太原房地产分析（定稿）_太原房地产市场分析

2020-02-28 其他范文下载本文

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2014年太原房地产分析回顾2013年的太原楼市，造城市长耿彦波重回太原：大修路、建地铁、改造城中村、再造晋阳古城...一时间，太原工程“遍地开花”，给太原古城带来了新的活力的同时，也利好房地产市场。

2013年初，造城市长耿彦波重回太原。34个城中村改造项目，以及部分棚户区改造项目，耿市长做出3三项承诺，一是政府保证拆迁；二是政府的配套条件，城中村改造到哪里，道路、水电气暖配套到哪里；三是政府创造效益，实行并联审批，提高行政审批效率，限时办结。

太原的诚意，引来了一流房企助力太原的城中村改造。时至今日，太原的城中村改造拆迁基本完成。

小产权房在全国许多大城市普遍存在，随着房价走高，违法违规建设小产权房屡禁不止。2月28日，太原市政府发布紧急通告，要求起对全市在建项目进行执法大检查，严肃查处违法用地和违法建设，小产权房将严禁售出。严禁未取得预（销）售许可，以认购、预定、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房；严禁违规组织党政机关、群团组织等单位团购不符合预售条件的项目；严禁返本销售或者变相返本销售商品房；严禁采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；严禁分割拆零销售.商品住宅；严禁委托没有资格的机构代理销售商品房；严禁以不受限购政策限制为由诱导购房者购买住房；严禁打着保障性住房旗号销售非保障性住房。严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房。十个“严禁”让太原的楼市陷入“绝境”

据相关部门调查统计，目前，太原市内的在售项目有近300多个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。截至7月底，太原六城区已有49个违规项目被查封。

2013年4月太原启动大规模道路改造工程：东中环、西中环、北中环、并州路、府东、府西街、南内环东西延长、千峰北路北段打通工程、长风东街东延„„12月26日太原中环线路正式通车，设计时速60公里，全线无红绿灯。11月2日，太原地铁2号线破土动工，2018年12月，实现一期线路通车试运行。太原城人“地铁梦”将成现实。

2013年国家要求严格楼市调控，太原作为省会城市也不能坐视不理。政府研究确定2013年我市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

11月28日，山西太原紧随各大城市楼市调控步伐，《并九条》横空出世。

一，限购升级，单身人员可以作为独立家庭购房，购房年龄从原规定的18周岁提高到20周岁。凡20周岁以上、有本市户籍且无房的单身人员，只能在本市范围内购买一套住房。

二，12月居民消费价格涨幅出炉：居全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%住价涨2.8%租金涨4.7%。

三，截止到2013年12月太原房价连涨10个月均价达到每平米6802元。

四，2013市房管局办理房产抵押登记业务达33415件金额达251亿，市房管局办理房产抵押登记各类业务总量达33415件，贷款金额达到251亿元。房产抵押是房产交易的重要组成内容，个人通过房产抵押贷款，既是短期内经济实力不足的无房者圆住房梦的主要途径，也是有房者实现住房保值增值功能的重要渠道，近年来，我市房地产开发市场两成以上的新建商品房开发都是通过抵押贷款方式实现的。绝大多数开发企业通过抵押贷款这一融资渠道实现了滚动开发。

五，2014年中国房价还会继续暴涨。

未来20年，就算楼价是下跌的，也是相对的下跌，而楼价涨是绝对的。中国房价难跌大揭密，未来20年将上涨18个铁证。

1、中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家，因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2、城市人口增多导致房价上涨，外来人口以及城镇乡人口的不断涌入，城市的住宅及用地远远满足不了他们的需求。

3、土地是不可再生的。土地稀缺导致房价上涨。

4、刚需旺盛导致房价上涨。

5、开发商技术革新导致房价上涨。

6、造房成本上涨导致房价上涨。

7、拆迁补偿无形增加导致房价上。

8、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

9、城市化进程拉动房价上扬：中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。

10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期房价上扬不可缺：城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇：大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12、房地产成了地方财政的主要收入来源：房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量

13、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升：盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”。

14、注意，是控制房价过快上涨，不是打压

15、通胀预期加大，带动房价上扬：CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

16、地价猛涨，催高房价：大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快。

17、建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

六，短短几年时间：太原房价为啥上涨这么快

省城住房供不应求：据房地产市场调研显示，以今年9月为例，太原市的商品房市场整体上呈现量跌价升的趋势。而从太原房价网提供的信息来看，截止到11月3日，二手房均价为7933元/平方米，环比上周上涨0.02%。2013年，太原市场上相继涌现出一些新晋地产项目，为了更快地打开市场，迎合刚需以及改善型居住客户的需求，部分开发商大打折扣牌，其中还不乏品牌开发商。

二手房供应量不足：供不应求的现象对二11月2日，长风街文华苑小区易佳房产一位

经纪人表示，今年省城二手房市场的需求量非常庞大，但供应量却明显不足。

除了限制五证不全的项目销售这一原因外，全城正在进行大范围的提质升级改造，不少卖房人对道路改造后的涨价预期值高，捂盘惜售的想法成主流。

多方因素引领楼市走势：目前，太原市的房价仍然呈稳步上升趋势。政府修路、修桥、拆迁、地铁开工、新的拆迁政策等都是带动地价上涨的重要因素。

七、2014太原楼市调控只有改革才能让房价走出困局

从政策方面看，太原楼市2013年年底，太原楼市限购令再出升级版，无论是进一步抬高商品住宅的购买门槛，还是继续提高商品住宅贷款的难度，都成为最大的亮点。政策有两点——一是“不准涨价”，另一个是限购“不会放松”。

不仅房地产，现在钢铁、水泥等行业产能过剩严重，也与这个“压力”、“动力”有关。

八、2014太原楼市走向：优质新房受宠持有增值稳健

太原楼市眼下依然处于淡季，推盘量剧减，成交量也并不火爆。不论是从选地段还是从选项目方面，购房者的要求将更加细致，开发商只有使产品更加迎合市场深层次的需求，提升产品竞争力，才能立于不败之地。

九、2014太原新盘面市：仍将以大牌房企为主导

2013年，太原市对房地产销售市场的严加规范，“捧红”了手续齐全的名企大盘。由于连续一年的“严惩违建、违规预售”，太原市场上十余个证件齐全的大盘项目已提早完成了全年任务。

今年3月前后将有新房源入市。在刚刚过去的一年中，虽然太原房地产市场总体发展还处于低位运行态势，但是销售额以及销售面积这两个标志性数据都表现出相当幅度的增长势头，许多楼盘、尤其是大盘的成交量均出现了回升，尤其是那些经受住政策影响的知名大盘更是取得了不俗的销售成绩。

十、2013年年末太原房产市场仍以刚需房为主打

房源入市平价盘较多，二手房“有效”房源增多。随着政策难以落实以及太原实施细则一直未出台，政策对二手房市场的影响逐渐削弱，成交量逐步回落至理性水平。

十一、太原众多开发商打响年底“促销战” 或是购房好时机

每年年末，众开发商都会通过形形色色的优惠活动，打响年底“促销战”以促进全年的销量。对于购房者来说，此时或许是购房的好时机。

针对各开发商年底给出的促销活动，一位地产项目负责人表示，每年年末都是各楼盘完成全年任务的冲刺时期。

对于购房者来说，楼盘年末的“促销战”可能存在着较多的购房机会。

一般来说，开发商冬季都会面临着建筑安装公司催款、银行贷款的压力以及年末销售业绩的压力，这会让他们短期内调低楼盘价格。

十二、房价高也得买房刚需买房五大技巧

一，地段第一指标：首先是中心区；其次是次繁华生活区；再就是CBD区域和开发区。但不管哪种区域，买房选择合适自己的地段才是最重要的。

二，小区配套要合理齐全：小区内停车空间的设计，是否合理，是直接对人们出行造成影响的。监控系统，小区光钎，安防系统„„等等设备是不是齐全，买房子时也不能忽略这一点。

三，品牌房企值得信赖

在选择房企方面，大品牌开发商应该成为首选。品牌房企的优势在于：一，能够精准的把握地段价值，将楼盘的城市价值挖掘到位，让楼盘在未来发展中更具增值潜力；二，品牌房企承载着筑房责任心，产品质量将得到强有力的保证；三，品牌房企的物管在正规管理化中已形成让业主更贴心更省心的服务理念，让业主收获更高品质的居住感受。

四，楼盘周边配套要完善

楼盘周边配套是否完善，直接影响着人们的居家生活。另外一个重要的原因就是，配套完善的楼盘升值空间才比较大。因此刚需购房前，要做好准备，考虑全面，才能买到自己想要的好房子。

五，户型非常重要

一个好的户型不仅可以让生活添加便利，更能让房子有更好的升值空间，在换房的时候受到市场的青睐。一个好的户型具有三大特点，第一，格局方正；第二，偏大面宽、偏小进深；第三，采光要好，没有暗间；第四，房间大小适中。

对于买房面积，买小在买大，在如今严厉的房产条以及换房成本不断增加的市场下已经不再适合刚需购房者，一步到位应该成为首选。

中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。

目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。

货币偏紧，意味着我们房地产最起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。

总的来说

第一，今年房地产市场软着陆；

第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。