大盘营销底牌初探3DOC_大盘营销思路

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大盘营销底牌初探

房地产市场愈演愈烈的竞争形势，富甲一方的大盘尤其令人关注。在一定的市场份额下，竞争个体越多，市场份额流向越分散。那么，竞争个体产品量的多少决定了在市场细分、推广策略等方面进行更为周密的谋划与部署。

假定市场份额为一定的前提下，大盘为赢取更多的利益，将亮出各自的营销牌。而这部分利益既属于市场份额的一部分，同时也是各盘手中的筹码。如此说来，在2007年，新盘闪耀、供应量持续增加，各大盘之间必然会出现一场从未有过的豪赌。

大盘普遍存在以下几个特点：规模大、项目规划理念先进、配套完善等，这些硬件条件与诸如生活文化营造、品牌优势、活动营销等软件条件共同组成了各大盘的底牌。

教育牌

大盘大多盘踞在远离城市中心的边缘地带，周边配套不成熟。如此一来，消费者购房时一个重要的参考标准既是否有学校来满足下一代的教育需求。在大盘项目前期调研中，这一点无疑会成为项目规划时的重要参考。荣和山水美地便是南宁市各大盘中使用教育牌最为成功的项目。北大附属实验学校的进驻，笼络了众多望子成龙的家长。这也是成为该项目连续两年傲视地产群雄的资本之一。06

年全年销售881套，月均销售73套，实现4个多亿的销售额。可见，荣和教育牌之威力。而几乎与荣和山水美地同时面市的翡翠园所打出的教育牌所赚取的筹码就相对较弱。如果说荣和打出的教育牌是红桃k，那翡翠园的则是方块k。荣和的获利，各大盘也不甘示弱，纷纷量出教育牌，如海茵国际花城、南宁奥园、恒大苹果园、龙光普罗旺斯、天池山以及橘子郡等。但其获利程度还看今后的销售情况。

荣誉牌

大盘凭借其先进的社区规划获得这样或那样的荣耀，这些筹码为消费者在购房时打消了很多方面的疑虑，可以说，几乎大盘均有这一好牌在手，出牌时机的把握直接决定赢取筹码的多少。例如，翡翠园在推出之时，南宁市地产行业还未出现诸强林立的格局，而消费者选择购房时多担心的仍是质量问题。国家康居示范工程作为第一张牌打出，而后又不断加注，也赢得了较多的市场份额。其余大盘在推出之时也纷纷量出荣誉牌，如荣和山水美地的中国人居环境发展建设示范单位，恒大苹果园的2005中国最值得尊敬的地产品牌企业，天池山的中国十佳园林设计奖以及龙光普罗旺斯的中国房地产名牌企业等。如今，在大盘之间的豪赌中，此牌已不再作为制胜的关键，而是作为参与这场豪赌的前提条件。在今年亮相的几个大盘、新盘中，如橘子郡、云星城市春天、汇东郦城、花样年华、金龙理想1号等，是否同样显示出这样的基本赌资，我们拭目以待。

风情牌

众多大盘，凭借其财大气粗，在坐上赌桌时，脸面固然十分重要。人长得再帅也需要衣裳来衬托。如海茵国际花城时而以优雅之势飘出带有塞纳河畔迷人气息的法式风情牌，时而以美国西部牛仔狂野之态甩出美式风情牌，然而，亚美丽加的这一张牌被淹没在其他风情牌中，至今仍未爬出升天。在06年下半年仅以2295元/平米的均价卖出31套。而龙光普罗旺斯所推出的法式风情牌则捷报连连。在其狂轰滥炸的媒体攻势、左挡右盖的手段之下，法国原乡小镇以黑桃J的优势力压群雄，07年3月、4月累计销售341套，让人大跌眼镜。而在今年五一房博会上首次亮相的裕丰英伦与英伦18则以英国风情作为自己的出场牌，连续两年参加房博会但并未开盘销售的昊壮一品尊府持续量出中国古典风情牌，能否被市场接受而以此赢取筹码，以后自见分晓。

水果牌

2005年，柠檬宿在城北的热销给随后入主豪赌之势的大盘有了一定启发。首先是苹果园，虽是小小的苹果，但内涵丰富、霸气十足，此牌量出，虽效果尚未显现，但厚积薄发之势不容小视。07年4月便显露出其后劲，一跃成为当月销售排行前十的楼盘。这张黑桃J虽不大不小，但在构成同花顺的好牌中起到重要作用。如今尚未开盘的橘子郡，同样值得期待，虽地处荒山野岭之地，但潜力不凡，若橘子作为方块J的话，将出现怎样的强势组合？

豪赌局面一经打开，2007各大盘必将竭尽全力赢取筹码，谁将是2007年最后的赢家，绿城人居网年终数据报告为您揭晓！