二0一0年房地产市场预测_广州房地产市场预测

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二0一0年房地产市场预测

1、宏观政策预测

政策调整三部曲奏完两部，利率调整或视经济发展于1-2季度出台。

2009年房地产市场在政府的大力扶持下，成交出现非理性回升的迹象。房价上涨逐步引发决策层关注，政策风向经历了“促成交-促供应-抑投机”的转变。在转变的过程中，采用了土地盘整、限定预售量、重申二套贷、叫停税费优惠等措施。政府对楼市价格过快上涨引发的不和谐因素极为关注，从政策转向的速度以及连续发布各类政策，最终出台“国十一条”可以看出政府调控的决心和力度。但政府在调控中始终存留一定的缺口，如二套贷利率依照风险定价由各银行自行评估，限定时间内全部推出销售但对限定时间没有具体要求等方面。可见政府仍寄希望于行业自调。因此真正可有力打击楼市的利率、税费等方面仍未涉及。但从政府二度上调存款准备金率这一举动来看，政府已经开始收缩银根，加强通胀防范以及调节信贷节奏，对利率的调整或也行将不远，从国家经济发展的状况来看，2010年1-2季度，尤其4、5月份将是利率调整最可能的“第一时间”，视行业自调程度，相应的税费政策或将同步进行调整。而此刻房地产市场将面临一个新的分水岭，加息会否成为压倒牛市的最后一根稻草将视乎加息幅度及信贷难易调整而定。

大连房地产调控政策或将温和，保障房制度创新以及大规模城建规划或将对楼市更加有利

2009年末大连第一时间出台二手房税费优惠叫停政策，引发全国关注。但随后国家政策的出台化解了大连政策的力度，此后大连市未有出台新政调控楼市。同时在十四届人大三次会议上，政府工作报告中仅针对保障房建设力度增强以及保持经适房货币化补贴方面有所涉及，对商品房市场未有表态。从大连市政府历年来对房地产行业的态度来看，在国家调控从严的背景下，大连市政府平淡的表现基本透露了2010年大连政策风向——温和调控。而在2010年大连市全域化布局，加快发展金州、开发区、保税区，加大旧城改造和区域功能完善，拆迁增强，仅西岗区规划改造可达200万平方米，为房地产行业平稳发展增加一道保障。

2、房地产市场预测

2.1 土地市场预测

普通住宅用地放量推升供应整体走高，成交在供应放大及品牌开发商拿地热情高涨及各开发商土地储备不足的情况下高于09年水平，或将重演一线城市09年土地市场

就国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中规定，要增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。中央一再重申要增加普通住房有效供给，要保证该举措顺利进行实施，就要从增加土地供应量开始。大连市2010年工作计划中，拆迁及旧区改造、全域化布局等工作内容均透露着土地放量加大的信息。

从目前开发商，尤其品牌开发商土地储备情况来看，大量开发商面临生产资料匮乏，后续开发无法跟进的情况。出于开发需要，开发商购地心情迫切。而大连市2009年持续向好的商品房市场也为开发商购地信心增添砝码，推升购地热情。结合供应量放大的市场情况，2010年土地成交量将超越09年水平。

就历史发展水平来看，大连市市场反应较一线城市迟缓。2009年一线城市上演地王频出、加时竞拍不断、溢价率高涨的现象在大连均无明显体现，整体市场保持平缓发展。而2010年各开发商购地意愿增强的背景下，预计大连土地市场发展可能逐步演化至一线城市2009年状态。而大连市2010年第一拍，中海、万科、金广、北大荒地产上演的90轮311次竞拍、实现溢价率84%，似乎为大连2010年土地市场发展开启一扇通向白热化的门。

供地集中于城市边缘城区及新城区，70/90政策恢复2008年的执行力度，并在轨道交通覆盖的区域扩大中小套型比重

一方面，国家政策强调城市中小套型普通住房产品供应，并严格要求落实至地块，大连势必执行此规定，重新收紧70/90政策；另一方面大连市“一小时经济圈”发展成为2010年政府城市发展工作的重点任务，政府旨在形成以外围城区为居住功能区，中心城区为商服功能区的城市布局，将新城区作为生活卫星城发展，势必增加新城区及外围城区的用地供应。而大连轨道交通的建设力度逐步加大，运送客流情况良好，政府势必将轻轨沿线可覆盖范围用地指标向中小套型产品偏倚，利用价款优势及轨道交通之便实现人群疏导。例如当前可见大连湾区域土地放量不断提升，从土地性质看主要集中于居住类用地，在容积率方面有所提升，更为明显的是，大连湾区域土地小户型比重普遍较高，一般均超过70/90。

小开发商再次面临洗牌，品牌开发商拿地意向向新城区转移，开发区金石滩板块、旅

顺口区开发区板块、金州西海岸板块或成重点区域，形成“资源三角”开启大连旅游度假地产开发浪潮

土地规模不断放大，尽管有单宗地块体量限制，但资金实力强的开发商普遍选择将切割的地块捆绑竞买，加之土地首付五成及付款期限一年的限制，以及开发贷收紧的利空政策，小开发商在资金方面的劣势将推动新一轮开发商洗牌，从市场源头实现整体格局的改变。而受城市供地方向的转移，开发商目光将追随至新城区，对于部分发展潜力较大的新兴板块，重点品牌开发商则表现出极高的意向度，先后对区域进行市场考察，如万科对旅顺口区着手调研、亿达对开发区及金州区的普查等。预计2010年大连市土地热点区域将再次改写，开发区金石滩板块、旅顺口区开发区板块、金州区西海岸板块或将成为重点板块，实现大型品牌上市公司的汇集，如恒基兆业、远洋、沿海、世茂、瑞安等。出于板块内优质的自然资源，预计将形成大连市“资源三角”，开启大连旅游度假地产开发热潮。另外，金州区北部板块在汽车物流城、金州区生活新区、城市北移等众多利好下，极可能成为开发商再次谱写“机场新区”神话的板块。

2.2 商品房供应预测

根据指南针市场部不完全统计，2010年七区可售项目有望达到近170个，供应量庞大，约940余万方。从个案了解到预计供应强档将出现在二、三季度，约占整体供应得60%。开发区、旅顺口区尤其明显，以资源占有为主要卖点的项目存在推盘集中的共性，普遍集中于7-10月份，如金石滩区域金石明珠别墅产品、东方优山美地新品等。从供应产品来看，形态多样，高端产品供应不断增加。别墅产品方面，虽然政府对别墅用地有所限制，但别墅供应体量占比却明显提高，接近供应总量的6%，而供应区域也逐渐扩大并发生重点转移。传统区域如开发区滨海路、金石滩占比减少，而高新园区小平岛，甘井子区南关岭远洋自然，中心城区资源型地块托斯卡纳别墅供应明显增多。而洋房产品从供应量来看，属于稀缺产品，主要供应地集中于金石滩区域。

2.3 成交量价预测

量价齐升止于新调控政策，后调控时代将维持量跌价平

由2010年1月末指南针市场部进行的客户调研结果看出，目前需求方仍保持较高的购房热情，尤其无房者对房价上涨预期较强，安排购房时间普遍集中于2010年内。但宏观调

控对于购房热情的打击极大，大多购房者面对“国家再出新调控政策后的购房态度”时，选择观望，尤其是改善性及投资性客户，此情况更为明显。就此可断，短期内，成交量仍可保持目前的水平，并在供应增加的情况下有所增长，而成交价格在成交放大和产品升级得双重带动下保持上涨。而新调控政策的出台将成为新的拐点，促使成交量出现一个短暂的平台期，成交价格持续上涨，但势头减弱；按照市场对政策的反映延后性来看，预计平台期将维持2个月，随后成交量出现下滑，价格上涨出现疲软无力，原地踏步，但受开发商前期销售资金支持，短期内不会出现价格下滑。

3、行业发展走势预测

全年向好，下半年或现轻微转折

2010年大连乃至全国房地产市场资产价格的平稳程度根本取决于经济走势，为实现“再保八”的经济增长、结构优化的目标，我国的信贷投资仍将高速增长，这也直接促成了房地产仍将稳步前行的大环境，但预计随着下半年全球主要经济体陆续走出低谷，国际货币政策很可能将从宽松的大环境中退出，为防止资产膨胀，“收紧”可能成为全球央行一致的选择，2010年中下旬房地产也可能因此出现转折。

中央经济工作会议后，包括“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”；“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”等政策都是国家为稳定明年房地产市场做出的努力，可以预见2010年的地产宏观调控不会“一刀切”，差异化定向调控将成为主要手段，我们有理由相信普通住宅、自住性消费仍将受到扶持，房地产仍会在温和中调整，全年行业整体趋势仍将向好，但并不代表所有开发商仍可如2009年一般“如坐春风”，在高房价快增长背景下，房价问题受到普遍关注，中央三令五申要求抑制投资、遏制房价、鼓励普通自住和改善需求，信贷环境当前逐步严峻，开发商未来“舒适度”会逐步减低，自身资金充足与否将成为决定其2010的状态的决定因素。

2010年大连开启3高世代：市场向泛高端化转变、高品质产品打造、需求高端化趋势2009年大连市场复苏，市场出现中低价位产品快速消化、项目价格提升、价格竞争向品质竞争的转变等多种特征。在此背景下，市场细化不断凸显，开发商在开发理念上发生较大转变，产品打造由普宅逐步向高端化转移，并且出现豪宅扩散并引领市场发展的势头。出于竞争，城市精品不断出现，以创新科技、园林投入、产品研发为主要手段带动大连开发水平不断增强，城市开发成熟度不断提升。大连本土知名企业亿达集团成为大连高端趋势的“牵

头羊”，其庙岭东方圣克拉项目定位高端，多次赴星河湾取经，志向于打造大连豪宅。而客户在价格不断上涨的背景下，更加挑剔细节，对品质要求深入物质与精神双方面。3高时代的开启推动大连从项目开发到营销策划全方面的提升，可以说，2010年是大连房地产行业向更高层次进化的一年。