商品房的房价构成_商品房房价

2020-02-28 其他范文下载本文

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商品房的房价构成一、土地费用：为取得土地开发使用权而发生的费用。一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用（如“三通一平”、“七通一平”等）、土地契税。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施，根据容积率及产品不同土地费用不同，土地费用占房价的比重约为25-50%左右。

1.土地出让金

收费依据：冀财综字（93）1号

征收标准：各市县人民政府根据土地的地理位置、交通、环境、基础设施状况等条件具体制定，报省财政厅备案。

2.新增建设用地土地有偿使用费

收费依据：土地管理法、河北省土地管理条例、财综字[1999]117号文、财综[1999]/100号文、财综字[2002] 93号文、冀财综[2003]85号文、财综[2004]85号文、冀财综[2005]1号文

征收标准： 5—40元/平方米

3.征地管理费

收费依据：冀价经费字[1991]32号、冀价涉费字[1992]134号、冀价经费字[1993]32号、冀价涉费字[1993]189 号、计价费字[1997]2257号

征收标准：征地费用总额的1.5-4％，其中住房建设按原标准的70％征收

4.土地出让业务费

收费依据：河北省国有土地租赁办法、冀财综字[1993]1号

征收标准：土地出让金总额或土地租金的2%

5.土地登记费

收费依据：冀土字[1992]24号、中发办[1993]10号、冀价涉费字[1993]189号、冀价经费字[2001]33号

征收标准：

（1）土地权属调查和地籍测绘：个人5-10元；单位200-40000元；

（2）土地注册登记发证：个人每证5元（包括农村宅基证）；单位每证10元；三资企业和其他使用特制证的每证20元

6.土地契税

按土地成交价格的４％征收

二、建安工程费用：是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，通常又称为房屋建安造价。目前建安造价一般占房价的25-40%。

按照建筑单位提供的数据，按照今年的市场状况多层的建筑成本就在1200元/平米，高层的建筑成本约为1700/平米左右。

三、配套设施费用：包括前期基础设施配套费（道路、自来水、污水、电力、电信、绿化、等）和公共配套设施（建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施）建设费两部分，同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。

四、相关税费：包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防异地建设费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。

1.城市基础设施配套费 73.7元/平方米（住宅）（冀价经费字（2002）29号）

62元/平方米（非住宅）（冀价经费（2006）10号）

2.公建地费 50元/平方米（住宅）（石人常（94）16号）

3.墙改费民用建筑5元/平方米（冀政（92）72号令）

工业建筑4.5元/平方米（冀政（1998）212号令）

4.防空地下室异地建设费应建防空地下室面积，冀价行费（2000）44号

2000元/平方米

冀价行费（2006）40号

5.渣土处置费 5元/立方米市工商字（93）58号

6.散装水泥专项资金 3元/吨冀财综（2003）55号

7.绿化补偿费、临时占用费详见文件市价（1995）12号

五、项目运营管理费用：包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。运营管理费用占房价的比重一般在18%以下，其中财务成本大约是10-15%。