与土地相关资料_土地银行相关资料
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一、土地开发形式
从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式;
从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
二、土地开发模式
第一种：割腊肉式，即谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发；
第二种：指婚式(即五统一)，即成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发；
第三种：招亲式，即政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，具体如：
一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包；
发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商；
“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
第四种：新成公司式，即直接成立新的城区公司垄断一级开发经营；
第五种：借壳上市式，即可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资；
政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种
三、土地开发盈利模式
1.工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润(北京市规定利润率不高于预计成本的8%)。
2.利润分成模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。
3.土地补偿模式
土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。
土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
四、土地一级开发流程
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（一）确认土地开发主体
土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
（二）土地开发前期准备阶段
1.获取土地使用权
开发商获取土地使用权的主要方式
(1)通过行政划拨方式取得;
(2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;
(3)转让取得;
(4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);
(5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;
(6)通过司法裁决取得;
(7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。
2.土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续；
3.如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
4.在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续
5.组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设
（三）土地开发阶段
1.完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作;
2.根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设;
3.开发成本
（1）征地补偿费、拆迁补偿费、工程费
（2）基础设施配套费
对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指:通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
（3）公共事业建设配套费用
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
（4）小区开发配套费
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。
（5）
财务费用和相关税费
I.耕地占用税
占用耕地建房或从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
II.契税
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。
III.印花税
土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
IV.城镇土地使用税
征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
（四）组织验收阶段
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库
五、土地二级开发流程
（一）项目决策阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
（二）前期准备阶段
1.获取土地使用权
开发商获取土地使用权的主要方式
(1)通过行政划拨方式取得;
(2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;
(3)转让取得;
(4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);
(5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;
(6)通过司法裁决取得;
(7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。
2.征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
拆迁的主要内容包括：
（1）房屋拆建，如危旧房改造;
（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;
（3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。
3.申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
(1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;
(2)建设项目批准文件;
(3)建设用地规划许可证;
(4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)
(5)拆迁代办单位和评估机构资料。
(6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)
（三）规划设计
1.申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计(土地使用)条件
(1)建设项目选址申请
(2)委托设计单位设计，送审设计方案。
2.持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
(1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。
(2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
3.申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
4.申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。
5.建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
6.申办《施工许可证》
（四）建设阶段
（五）（六）项目销售阶段
1.申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2.商品房销售及按揭办理
(1)销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)
(2)销售合同的签订。
(3)按揭办理。
（七）交付使用阶段
1.申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。
属成片开发小区的，还应申请综合验收。
2.申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
3.进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。
4.物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
