雅安地震有关房贷的借鉴资料_雅安地震救灾中的

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资料一：地震房贷问题借鉴

即使是商业银行与居民个人债权与债务关系，这其中所面临的利益同样十分复杂。仅仅以两《通知》所给出的原则性指导是不够的。因为，在一个保险市场十分发达的金融市场，如果发生如汶川大地震这样的灾害，它可以通过巨灾险来减少居民财产损失。但是，在中国，由于这个险种收费昂贵，国内基本没有地震灾害险。这样，汶川大地震居民财产受到毁灭性时，灾区居民是无法通过巨灾险减少其财产巨大损失的。因此，为了保护国内居民的财产，如何设计一个广大居民乐意接受的巨灾险产品，是保险管理层必须面对的重大的问题。

那么，在没有巨灾险的情况下，如何既让灾区居民所受到住房损失降低到最小程度，又体现现代文明社会的公平性。台湾的经验值得我们参考。台湾“9·21”大地震，对灾区居民的住房同样是一种毁灭性摧毁。但是在地震发生后，台湾相关部门在第一时间宣布，对灾区居民原有房屋已办理担保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原贷款利率减4码，利息展延6个月”的措施。央行《通知》所给出的规定与这些措施精神是一样的。但这并不能解决根本问题。

因此，在一些民间机构的推动下，又对灾区居民所面临的按揭贷款问题又设计出了更为切实的解决方案，即由相关部门给予每户最高350万元新台币的贷款额度，如果受灾户重建或重购住宅花费200万元新台币，则剩余150万元新台币的额度即可用于原贷款的偿还，并适用优惠利率。这意味着，350万元新台币的新贷款，是以受灾户重建或重购的新房和土地，以及原有住房的土地作为新的抵押担保品。此外，如果原贷款剩余的额度较低，受灾户可与银行协商，以原土地及住房清偿所余债务，相关部门将给予银行一定的利息补贴。这样，受灾户、政府部门及银行一起来承担风险，一起来渡过难关。

还有，即使是商业银行与居民个人的按揭贷款，也并非仅是两者的债权与债务关系。一般来说，购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。也就是说，根据这些合同关系，即使是抵押物消灭了，但两者的债权与债务关系仍然存在。这就是现代金融市场的商业原则。因此，在这种商业运作过程中所面临的风险与不确定性，不是政府行政部门一纸文件就可一了百了的事情，而且是要通过当事人协商谈判来解决。

还有，由于住房产品的特殊性，既可是消费品，也可以是投资品。如果作为消费品，那么就具有明显的公共性特征，既政府有责任来保证每一个基本的居民条件。无论是平常还是遭遇到重大的灾害面前都是如此。如果住房为投资品，那么购买住房者的目标就是如何这种投资来获取投资回报。因此，住房投资不仅可获得投资回报，同样也面临着风险。如果说，住房投资者面临的风险时，无论是可抗拒或不可抗拒的，这种风险要让政府或他人来承担，而且其获得收益时则归个人所有，那么这种规则一定会促使个人高风险的投资，从而推高当地的房价，但其风险则让整个社会来承担。所以，即使汶川大地震中所损毁的住房的按揭贷款是由商业银行或政府来承担，也得对这种住房投资与消费做出一个严格的区分。在不同的情况下，给出一个不同的解决办法。

还有，住房按揭贷款还有一个期房与房主已持有的住房差别问题。对于已经入住的住房，那么这种债务关系主要发生在商业银行与购房者之间。对于期房来说，这其中的关系就复杂得多。因为，房地产开发商要涉及其中。在出现这种不可抗拒的自然灾害时，商业银行、购房者及房地产开发商其中的责任如何来分担。这些就得有一些比较清楚的规则。否则，无论是房地产开发商，还是购房者都可以用不可抗拒之因素，而拒绝与商业银行谈判，把整个风险推到商业银行身上。

总之，对于这次汶川大地震中，房屋被损毁灭的按揭贷款，其中所涉及的利益关系十分复杂，不是政府相关部门下一个行政规则就可解决问题的事情。政府要本着人道原则、公平原则及商业原则的统一来办事，就得对当前灾区房屋损害问题及居民按揭贷款情况等方面获得更为详细深入的信息，并这基础上制定一个能够顾及各方利益比较成熟解决办法，仅是以政治化的方式给出几条指导性意见是不够的。特别是有人认为要快速处理的方式来解决这些贷款时，这样做所带来的问题会现在还要多。

律师：：：就算是你的房产在的情况下，没收你的房产后，拍卖后还银行的钱。如果房产收后还不完银行的钱的话，你还要继续还的。并不是收了房后你的钱就还清了。总之欠的是银行的一笔固定金额的钱，这个合同关系下，这套对应的房产只是抵押物了。

如果人在房子没了，则根据《合同法》等法律规定和借款人与贷款银行签订的房屋按揭贷款合同约定，借款人仍有义务清偿尚未偿还的贷款本息。

法律小知识之《中华人民共和国涉外经济合同法》：第二十四条 当事人因不可抗力事件不能履行合同的全部或者部分义务的，免除其全部或者部分责任。当事人一方因不可抗力事件不能按合同约定的期限履行的，在事件的后果影响持续的期间内，免除其迟延履行的责任。

不可抗力事件是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。不可抗力事件的范围，可以在合同中约定。

不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。

资料二：法律的一些漏洞及存在商榷的内容

雅安发生了7.0级地震，这场地震摧毁了不少人的幸福家园。不少网友疑惑，如果是按揭贷款买的房子，正在还月供的房子倒塌了或者成了危房，是否还要继续还月供？国晖律师事务所韦用文律师解释，“如果人在房子没了，则根据《合同法》等法律规定和借款人与贷款银行签订的房屋按揭贷款合同约定，借款人仍有义务清偿尚未偿还的贷款本息。”也就是说，如果你房子倒了，房子按揭的月供你还得继续还才行。银行人士解释，贷款是银行和借款人之间的关系，房子是抵押物，是补充。因此，房子没了，也不能以此为理由来停止月供。

我认为，这一解释是值得商榷的。

合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”并针对“不可抗力”作了进一步解释：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。地震显然在“不可抗力”的范围内。而民法通则第 107条明确规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。此条款也针对“不可抗力”作了上述解释。

现在的问题在于怎样解释“不能履行合同”？第一种解释是就事论事，指具体合同本身。既然合同抵押物，合同成立的基础，也就是房子都不存在了，合同便自然终止。第二种解释，则针对签合同的人。如那位律师所说，只要人还在，还没有破产，哪怕合同涉及的具体物业不存在了，也必须清偿房贷。此前，也有法律界人士表示，受灾房屋担保银行的债务属于从合同，主合同则是与银行之间签订的借款合同。因地震导致担保物灭失后，只是担保合同不能履行，并不影响主合同的效力。

就我个人而言，基于衡平法原则，更认同第一种解释。衡平法始于英国，以公平、正义为追求。以具体合同为例，既然合同建立在特定房产的基础上，那么，围绕特定房产，应该是合同风险各方共同来担当。借资本优势，要求借款一方承担全部风险、无限责任，比较容易成为现实，却终究难说是公平、正义的。

但正如许多人所说，中国有中国的现实国情。在具体环节上，就是土地可能比房子的价值还要高。那么，一，房子是彻底倒塌、损失了，还是仅仅有不同程度的轻微损伤，修修补补后还能用？二，就算房子彻底倒塌、损失，特定地块还能不能用？如果还能用，还能在原有地块上建新房，也就只能说房产的价值部分损失，不能说全部损失。因此，对于房贷，贸然说全部免除或全部不免除都是不严谨的。

其实，在法律原理之外，还涉及到商业伦理。纵然法律条文不够清晰，商业机构也不应借用为伤人的利器，而要尽可能与人为善，那不是不精明，而是商业道德的体现。商业道德本身是有商业价值的。譬如说，整体而言，“因不可抗力”而造成合同不能履行的情况微乎其微，金融机构主动与交易对象风险共担当，不仅风险可控，且广告价值巨大，可谓所失者小、所得者大。

让公平、正义的原则明确在法律制度中，让道德、良知的光芒闪耀在商业交易中，我们生活的这个世界才更温暖、亲切。

资料三：

汶川大地震中房贷损失承担问题及政府作为

（一）5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(下称《通知》)，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。《通知》的适用范围包括四川、甘肃、陕西、重庆、云南等重灾省市，即日起开始执行。接着，5月23日，中国银监会下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》（以下称《紧急通知》），要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；核销的依据是《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定。

可以说，这两个《通知》是监管层希望出台相应救灾政策来减少灾区民众负担的一种方式，是应该值得肯定的。但是，在现场救灾还没有结束，灾区重建刚刚开始，灾区居民基本的生活秩序还没有确立的情况下，监管层急匆匆地出台这些《通知》更多的表现为政治上的倾向性。对于当前，该《通知》真正能够帮助灾区民众还有一个时间性问题。在灾区居民的基本生活秩序没有恢复、次生灾害不断的情况下，灾区居民怎么还有时间来考虑个人债权与债务问题。如果银行监管部门不是这样急匆匆地出台这样的通知，而是针对当前灾区住房损失的情况，给出十分清楚详细的信息。等现场救灾结束，监管部门在这样的清楚详细的信息基础上制定相应的政策。这样的政策不仅更具有针对性，也能够体现人道原则、商业原则、公平原则的统一。因为，灾后的住房按揭贷款的减免，并非仅是一种经济行为，而其背后存

在复杂的利益关系。

从人道的角度，当灾区民众面对着不可抗拒的特大自然灾害、心灵受到创伤、财产被摧毁、生活无着时，如果还要他们来承担被震毁住房的债务，从人道的角度来说，是不应该的。整个社会就得伸出援助之手来帮助他们，帮助他们度过难关。但是，这种人道的问题是不是仅仅灾区购房民众与商业银行的债权与债务关系。如果是，那么这些损毁住房的按揭贷款由商业银行与个人协商解决减免，这样可能面对的利益关系要简单些。如果不是，这种按揭贷

款的减免还需要政府来承担时，那么这时就有一个公平不公平的问题。

因为，对灾害所损毁的全部住房来说，有人购买住房借了商业银行的钱，有人没有借商业银行钱，也有人购买住房时可能是借的亲戚朋友的钱等各种各样的情况。如果所损毁的住房仅是借了商业银行钱的按揭贷款可以通过国家来减免，而其他方式或条件下所损毁住房的债务关系则不可减免，那么对其他人是不公平的。特别是，灾区广大农村，农民的住房基本上是自建的。在大地震面前，他们的住房也是毁于一旦，那么他们的住房损失又通过什么样的方式来补偿，仅仅供应农民一套简易住房就可体现公平吗？因此，对于目前灾区居民住房按揭贷款的减免，如果是通过商业银行与个人的债权与债务关系协商解决，那么这是两者之间的债权与债务关系；如果这种债务的减免是要通过政府财政资助的方式来解决，这里就有一个公平性的问题，即住房损毁其他债务关系的人，政府可以通过什么方式来给予补偿。即使是商业银行与居民个人债权与债务关系，这其中所面临的利益同样十分复杂。仅仅以两《通知》所给出的原则性指导是不够的。因为，在一个保险市场十分发达的金融市场，如果发生如汶川大地震这样的灾害，它可以通过巨灾险来减少居民财产损失。但是，在中国，由于这个险种收费昂贵，国内基本没有地震灾害险。这样，汶川大地震居民财产受到毁灭性时，灾区居民是无法通过巨灾险减少其财产巨大损失的。因此，为了保护国内居民的财产，如何设计一个广大居民乐意接受的巨灾险产品，是保险管理层必须面对的重大的问题。

汶川大地震中房贷损失承担问题及政府作为

（二）【商品房按揭】汶川地震中毁损、灭失房屋按揭贷款问题相关文件的法律分析

(一)中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》

2008年5月19日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(以下简称“5·19《通知》”)，规定：各银行业金融机构要充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。受“5·19《通知》”的影响，中国建设银行、中国农业银行及中国银行等纷纷出台政策，给予重灾区最长6个月的贷款展期。“5·19《通知》”的下达，对灾区借款人灾后重建，尽快恢复生产生活起了重要的作用。同时，这一规定的做出，也有相应的法律依据。根据我国《民法通则》第107条和《合同法》第117条第1款的规定，地震作为不可抗力的情形之一，其发生的直接法律后果，就是免除违约和侵权的民事责任。因此，地震可以免除合同迟延履行的民事责任。“5·19《通知》”中做出的规定，即表明借款人与银行间的借款的合同可以延期履行。

(二)中国银行业监督管理委员会《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账核销工作的紧急通知》

2008年5月23日，中国银行业监督管理委员会发布《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账核销工作的紧急通知》(以下简称“5·23《通知》”)，规定：各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。

在这个通知出台以后，很多人认为如果借款人的债务能够被认定为呆账予以核销，就意味着一笔勾销，就等于贷款银行放弃债权。其实，这是一种误解。呆账是指按财政部有关规定确已无法收回，需要用呆账准备金冲销的贷款。呆账核销是金融企业根据审慎会计原则，以计提的呆账准备金冲减认定的呆账的账务处理过程。呆账核销是一种财务行为，而放弃债权是法律行为，之所以人们会产生一笔勾销的错觉，原因就是银监会的通知在特定背景下使人产生了模糊概念：银行是不能放弃债权的，但面对灾区百姓又不能无所作为。根据有关规定，金融企业对已核销的呆账要作账销案存处理，即核销后的呆账虽不再在银行资产负债表上进行会计确认和计量，但银行与借款人之间的借贷关系仍然存续。除法律法规规定债权与债务或投资与被投资关系已完全终结的情况外，金融企业对已核销的呆账继续保留追索的权利，并对已核销的呆账、贷款表外应收利息以及核销后应计利息等继续催收。

由此可见，“5·23《通知》”并没有要求贷款银行放弃债权，没有赋予借款人免于偿还贷款的权利。相对于“5·19《通知》”发布后各大银行给予重灾区最长6个月的贷款展期而言，这个通知只是赋予借款人可以在更长的时间内延期履行的权利，因为金融企业对已核销呆账的追索权的实现有赖于借款人偿债能力的恢复，而借款人偿债能力何时恢复是不确定的，很可能是超过6个月的。

(三)财政部《关于金融机构地震灾区贷款减免的规定》征求意见稿

2008年6月初，财政部金融司向各大商业银行下发了一份《关于金融机构地震灾区贷款减免的规定》的征求意见稿。在个人住房抵押贷款方面，这一征求意见稿规定符合5种情形 借款人可以获得贷款减免。实际上财政部做出的征求意见稿与现行法是有冲突的。根据1996年6月28日中国人民银行发布的《贷款通则》第37条的规定：“未经国务院批准，贷款人不得豁免贷款。除国务院批准外，任何单位和个人不得强令贷款人豁免贷款。”根据这一规定，除国务院批准外，财政部是不得强令贷款银行豁免贷款的。财政部向各大商业银行下发的地震灾区贷款减免征求意见稿有公权利侵犯私权利之嫌。只是到目前为止，财政部《关于金融机构地震灾区贷款减免的规定》只是征求意见稿，还尚未正式出台，不具有法律效力。

(四)中国建设银行实施中国银行业监督管理委员会《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账核销工作的紧急通知》的细则

2008年6月16日，中国建设银行出台实施“5·23《通知》”的细则，依据财政部有关规定，率先明确了地震灾区贷款损失的核销条件。对于房屋按揭贷款，这一细则规定：借款人贷款所购房屋倒塌、损毁或成为危房无法居住的，经当地政府房屋安全管理部门或抗震救灾指挥中心等权威部门提供房屋损失鉴定证明等，建行有关分支机构按“自然灾害”核销条件申报。

中国建设银行这一细则的直接法律依据是财政部《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》第4条第(三)项和“5·23《通知》”的相关规定。中国建设银行在细则中规定的“借款人贷款所购房屋倒塌、损毁或成为危房无法居住的”这一情形，明确了财政部、中国银行业监督管理委员会下发的两个文件中所涉及的“巨大损失”如何界定的问题，这有利于地震造成的银行业呆账核销工作的开展。

资料四：关于地震后房贷的一些观点

从实际情况来看，这种抵押物的受损是非常特殊的不可抗力情况而不是一般的人为破坏或自己看管不力。如果要那些房子全然受损、财产损失严重或者压根连房子都不存在的灾民继续还贷，一旦不还就没收“房子”或加入黑名单的话显然全然不近人情，显然是在雪上加霜、逼人上绝路。所以，按部就班、不近情面地办事、要债肯定不妥。

律师和银行人士说了一大堆房子被震毁后仍然需要还款的一大堆理由，有观点认为从法律概念和技术层面上来说肯定正确。欠的是一笔固定金额的钱，不管抵押物的现状如何确实应当要将这笔欠的债偿还，不然债权人岂不是要蒙受巨大的损失？这样不还了之、让银行去“回收”业已不存在的房子也并非是道义之举，我们不能在这个问题上将借钱给群众的银行视为“罪恶”。

有观点认为，针对此类特殊的灾后还贷问题，应当要基于让债务双边都不受损或尽可能不受损的立场来解决。因此，最重要的还是需要政府来介入出力。笔者建议，是否可以通过灾后重建房屋重新修复受损或消失的“抵押物”的方式来恢复正常的还贷关系。

比如原先按揭贷款买了房子，现在由政府出资进行重建房屋，然后受灾人在重新获得房屋后则继续参照原先的协议对新“抵押物”进行还贷。

当然，由于重建后的抵押品与原先的肯定在面积、品质上有所不同，所以政府、银行和业主可以进行三方协商，妥善地对于怎么继续还贷进行协商。要全然按照原先的协议内容偿还可能并不现实，所以最大化地保护好各方利益，让供贷关系最大化地恢复到震前水平是努力的方向。