任务三 公共政策伦理视野下的中国廉租房政策_国际视野下看中国

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公共政策伦理视野下的中国廉租房政策

在中国,廉租房政策真正开始实行始于2007年,这一政策的出台,使中国的社会福利制度更加的健全,对于经济的发展和居民生活的改善发挥了积极的作用。

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者.与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比，在经营方式、目标对象、房源等方面有以下不同：经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。

廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。

产生的背景当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有不可移动性、惟一性、寿命长久性和相互影响性等物理特性；同时还具有价值量大、流动性差、具有保值增值潜力等社会经济特性。也就是说，住房同时具有生活必需消费品和投资性资产的双重角色。从住房的这些特性及其具有的双重角色不难看出：

一是住房问题与经济发展问题息息相关。它一方面可以促进消费,另一方面可以拉动投资；

二是住房问题与“三农”问题息息相关。“三农”问题的最终解决需要通过不断提高城镇化水平，从而减少农民来实现。而大量的农村富余劳动力进入城市，需要住房；

三是住房问题与金融安全问题息息相关。房地产业是资金密集型产业。房地产市场的资金很大一部分来自于金融机构，一方面是开发项目贷款，另一方面是个人抵押贷款。大量金融资金的注入促进了房地产业的快速发展，同时也产生金融风险；

四是住房问题与社会**问题息息相关。“居者有其屋”，这是一个**社会必需的基本条件。

随着改革开放近30年经济的持续发展，行业、地区、城乡之间收入逐渐拉大，中低收入家庭收入增长滞后于经济增长速度，城市低收入家庭、经过房改以后还想改善居住条件的人、刚就业不久的职场新人、进城务工的农民都在埋怨房价太高、涨得太快。究其原因，笔者认为，主要是在近30年里，我们一度将房地产政策与住房政策混为一谈、将房地产调控的重点放在了供应方而忽视了对需求方进行调控。住房问题因此逐步转化为社会问题和政治问题，成为影响社会**的重要因素。

国外情况

美国：审查程序很严格

美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。美国共有130万户住在“廉租房”里的家庭。

法国：“廉租房”的天堂

与美国相比，法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。

与

美国不同，法国“廉租房”管理和审核下放到地方政府，申请人等待的时间要比在美国的人短一些。另一个不同是，法国的“廉租房”租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。

加拿大：“廉租房”很大

福利事业较好的加拿大，“廉租房”政策大致与美国相同。不过在去年，该国政府追加了大笔资金，作为相关补助，使更多的家庭能够加入“可负担住房计划”，也就是让他们在5年内，只用30％的收入，就可以住上合适的房子。

加拿大政府曾出资建设大型公寓楼，作为公共“廉租房”。仅在安大略省，就有27万个“廉租单元房”。

中国廉租房政策的问题

（1）保障水平：覆盖人群少，房源质量低

政策本身保障面偏小，廉租住房保障享受人群少，要求高；各地绝大多数地方廉租住房制度覆盖面低，与国家要求有较大差距，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障；实物配租方式使用很少，能够得到住房的家庭在低保户中所占比例很小；发放的住房租金补贴标准过低，与目前的市场租金差距较大。现有房源集中兴建的大部分小区在城市边缘地区，“廉租房偏远，生活成本高，不太方便”，项目规划、配套设施落后。

（2）制度建设：进展缓慢

尚未建立廉租住房制度；部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善，地方城市住房保障机构不健全、人员未落实。

（3）资金房源：严重不足

房源方面严重不足，毋庸多言。资金方面主要表现在：绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设；区级财政配套的20％资金没有到位；资金未落实。资金投入不足，没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足；住房公积金管理部门资金到位比例小；超过保修期的廉租住房维修资金问题，廉租住房后期管理工作经费。

（4）管理方面：问题多多

将廉租住房作为自己产权房的现象并非个例 ；廉租房住户把本该自己住的房屋转租给他人，出借廉租房，连续空置；取得补贴不租房；公务员占廉租房转

租赚钱；退出机制建立难，因收入增加或条件不符而腾退的人却寥寥无几；廉租住房相关数据不清；出现了一些骗保现象；所谓“廉租房白白空着，困难户眼巴巴等着”的政府困境。

（5）可能引发新的社会问题

廉租住房人为地制造“城中村”、形成低保家庭集中居住区，新的贫困区，造成贫困家庭的边缘化，人为造成新的地区性的贫富差别；担心承租家庭能否按标准及时缴纳物业服务费用问题，能否按时缴纳租金问题。

完善政策法规，为住房政策提供法律支持。住房政策作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的公共住房政策法规。因此，应尽快出台相关法规，为住房政策实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等内容，待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作