房屋登记办法_房产登记办法

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《房屋登记办法》新条文解读

建设部日前发布建设部第168号令，即依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，制定了《房屋登记办法》，旨在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。该办法将于2008年7月1日起实施，分六章共九十八条，与原实行《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号颁布、第99号修改）的五章四十二条有了较大的变动。现对重要的变动性条文进行详细解读。

一、登记簿是房屋真正的“身份证”

规定：《办法》第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

解读：按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。

比如，今后夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则视为另一方已授权登记方处置该房屋的权利，登记方有权单方对该房屋进行处置，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。

二、预告登记可防止一房多卖

规定：《办法》第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。

第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

解读：预告登记来源于《物权法》，该法第20条规定“当事人签订买卖合房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人的书面同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。

比如，甲看中了一楼盘的某套房，他在签订购房合同时，并在合同中约定对这套房进行预告登记。经预告登记后，开发商就不能将该房另售他人。

二手房的转让也可借鉴。比如张三将房屋以30万元卖给李四，虽然李四交了定金，双方也签订了合同，但几天后王五愿意出35万元购买，张三于是单方面违约，将房卖给了王五。

7月1日以后，这种情况就会改变。如果李四担心张三反悔，在与张三签订合同后，按合同约定到房管部门进行预告登记，张三与王五就无法到房产部门办理房屋的转移登记。从而有效防止了一房多卖的违约现象。

三、登记公共设施可明确所有权

规定：《办法》第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

解读：《办法》还将登记延伸到小区，主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。

在众多的小区，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对建筑物区公共所有权进行登记，可极大减少开发商和业主对此产生的争议。

四、未成年人房屋登记不再空白

规定：《办法》第十四条 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

解读：《办法》对于未成年人的房屋登记进行了明确的规定，弥补了原来的政策空白，同时此条规定也有利于对于保护未成年人的利益。

父母如有意给未成年小孩购买一套住宅，若按原来规定只能登记为父母名字，就可能出现两个问题：一是今后再过户给孩子可能要付一大笔税费；二是如父母婚姻出现问题，财产的分割有麻烦。现在根据新办法就可直接登记小孩名字，即使将来父母急需钱对该房屋进行处置，只要提供为小孩利益的书面保证，即可由作为监护的人的父母交易或抵押该房屋。

五、异议登记可保护相关权利人利益

规定：《办法》第七十六条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

第七十八条 异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

解读：新增设的异议登记对于保护相关权利起了较大作用，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于办法中所规定的利害关系人。

比如，登记簿中记载的权利人欲处置房屋，但其配偶不同意处置，则可向登记部门提出异议登记，登记部门在该房屋未处置并记载于登记簿之前，应暂缓办理处分。异议登记期间，异议登记申请人可向法院起诉主张自己的权利。

六、集体土地上建房也可房屋登记

规定：《办法》第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

解读：在以前，《城市房地产管理法》对国有土地上的房产有明确的登记办法，但对集体土地范围内的房产一直没有相关规定，相关的操作只能参照执行，没有明确的法律依据。从7月1日以后，不管是国有土地上的还是集体土地上的房产，一律都可进行统一登记。

在北京、南京、哈尔滨、武汉等大城市还出现过在集体土地上开发建成的“小产权房”，由于价格较低，吸引了不少城市居民前去购买。《办法》规定明确，集体土地上的房产转让，只能在集体经济组织成员之间内部转让，不能转让给之外的人群。城市户口的人群即使买后也不能办理房屋登记。