吉安房地产市场现状分析_吉安房地产市场分析
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吉安房地产市场现状分析
一、全国房产市场环境分析
自中国加入WTO组织以来，随着全球经济一体化和国际金融等众多龙头行业陆续进入中国，以及08上半年的石油价格、粮食价格的等物价波动，必然牵动股价后还会产生溢出效应，即股价会扰动房价。
投资者群体现在都明白，股市与房价可以通过乐观的财富效应而串联。所以，自美国次贷危机的幽灵在国际市场上继续游荡而影响美国居民对房地产的信心、而人民币升值将成为美国政府推卸失政的工具的话，美元倾销政策可能变本加厉，人民币升值已成为沪深股市强力的“护花使者”，地产、金融、能源、航空等行业行情可能集中爆发。这样，随着股市行情的脉冲式上升，将会出现地产行情对紧缩政策的“反动”，因为在内外市场力量的共同作用下，当通货膨胀的压力随着夏粮的丰收而缓解时，货币政策的从紧内容将有所改变，投资者投资房地产的欲望将会重新点燃。
因此，地产业的发展与资本市场的繁荣与衰退紧密相关。那2008年以后，地产行情如何发展？我认为只要本币升值没有结束，地产行业将随着城市化和金融创新而不断发展：
首先，本币升值不断提升地产的内在价值。人民币升值是一个世界性的历史事件，中国已经告别了为换取外汇而压低商品价格的历史阶段。随着技术进步、质量提高、品牌形成，中国的出口仍然将会稳定发展。外汇储备将会长期保持相对高的水平，因为中国经济的发展所需要的资源、能源仍然需要大量进口。本币升值的溢出效应是国际垄断资本对人民币继续升值的预期形成后，对
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我国资产价值的不断重新向上估值。因此，外资对我国经济领域的渗透将是全方位的，房地产将是第一个渗透对象。
其次，地产品质不仅是房屋使用材料的品质，还包括公共设施的投资力度与布局，公共产品的不断投资提升了地产品质，为价格上升提供了“商品”的使用价值内容。公共产品在小范围讲是开发商对小区内的绿化、环保、通信、安全、商场配套等；从大范围讲是政府对城市公共设施的投资，包括公共交通、水电煤（气）、教育、医疗等投资。这些公共品的投资往往又与市政布局、城市规划、国家产业政策、经济体制改革交互相作用。这就成就了现代意义地产的“绝对地租”与“相对地租”意义上的价格体系。因此，在现代社会，地产是与地段紧密联系，又与公共品的投资紧密联系。北京、上海、深圳等地产价格高，就是占有了改革开放以来天时、地利、人和的因素。2008年上半年是稳健的财政政策对公共产品投资比较密集的时候，一旦从紧的货币政策在秋天调整内涵，那将是现房价格重新抬头的时候。
其三，投资品的稀缺和地产新政后的金融创新将改变地产投资形式，稳定地产价格。上游资源的垄断、下游行业的过分竞争以及出口形势因政策调整而不容乐观，迫使积累了大量资本的民间资本进入股市和地产市场。股市的动荡和地产相对稳定的升值，将部分风险厌恶者紧紧地拉在地产投资的链条上。土地“盘活”政策确实将部分通过土地储备获利的地产商挤出市场，但土地新政后，投资需求旺盛下的供应短缺局面仍然没有改变。因此，从价格的变化来讲，所谓“拐点”只是改变了一路向上的趋势，只是“平台”整理的表现。
其四，纵观全国楼市房价的整体格局，可以清晰的发现出，全国楼市房价犹如形成“一江两岸”的冷热半场，即以长江为划分线。长江以南的珠江三角
洲、长江三角洲等南方楼市房价，出现了较大的价格波动（或是直接降价，如上海、深圳、广州、南昌等主要城市），它之所以出现这样的情形：一是经过前几年的快速发展，南方楼市已发展得相对的成熟和饱和；二是经历了许多城市的炒房团（如温州炒房团等）的炒作和开发商过高追求开发利润，致使南方许多大城市的楼市发展存在着一定的房价泡沫成分；三是由于区域性和相互辐射性的作用效果，中国楼市发展路线隐约中可以发现这样一条的城市运动轨迹：海外——香港（台湾）——深圳（上海、广州等沿海一线大城市）——内地二线大城市（南昌、西安、成都、郑州、合肥等），具有一定的时间和空间上的发展过程。故导致目前南方诸多城市楼市房价回出现停滞不前、上涨微弱、甚至采取间接降价的情形，从经济学角度上分析，在一定程度是存在必然性。
同时长江以北的北方楼市就以北京、武汉、郑州、重庆等内地大城市的楼市为代表，引领着北方楼市发展的稳健脚步。在国家楼市政策的宏观调控下，北方楼市除了北京房价在此政策和大环境下，受到很大市场影响才有所波动，其余各大、中城市的房价均维持着并微有上涨的趋势。
最后，综合分析可以预计未来房价的走势可能是：在近期房价会有一定的反弹；中期走势可能会比较平稳，并会适当回调；长期来讲，房价会有稳定微升的势头。此结论与宏观概貌是吻合的：近期宏观经济会有一个明显的反弹；各种住房货币化的政策将开始实施操作；目前总体房价水平较高，特别是一些大中城市的房价收入比较高；下一批的购房者将主要是中等收入居民，他们是价格敏感性的消费群；近期内居民收入水平不会大幅上升，但远期国民收入定会稳定上升。
二、吉安楼市现状分析
房地产经过06和07年快速增长的发展，仿佛已进入一个发展瓶颈的阶段，全国房价波动不稳、许多一线城市的房价停滞不涨，甚至都要下降的趋势。如北京、深圳、广州等一线大城市房价都有不同幅度的降价，二线城市如省会南昌、合肥等许多城市的房价自07年下半年以来，基本上与现在房价格持平。虽然国家统计发布的，今年第一季度的全国房价还处于上涨趋势，但是其增长幅度比往年相比严重减少。各地一季度的商品房住宅销售成交量更是急速下降，一是目前全国各地的高房价与当地年人均收入严重不协调；二是消费者越来越理性化，对产品的要求越来越高；三是消费者的从众心理和对楼市的观望心越来越强。作为三线城市吉安，其房地产市场也同样深受全国房产市场大环境的影响，从吉安房管局楼盘成交房屋备案合同量，就可以发现吉安上半年的房地产市场行情相比往年很不景气。现就目前吉安楼市的现状总结如下：
房地产市场发展稳中求进
08年的吉安房地产项目开发没有呈现出前几年的遍地开花的盛景，而是在一些较好的地段开发，如城西北区域（以吉州大道为中轴的新中央生活区）出现了穗华名郡、水岸名都、桃源丰景、宜家公园等全新高档次楼盘，在城南和青原区都没有新的项目楼盘入市。形成这样的开发格局，以城东、城南的城市基础生活配套不够完善相关联的，而城西北区域依托着吉州大道、韶山路、中山路和井冈山大道组成 “三横一纵”畅通全市的交通网，到市中心阳明路（文山步行街）便捷相通，而城南和城东就相对欠缺。
楼市发展格局西稳东渐热
按照吉安城市总体定位和规划，吉安积极实施“南展北扩”，将南面的吉安县融入城区，向北扩展加快庐陵文化园建设步伐，向西扩张成为以吉州大道为中轴的新中央生活区，全面深化青原新城区的建设，使得城市的框架迅速拉开。从而使吉安楼市呈现出“一江两岸”的发展大格局，作为吉安老城区吉州区所具备地段、交通、学校等城市生活配套都得天独厚。然08年的吉州区楼市已步入成熟性阶段，面对当前的楼市大环境下，众多开发商都调整企业的发展战略和规划，在项目拿地和开发中追求稳中发展。
随着“一江两岸”城市格局的发展，政府于08年启动滨江新区的建设，而滨江板块的大部分区域在东城（青原区）。加上中医院的搬迁、东城“三纵五横”路网的建通、贸易广场及东井冈路沿路商业街不断开张营业，以及区妇幼保健院和青原步行街的投人使用，东城商业生活配套已逐步完善起来，将吸引更好的开发商投资，据调查了解，已有些项目正在准备筹划中„„
高层住宅产品时代已经来临
以星港澳园四期高层产品领导的高层住宅产品时代已经来临，纵观吉安当前在售楼盘，高层住宅产品占据绝大市场分量。星港澳园、天龙花园、香榭丽都、康居帝景湾、和济春天、盛世华庭等项目后期均为高层产品，08年入市的穗华名郡、水岸名都、桃源丰景、宜家公园等新楼盘也均以高层住宅产品为主推产品。
庐陵房价发展平稳增长微妙
受全国楼市环境的影响，吉安房市也受到了前所未有的阻力和困惑。虽然以星港澳园为代表的城北房价屹立不动，但是其房价相比07年的房价提升微小。
而08年入市的新楼盘在定价上，令许多开发商很茫然。在以均价2600元/㎡的城北板块中，6月15日开盘的穗华名郡却以2350元/㎡（低于市场均价近300元）的均价入市，令许多开发商和代理商很困惑、令吉安当前市场很迷惑，但就整个吉安市场均价发展比较平稳。
三、企业发展战略分析
在当今经济全球一体化和国际石油市场的影响下、以及我国楼市、股市不稳定的背景下，许多投资者在楼市和股市中投资就越来越谨慎。鉴于吉安楼市的现状分析，我就企业的发展战略提出以下几点建议：
1.开源节流，建立节约性企业制度；
2.在企业发展方向上，建议坚持走中档住宅楼盘开发，尤其在吉安市场的发展战略方向；
3.在当前的楼市环境下，企业决定拿地投资开发时，建议遵循两点原则：一不是所有市中心（尤其地王之地）的土地都具备高的投资回报率，随着现在房屋建筑成本的提高（钢材、水泥、人员工资等企业运作成本上涨），从房屋最原始成本上节约是最为有效的——即住宅土地成本；二就是要充分考察投资城市的发展趋势和城市扩张方向，把握最具市场前景的区域投资。犹如在吉安东城和济春天的战略目光。
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