大唐印象城市广场项目可行性分析报告_xx项目可行性分析报告

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大唐印象城市广场

项目分析报告

一、地域分析

（一）、人口

唐河县位于豫鄂两省交界、河南油田腹地，属南阳市。总面积2512平方公里，耕地240万亩，132万人，辖19个乡镇2个街道办事处510个行政村。

（二）、经济状况

综合经济实力处于全省中游，社会零售品消费能力较强，现代化商业经营场所发展速度缓慢。唐河是内陆资源大县和交通枢纽。铜、镍金属储量全国领先，312国道和240、335省道交汇城区，宁西铁路、沪陕高速穿境而过，南阳机场近在咫尺，乡村路网四通八达，交通区位优势得天独厚。

（三）、商业特点

唐河县城市规划及商业经济发展相对周边地市较滞后，人均收入水平不高，商业不发达，全县商业分布集中，主要特征就是：商圈小，市场集中，低档百货商场、大小市场与各类专卖店并存。

唐河县商业突出特点是业态经营区域集中化，平价商场、多业态卖场、低档服装店、品牌专卖店并存，高中低档消费客层不清晰稳定。多以小店铺独立经营为主，街道拥挤，购物环境差，品牌服饰与低档流行服饰、平价卖场及个性服

饰、药店、眼镜店、餐馆等店铺共存，区域内品牌鱼龙混杂，业态杂乱，其主要消费层位不分明。

近几年由于广大消费者的收入逐渐提高，消费者品牌意识普遍增强，高消费群体虽可在本地专卖店消费。但由于全县只有一家集中高档品牌的大型综合业态的百货消费场所，无法集中一站式选购，所以高消费人群大多会选择去南阳、郑州等商业经济发达城市消费，即使有些高档商品，人们对其真假持怀疑态度。但总体来讲市场竞争不激烈，发展空间及潜力巨大。

二、经营定位

在中国商业快速发展的背景下，商业零售市场也将面临前所未有的激烈竞争，顾客面临的选择空前繁多，对商业项目的要求也越来越苛刻，顾客们不会再像以往那样随意地选择购物中心，他们只认同能够为自己创造更大价值的项目。定位是一种战略选择，其意义在于要求确立聚焦于顾客利益的目标方向，这也是商业经营取得成功的必由之路。

目前唐河商业形态仍以超市经营作为主要组成部分，其中以万德隆为代表，几年的积淀已有相当火候。大唐印象城市广场处于传统的商业中心边缘，项目主题定位思路根据市场实际决定。本项目规模达15000平方米（地下一层、地上三层）。其规模在唐河县已属上等，按其体量规模及所处区域，加上唐河商业经济状况，适合打造成为百货店，或以百

货经营为主的购物场所。

项目市场定位

1、目标市场定位

迎合唐河市场需求，找准生存空间。

2、目标顾客定位

本项目的主流客层定位为全市全客层群体，包括周边乡镇和外来流动人口。

3、项目功能定位

该项目功能业态设置遵循“依据人们的消费需求及特征以确定项目功能，通过业态组合实现功能”的原则进行规划。功能设置必须满足目标客层的需求。在购物中心的特定客层中，主力客层大多为家庭式的购买和消费。因此全方位满足家庭的需求成为购物中心的主要功能。

4、项目形象定位

社区功能：满足业主及周边百姓日常生活消费为主。商业氛围：营造充满愉悦购物气氛。

名片形象：高品位的生活消费场所。

三、经营规划

（一）业态分布

B1层经营范围：综合超市

（二）商品定位

满足周边人群大众消费，以周转频率较高的生活用品

为主。

（三）、经营结构定位

大唐印象城市广场以满足大众消费消费，一站购足为目标；

（四）、经营方式

企业经营采取自营为主、租赁和联营为辅3种方式相结合，本着有利于企业经营，最大限度地创造效益的原则，依照市场变化及商场不同时期的特殊需要，适时调整经营方式。

（五）、经营策略

依据企业的经营理念、市场定位、商品定位和经营方式，卖场规划布局和商品陈列展示采取全开放、自选式营销方式，形成合理、顺畅、连带性强的客流动线格局。最大限度的为顾客营造方便、快捷的购物环境。

１、营销策略

２、价格策略

3、竞争策略

经营状况分析及成本核算

企业经营首要是核算和分析得失利弊，适应市场发展，迎合消费需求，按照现有商场布局定位，作出以下分析核算： 收益来源：

负一层作为超市经营，第一年按月销售额120-150万估算，年销售额在1800万，销售毛利率暂定为15%，毛利额在220-270万左右，营业外收入约20万左右。

经营成本：

场地费用：租金126万元/年；（按3500平米*30元/平方）人员费用：薪资120万元/年；

电力消耗：30万元/年；

办公费用：15万元/年；

促销费用：10万元/年（含供应商承担部分）；

以上费用合计约为：300万左右。

综上所述，第一年经营时，如果计算场地租金会亏损约10万—60万；如果不计算场地租金，则会盈利66万—116万。