中国发生房贷的风险_商业银行房贷风险

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以上观点不无道理，但是如果我们进一步分析中国目前的房地产信贷市场，就会发现其中还是存在着一定问题和潜在危机的。

1、借款人信用没有保证

在实际贷款过程中，借款人的信用得不到保证，相对于美国的信用等级而言，可能连次级信用都算不上。目前银行在审核贷款申请时,主要是通过申请者从律师事务所或单位开具的收入证明来审查其收入状况，这样一来，资信较差的借款者可能凭借虚假证明从银行得到贷款，进入房贷市场。可以说，中国住房按揭贷款存在的问题与美国相比，有过之而无不及。

2、我国商业银行也存在追求利润，过度放贷的现象

住房按揭贷款在我国被各家商业银行视为优质资产业务而大力发展。总体来讲，银行对房贷申请人把关较为严格，但同时我们也看到同行间的激烈竞争使得他们放松了办理条件，对审查流于形式，许多银行还纷纷推出“房贷通”、“循环贷”、“气球贷”等业务刺激个人房贷消费，从而抢占市场份额。鉴于银行对房贷的科学管理不到位，对风险缺乏清醒的认识，危险隐患正在不断累积，一旦爆发，商业银行将会为他们的短视行为付出高昂的学费。

3、我国住房按揭贷款的证券化水平不高

我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长，风险不断加大，商业银行却缺乏化解流动性风险的有效工具。程度很低的住房按揭贷款证券化使得目前房地产的金融风险主要集中在银行，如果房价下跌，这些积累在商业银行中的风险就会爆发。

通过以上分析，我们可以发现美国次贷危机的发生原因和我国目前房贷市场现状有一定程度的相似性，可是我国的金融市场远没有美国发达，如果发生类似危机，后果可能更加严重。美国次贷危机为高位运行中的中国经济敲响警钟，我们必须从中得到教训和启示，进一步完善中国的房贷市场。

鉴于我国房贷市场的现状，为了避免危机的出现，必须吸取美国次贷危机的教训，从以下几点着手，未雨绸缪，防患于未然：

第一，加强贷款的审核管理，提高个人房贷的质量，从源头将风险控制到最小。我国目前的房贷市场没有根据信用等级进行划分，无法准确评估贷款人的信用质量，因此住房按揭贷款存在潜在的信用风险，需要加强对借款人的信用审查，提高按揭贷款的准入门槛。从长期来看，降低房贷市场的信用风险就要完善我国的信用评价体系，可以借鉴美国按揭抵押贷款中根据贷款人的信用质量划分不同的信用等级，并按照不同的信用等级制定不同的贷款政策。另外，为提高个人房贷的质量，对于房价上涨过快的地区，可以考虑提高按揭贷款的首付比例。第二，转变贷款利率类型。目前我国房贷实行的主要是浮动利率贷款，加息不仅会影响新增贷款，也会加大原有贷款者的偿贷成本。美国次级贷款危机的一个重要原因就是在浮动利率下，美联储连续加息使得贷款人还款成本提高，从而导致贷款人的风险敞口扩大，遭遇债务危机，并最终导致贷款机构坏账的增加。利率是央行货币政策的一个重要手段，我国贷款的浮动利率特征要求央行在通过调整利率达到其他政策目标的同时，也不能忽视利率调整对于贷款者偿贷能力的影响。尝试从浮动利率按揭贷款向固定利率按揭贷款转变，不仅使贷款人在贷款初期就锁定风险，也使央行在制定货币政策时减少了牵制。

第三，稳定房地产市场，防止房价发生大幅波动。房价是影响抵押贷款发放的重要因素，也是决定借贷者借款规模和借款折扣的关键因素，房价的波动会极大影响抵押贷款的价值，稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的根本保证。美国房地产市场的持续低迷就是诱发次级抵押贷款危机爆发的一项重要原因。

第四，加强政府的房贷金融危机处理能力。政府相关监管机构应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况，及时向放贷者和投资者发出危机警告，减少或停止发放新的危险住房抵押贷款。房贷市场发生危机后，政府应该及时采取相关措施，坚定市场信心，防止危机进一步扩散到其他领域。同时政府应该稳定借贷者，延缓其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产速度，保障房价稳定，也保证社会稳定，防止危机扩散到社会及政治领域。

第五，重视商业银行风险的转移和分散，实行银行资产证券化。资产证券化是指发起人将可以产生稳定收入现金流的资产，通过结构设计、信用增级等技术手段转换为可在资本市场上流通的证券的过程。我国传统的信用模式，资金一旦被贷出，直到借贷人还款，贷款人很难将贷款转化为资金，因而导致银行面临流动性差的问题，尤其是大量的房地产抵押贷款，期限一般都比较长，面临的流动性风险就很大，更加需要提高流动性。资产证券化可以将银行风险分散、转移给数目众多、愿意和能够承担风险的社会个体，从而降低整体金融风险，避免由社会全体成员来承担无收益的风险，减少不公平。此外，资产证券化能够增加资产负债管理手段，缓解可能面临的流动性压力。除了为商业银行提供风险疏导渠道之外，资产证券化还能为商业银行带来多方面的收益，具体包括通过真实出售将信贷资产转移出资产负债表，从而释放风险资本金，提高资本充足率；通过将兑现的资金进行新的投资并担当资产管理人的角色，增加收益渠道等等。所有这些，都有助于商业银行风险的降低和收益的提高。面对此次次贷危机，美国房贷资产证券化的直接结果就是在全球分散次贷风险，在最大程度上降低了对本国经济的影响。

在世界经济一体化的前提下，美国的次贷危机已经蔓延到了许多国家，对世界经济秩序产生了极大的破坏作用，导致全球范围内的经济衰退、股市暴跌、金融机构破产等严重后果。我国的房贷市场已经出现了美国次级抵押贷款危机爆发之前的某些特征，如果任由其发展下去极有可能引发中国金融市场危机。因此我国的金融监管机构、银行体系、房地产开发商等应该理性的面对当前的形势，吸取美国次级抵押贷款危机中的经验教训，做好应对措施，确保我国的房贷市场能够稳定健康发展。目前，对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑，莫过于2007年4月份，由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的专题报告，文中建议政府高层放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，主要理由为：以房地产为支柱行业，将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”。报告还指出，经验证明，发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业，经济发展对它的依赖性不强。相反，那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。