购买集资房的法律纠纷防范_商品房销售的法律纠纷

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宁夏君元律师事务所副主任、合伙人律师任立华

购买集资房的法律纠纷防范

（刊发于中卫日报法制版 2010.12.15）

案例速递：

宁夏某集团公司为员工解决住房问题，自行购地建房，作为对本部门职工的一种福利。但是，该集团公司的单位职工在楼房未盖成前就已将集资房指标和集资房对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》。但是，没想到由于该集资房的土地因土地、房屋等证件长期不能办理，致使中途停工，建房逾期太长，购房人便起诉要求退款。

律师建议：

购买此类房屋要注意，只有产权明晰的集资房方可上市出售和购买。根据1999年实施的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等的相关规定可知，已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的已购经济适用住房，可依法进入二级市场交易。因此，判断集资房能否买卖的最直接也是最便捷的方式，就是看该集资房是否具备合法的房屋所有权证和土地使用权证。

同时，集资房“指标”不能随意买卖。有些时候，买卖双方在取得房屋产权前所签的虽是《房屋转让协议》，但买卖的却是集资房“指标”，当然这并不是买卖双方在签订《房屋转让协议》时的初衷，买受人希望购买的是将来竣工验收的集资房，但因为单位建造集资房的目的在于解决本单位职工的住房问题，致使这种带有身份关系依附性的资格是无法通过合同来随意转让的。因此，若双方发生纠纷诉至法院，该纠纷就不是房屋所有权转让纠纷，而是集资建房资格转让协议纠纷。协议有可能会被以违反《合同法》第97条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，而判定无效。这对买受人来说是非常不利的，买受人需要承担一定的风险。

另外，在集资房买卖前还需注意以下问题：（1）集资房占有范围内的土地性质是国有土地或是集体所有的土地，该国有土地使用权是出让或是划拨取得。划拨取得的国有土地使用权，在转让时需办理土地出让手续并补交土地出让金；（2）出让方是否享有完全产权，若是按房改政策购买部分产权的，须补足房价款过渡为全产权住房后方可交易；（3）集资房是否属于共有，出让是否征得了共有权人的书面同意；（4）集资房是否设置了抵押，转让是否已经抵押权人书面同意。