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。

房地产开发手续办理（非常详细

项目

收费标准

责任部门

前置条件 1.土地取得

1.1征地报批所需文件

1.1.1土地现状利用图

市、园区规建局审核

开发：到市规划局查阅 1.1.2总体规划图

市、园区规划局

总工办

1.1.3用地红线图

市、园区规划局

研发部明确用地范围

1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表

市、园区土地处

由园区土地处填写

1.2土地使用证的办理

1.2.1规划选址意见书（控规）

市、园区规划局

研发部确定用地性质

1.2.2规划条件（用地范围）

市、园区规划局

研发部明确用地范围 1.2.3土地使用可行性研究报告

咨询单位

经营、总工办、预算提供材料

1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌

动迁部相关企业

1.2.3.1企业动迁摸底

动迁部相关企业

1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议

动迁部相关企业园区

搬迁补偿洽谈

1.2.3.3企业提交土地转让申请

动迁部相关企业园区

1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书

动迁部相关企业园区

1.2.4规划设计方案批复

开发部市规建局、园区规建局

规划设计方案

1.2.5土地挂牌评估

市土地交易中心、园区科技发展局

园区、搬迁企业、评估公司

1.2.6办理摘牌手续

市土地交易中心

1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划

园区科技发展局

详规批复、红线图、开发申请

1.2.8办理中标通知书

市土地储备中心

依缴款证明、摘牌前的保证金

1.2.9签订开发履约保证书

市土地储备中心

中标通知书 1.2.10建设用地规划许可证

园区规建局

依摘牌手续

1.2.11签订国有土地使用权出让合同书

园区规建局

依摘牌手续 1.2.12缴纳土地出让金

园区财政局

依摘牌手续

1.2.13土地出让契税的交纳

园区财政局（市地籍处）

依摘牌手续 1.2.14国有土地使用权出让批复

市土地局、园区规建局

依摘牌手续 1.2.15土地指界国有土地登记

园区规建局、土地处

依摘牌手续 1.2.16办理土地使用证

1.3拆迁补偿

1.3.1动迁普查

1.3.1.1 动迁地块摸底

开发部

土地规划设计条件及用地范围的确定

1.3.1.2 居民动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.3 企业动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.4 动迁标的物产权核实

土地局、房产局

1.3.2动迁手续办理

1.3.2.1 选择拆迁单位

拆迁公司

经理办公会，招标、投标 1.3.2.2 签订委托拆迁合同

拆迁公司

董事会

1.3.2.3 办理拆迁许可证

开发部、财务部房产局

中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明

1.3.2.4 办理三停手续

配套处煤气、自来水、电业局

1.3.3居民动迁实施

1.3.3.1 编制拆迁方案

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.3.2 发布拆迁公告

办公室大连日报社

1.3.3.3 摸底情况公示

拆迁区域所在政府

1.3.3.4 召开居民动迁大会

拆迁区域所在政府

1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划

财务部

1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议

财务部

1.3.3.7 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.3.8 进行居民回迁安置

公证处

1.3.4企业动迁实施

被拆迁单位

1.3.4.1 拆迁委托评估

市房地产评估所

1.3.4.2 拆迁补偿费确定

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.4.3 签订拆迁补偿协议

财务部

1.3.4.4 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.4.5 拆除现场移交

工程部

1.3.5动迁管理

1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档

档案室

1.3.5.2 居民动迁资料归档

档案室

1.3.5.3 企业动迁资料归档

档案室

1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷

法院、执法局、派出所

1.3.6拆迁评价

1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价

1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议

1.4土地变更用途和超面积补交的地价

园区规建局、财政局

确定最终规划用途和面积

2.勘测设计工作

2.1勘察测绘与环评

2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘

2.1.1.1确定红线图

2.1.1.2面积确认（根据坐标）

2.1.1.3基础配套设施的测定

2.1.2地质勘察（初勘）

2.1.3环境影响评价审批手续

市环保局

2.2设计招标

提供规划设计方案 2.2.1下达设计任务书

营销部

2.2.2确定设计单位

2.3规划方案设计

2.3.1设计方案全图（见备注）

2.3.2交通影响分析

市交警支队

邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会

2.3.3方案评审

2.3.4方案调整

2.4详规方案批复

市规划局、园区规建局

立项批复、选址意见书 2.5扩初设计

设计院

2.6施工图设计

设计院

2.6.1建筑施工图

设计院

2.6.2结构施工图

设计院

2.6.3给排水施工图

设计院

2.6.4暖通施工图

设计院

2.6.5弱电施工图

设计院、专业公司

2.6.6强电施工图

2.6.7消防施工图

设计院、电业局

2.6.8人防设计

消防局

2.6.9自来水设计

自来水公司、总工办

有项目规划批文、小区水内线设计图

2.6.10煤气设计

煤气公司、总工办

有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案

2.7建筑工程单体施工图审查

园区规建局、市建委审图办

2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路）

相关单位

3.工程前期工作

3.1建设工程规划许可证

研发部园区规划局

单体施工图审批、消防审核 3.2城建绿化审批

市城建局、区城建局

规划批复 3.3人防设计审核、批复及履约保证手续

总工办市人防办

人防建设立项通知单

3.4消防审核、批复

本内阁

3.5政府代收费

3.5.1墙改基金缴纳

墙改办

规划批复 3.5.2砂石费缴纳

市水务局

规划批复

3.5.3散装水泥专项基金缴纳

市经贸委散装水泥办

规划批复 3.5.4水土保持费

水土保持办

规划批复 3.5.5白蚁防治费

房产局白蚁防治办公室

3.5.6办理劳动保险缴费手续

质量处市建委统筹办

规划批复 3.5.7人防费缴纳

人防办

规划批复 3.6市政手续

3.6.1市政道路挖掘（占用）审批

市城建局市政处

规划图纸、工程预先提要求

3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批

交通口岸管理局

规划图纸、工程预先提要求

3.6.3市政工程质量监督手续

市城建局市政工程质量检查站

工程预先提要求

3.6.4路灯设置工程

路灯处

规划图纸、工程预先提要求 3.7建设项目有关手续

3.7.1施工图审查

3.7.2防雷审查

3.7.3行政执法检查手续

3.7.4办理工程招投标手续

招标委员会市建委招标办

3.7.5办理质量、安全监督手续

3.7.6办理档案手续

3.7.7办理备案手续

3.7.8交易中心手续

3.8办理建筑工程施工许可证

3.9办理预销售许可证

开发部、营销部市房产局、房屋测绘部门

详规方案批复、规划、施工进程

3.9.1商品房面积测绘

市房屋测绘管理部门

建筑施工平面图 3.9.2商品房登记

3.9.3商品房销售价格认定

3.12增容项目

3.12.1水

大连水务局、项目部、总工办

详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。

3.12.2电

电业局、项目部、总工办

详规图、规划批文

3.12.3煤气

煤气公司、项目部、总工办

详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。3.12.4热力

热力公司、项目部、总工办

详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.13红线外市政设施

3.13.1红线外道路、水、电、气、热力

市政、自来水、电业局、煤气

规划方案

3.13.2通讯建造

电讯公司

规划方案 3.13.3管线铺设

规划方案 3.13.4接口

规划方案 3.14三通一平

3.14.1临时道路

3.14.2临时用电

电业局、项目部

项目部提前20天提供用电负荷及使用地点

3.14.3临时用水

自来水公司、项目部

项目部提前20天提供用水点及使用地点

3.14.4场地平整

3.15临时设施

3.15.1临时围墙

3.15.2临时办公室

3.15.3临时场地占用

3.15.4临时围板

9.后期手续

项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.1综合验收

项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.1.1工程档案验收

项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.1.2环保验收手续

市环保局

建设项目环保设施竣工验收检测报告审批

市环保局、环保监测单位

依规划批复协调

环保三同时项目验收手续

市环保局

依规划批复协调 9.1.3工程竣工规划验收

项目部园区规划局

竣工 9.1.4工程竣工消防验收

项目部市消防局

竣工 9.1.5工程竣工人防验收

项目部市人防办

竣工 9.1.6工程竣工电梯验收

项目部市消防局

竣工 9.1.7工程竣工市政验收

项目部市

竣工

9.1.8工程竣工防雷验收

项目部市消防局

竣工

9.1.9工程竣工专家组验收

项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局

工程档案、监理档案

9.2竣工备案

质检站备案科

9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续

市民政局地名办

规划批复 9.4房产测绘

9.5房产证

203

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分 房地产开发前期手续办理流程

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。

3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段 房地产开发前期手续办理流程

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。