云南旅游地产要差异化,旅游与地产要融合_云南旅游地产分析

云南旅游地产要差异化,旅游与地产要融合由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“云南旅游地产分析”。

云南拥有良好的气候条件、多姿多彩的民族风情；云南省委省政府对旅游业也很重视，比如“云南旅游二次创业”的提出；还有就是云南面临东南亚、南亚的区位优势。然而，走过了近6个年头的云南旅游地产开发，从最开始的丽江滇西明珠，到如今澄江·湖畔圣水、楚雄的彝人古镇、西双版纳州的西双拾贰城等项目，在云南经济结构发生大变化的今天，似乎真正做到也做好了的旅游地产开发项目并不多。

云南良好的先决条件吸引着不少开发商“投身”到了旅游地产的开发中来。本次秋交会上，州市的十几个楼盘中，不少就是旅游地产项目。可是，当越来越多的开发商把视线转向旅游地产的时候，这根看似容易抓住的救命稻草，其实并不是那么容易到手。

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望

正视不足之处

云南最早的旅游地产项目，主要有丽江官房产权式酒店、阳光高尔夫别墅、春城高尔夫别墅、丽江束河古镇。旅游地产按旅游资源分，包含高尔夫别墅项目、特色旅游商业步行街、产权式酒店、分时度假酒店、人文小镇等。中国人民大学经济学博士、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，云南旅游地产开发整体还不成熟，有的开发商对旅游地产根本不熟悉，有的甚至是从其他行业转入旅游地产开发的，并不专业的。董藩认为，要改变这种状况，云南的开发商要多向外学习。同时，还要做好项目的定位，选择好恰当的合作伙伴。

云南城投董事长许雷也认为，目前已经有很多旅游地产项目落子昆明，但是，云南旅游地产开发的总体水平还是相对比较低，没能形成大品牌，大规模，大名气。

作为温泉心景旅游地产项目开发商的云南大朝房地产经营有限公司总经理裴文俊同样深有感触，他直言，虽然云南开发旅游地产的前景不错，但当前仍面临很多问题。首先是整体规划不足。比如，云南旅游地产提出“二次创业”口号距今已两年时间，当初云南有60个旅游小镇的规划，但真正落实的不多。其次政策引导不足。旅游地产的开发需要长期大规模的投入，并且还能解决当地很大的就业问题，但是目前政府给予的政策支持比较薄弱。第三，基层官员的认识不足。拿温泉心景项目来说，它采取的就是居住加旅游物业两种形式，但项目的居住部分，某些官员并不认可。其实，旅游地产中居住和旅游是需要结合在一起的，旅游区如果住的地方都没有，哪来那么多建设资金，后期的人气提升也很难带动。第四，就是缺乏人才。

探讨解决之道

目前楼市调整的新形式，也赋予了云南旅游地产更多的含义。昆明焦点房地产网总经理王奎在论坛中说：“享受休闲时代已经到来，旅游地产就是房地商的蓝海。”那么，云南旅游地产该怎么突围？怎么树立品牌？

北京交通大学教授、国内知名旅游规划专家王衍用从学者的角度给出了自己的建议。他认为，首先，旅游地产要高端定位，应该几乎不考虑低端消费；其次，旅游地产要构建生态系统、生命系统。比如，把房子建成景观，建筑要体现文化，要一看就知道这是云南的、是大理的、是西双版纳的；此外，旅游地产要讲究风水，解决人与自然的关系。开发旅游地产，理应尊重原有场地精神，尊重这块地的含义。

裴文俊认为，旅游地产开发必须要有强大的资金量，还必须有强大的政府背景支持。另外要有很好的品牌，要有旅游的深度和内涵。

此外，目前郊区游也日渐成为一大趋势。去过很多地方考察的五合智库总经理邹毅表示，国内上海、苏州等地的旅游地产都存在郊区游的瓶颈。主要有这几种现象：产品同质化；前期开发与后期开发脱节；客户重视度缺失；缺乏吸引力；观景区表演泛滥。总的看来，中国现代郊区旅游存在供应过剩，并且过剩在同质低档次的产品，可以复制的产品太多。另外，缺少能够让人赏心悦目的、长久驻足的，能够带来心灵震撼的东西。他建议旅游地产项目开发的主题塑造，可以从打造传统文化特色入手，可以是纯自然的、生态的，也可以融入含一些高科技的东西，比如航天科技。

许雷表示，目前昆明房地产市场处于消退状态。高端人士需要高端的房子，但市场缺少这类产品。旅游地产就是高端建筑产品开发。所以，摆在云南房地产市场面前的出路，就是把旅游房地产做好。而云南目前的优势足以把云南变成一个旅游度假、健康旅游的房地产的天堂。在整个论坛中，各位业内人士对旅游地产的看法各不相同，但强调旅游和地产相融合的基本思路都是一样的。王衍用表示，旅游的形式正在从观光旅游转向休闲度假旅游，从卖资源到卖环境。旅游产品也在追求从单要素差异向全要素差异，直至全方位差异的旅游产品的转变。旅游业的营销思路要有变化，风景名胜区的概念不应该是大力提倡和张扬的主题，它仅仅是基础。对于一些简单地将旅游和地产凑在一起的所谓“旅游地产”项目，王衍用表示，旅游房地产不应该是旅游的品牌和房地产的本质的简单拼接，它应该是以满足旅游者休闲、度假、康体、养生等需求为目的的房地产开发。

旅游地产可与休闲挂钩

楚雄汇通房地产开发有限公司董事长李陈认为，旅游地产应该是这么界定的：具备一定旅游要素，并且具有相当旅游价值的房地产开发项目，必须满足居住和旅游两大要素。据他介绍，旅游地产是20世纪30年代从美国的地中海沿岸以休闲度假的方式向全世界扩展的，我国的旅游地产项目最早出现在上世纪90年代末的海南，海南有许多旅游景点和旅游要素，不少旅游地产项目都是对外销售的。所以，业界都喜欢把旅游地产称作“休闲度假旅游地产”。

裴文俊也认为，只要在吃住行、娱游购结合的项目，都可以称之为旅游地产项目。就旅游地产这个概念来说，他建议能够更宽泛一些，叫旅游休闲地产比较好。休闲与观光旅游和传统旅游是有共同点，但休闲和旅游本质上又不完全是一回事。旅游是吃、住、行、娱、游、购，休闲其实是讲五感，是围绕人的感觉做的。

树品牌先挖“内在”

面对云南地产开发还不成熟的现实，许雷表示，云南旅游地产是有出路的，但是还需要政府的支持。搞旅游地产，单打独斗是不行的，要加强同行间的合作沟通。他建议，旅游地产应该练好“内功”，应该打造出“四品”。打造成品牌，成为一个有代表性的产品，另外要做成一个商品，形成一定的模式，最后它应该是一件作品，能流传下来，能给城市留下一些记忆。据了解，云南城投一直在尝试“出走”，这两年实施了一系列的大型投资、大型旅游二次创业项目。比如，与四川的九寨天堂投资中心合作，打算未来在昆明新建未来城天堂岛项目，目前项目正在实施，设计方案已经通过，招拍挂也在积极推进中。

邹毅也有类似的建议，他表示，高品质环境塑造是未来旅游地产成功的关键。第一，生态资源环境方面，必须要有景观、绿地、生态系统，如果没有生态系统如何放松身心体验自然。第二，旅游主题要嵌入艺术，我们看看欧洲、美国，真正成功的项目，都是艺术家集中的社区。第三，艺术本身的创造力和它给市场带来的影响力，是未来产业的加速器，不要只注重文化本身，而要注重艺术。第四，应该强调整个环境的塑造，打造社区生活的概念和生活方式。他特别提醒，云南的旅游项目应该避免概念化、空泛化的走向，要抛弃文化快餐。第二旅游的需求其实可以引导。第三，所有云南的开发商能够深入挖掘主题，营造环境是成功的关键。

旅游地产应有原住居民的精神“核”

瑞丰和（中国）地产顾问云南有限公司总经理吴亚飞表示，来云南做旅游地产项目的公司多来自外地。但是，做好旅游地产的开发和经营，必须真正了解当地居民，最好能和他们一起生活，了解当地人的原创精神，感知他们对生活、自然的理解，才能真正把握当地旅游地产的精神内核。而现在不少云南旅游地产项目有点像只吃到了皮，却没有吃到肉。他认为，旅游讲的就是细节和生活。所以，旅游地产要做得好，也要来源于生活，要源自居民对生活的理解。在他看来，旅游地产不一定是最好的酒店，不一定是最好的土地，不一定是最好的高尔夫，它应该能让体验者有获得更开放、自由的感受。剩下的问题，就看开发商如何去整合资源，如何去挖掘当地资源的精神“核”。

对于旅游业而言，个性化就是标准化，乡土化就是国际化。

——旅游规划专家王衍用

旅游地产走出去，首先需要的是一个是钱，另一个是人，第三则是招商引资的政策和力度。

——深圳至祥置业（昆明）公司副总经理邓毅敏

对于旅游地产开发商而言，主要是深度，做深做精，旅游地产是为商业地产诞生，需要付出的时间成本可能更多一些，如何把整个旅游地产做专、做精也是云南旅游地产走向全国的需要。

——昆明风之铃市场咨询机构总经理石远

《黄金楼市》问：你认为云南旅游地产经历了怎样的发展阶段？

昆明田野咨询公司董事长文剑武：云南旅游地产发展到今年大概经历了两个阶段。最开始是旅游目的地的纯地产开发，主要在丽江、大理、昆明，这些项目在旅游目的地，做的是纯粹的商业地产项目或纯粹的住宅地产项目，但是也冠有旅游地产的概念。现在则是比较常规的模式，以旅游的模式去拿地，通过地产回笼资金，投入下一步的市场运营，追求长期的稳健运营。这个阶段的模式还值得去研究、细分。

《黄金楼市》问：从开发的角度看，你认为旅游地产的开发商们应该怎么做？

银海大理置地副总经理李佳俊：首先是拥有资源整合的能力。不应该像现在，大理的做大理的，楚雄的做楚雄的，这不利于对外宣传。其次，要注重项目的品质。品质是项目的第一主题，是核心所在。此外，要讲究长远经营，不能说做完了就丢了。

《黄金楼市》问：你怎么看待旅游地产中地产与旅游的关系？

北京交通大学教授王衍用：旅游地产中，旅游和地产关系及其密切，应该把旅游地产中旅游和商业结合起来。比如，商业建筑体现当地文化，也成为旅游产品。旅游地产开发过程中首先要强调的是市场和文化，其次才是技术和搭建。

《黄金楼市》问：你认为云南旅游地产最好的推广词是什么？

云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研教授：云南的独特就是它的名片，因而旅游地产的推广词应该是：世界有的，云南都有；世界没有的，云南也有。云南大朝房地产经营有限公司总经理裴文俊：自然云南，人文云南，是云南最好的。

昆明田野咨询公司董事长文剑武：“度假云南，心灵鸡汤”。

出谋划策

定位要创新、挖掘地方特色

有着操控彝人古镇经验的李陈认为，旅游地产项目开发首先要有针对性。对于哪些旅游资源要开发，哪些需要配置补偿等问题都要搞清楚。这要求开发商在项目开发初期，要对当地旅游资源和旅游资源进行深度的研究。其次，项目开发要有地方特色。旅游，建筑本身就是一个方面。建筑设计外观可以传统一些，内部布局不能太传统。在抓住地方特点的同时，又不能落入俗套，落入传统的窠臼。比如彝人古镇用的瓦，是用67%的土加33%的石块粉碎后合成。彝族的服饰文化、原生态的节庆文化，也都全部嫁接到彝人古镇中来。

作为一种新生事物，旅游地产开发过程中同样不可缺少创新意识。裴文俊表示，挖掘资源的真正价值，不断求索的原创的精神就是创新精神。旅游地产的创新一方面是去挖掘。比如，澄江湖畔圣水挖掘的就是“水”，彝人古镇挖掘的是彝族文化。另一方面，无非就是加减乘除，进行资源整合。他还建议，遇上市场发展大势，开发商可以多配置进攻性强、扩张性强的物业。市场行情不好的时候，则手上多预留一些防守型物业。这样可灵活“进退”。营销文化品质是旅游地产的重要着力点

彝人古镇在营销上走出了一条比较好的路子。据李陈介绍，不同的旅游地产项目有不同的特点，在进行产品整体包装营销时要根据产品本身的特点进行整体策划，分步实施，不能千篇1律，但总体思路应该是明确的，在宣传包装的时候，要突出它与普通地产不同的旅游要素。彝人古镇在做项目营销包装时其重点要突出旅游。比如，彝人古镇在广告宣传推广上，以宣传项目的文化品质为主。其次是突出商业业态特点，重点扶持特色商业。第三，着力打造旅游要素，强化景区景点建设。现在彝人古镇天天是长街宴，夜夜是火把节，所有彝族的节日都融入到项目中来。

开发创新“第三空间”的心灵体验

位于安宁的温泉心景同样是云南开发模式走在前列的旅游地产项目。裴文俊表示，首先，温泉心景的开发模式就是景观、居住加上旅游物业。我们把它定位为“第三空间”，它给来访者带来的是休闲、自由和放松，是心灵的体验。第二，不但突出资源优势，还注重打造环境，比如，天下第一汤休闲小户型公寓，不断的强调资源好、环境好、空气好。第三，产品和概念配合得比较好。产品的外部风格，景观、内部装饰、户型面积和当初进行的市场研究定位很吻合。第四，短期、中期、长期利益的平衡。此外，就是取得了跨行业经验，实现了资源整合。当然也存在一些不足，主要集中在两个方面。第一，由于对旅游产品的认识不足，经验的欠缺，在精装修物业的操控上，交了很多学费，最终导致了项目交房延期。第二，还是

因为对旅游产品的认识有问题，因而思考问题更多地从地产的角度考虑，比如资源配置的冲突，都是按照正常的配比，结果出现高峰期叠加的问题。周末或节假日一起来临时，到底把客房准备给谁呢？是限制还是狂卖？如何处理好资源配置和业主利益保护的问题，都是值得深思的问题。