房产投资入股税收政策_房产投资入股契税
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进一步完善房地产投资入股税收政策
近日，国家税务总局发布《关于切实加强高收入者个人所得税征管的通知》（国税发[2011]50号。下称《通知》）, 要求切实加强高收入者个人所得税征管。4月18日，《人民日报》等中央和地方各报纸媒体均作了相关报道，加强对高收入者个人所得税征管的重要性和紧迫性由此可见一斑。《通知》在“抓好其他形式财产转让所得征管”部分指出，“重点是加强个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权（份）的税源管理，完善征管链条”。无疑，以房产和地产形态存在的“非货币性资产”对外投资取得股权的税源管理是税收征管的薄弱环节，也是税收征管的重点和难点。加强对房地产投资入股税收征收管理，完善房地产投资入股税收政策，对于发挥个人所得税在调节收入分配中的作用意义重大。
我国房地产投资入股税收政策存在制度盲区
为了发展壮大民营经济，促进民间资本形成，国家相继出台了一系列鼓励和支持个人以各种形式资产参与投资的税收优惠政策。如以房产或地产形式投资入股的，就享受以房地产“作价入股进行投资的，暂免征收土地增值税”（财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[财税字〔1995〕48号]）和以房地产“投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收
营业税”（财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》[财税〔2002〕191号]）两项税收优惠政策。
房地产投资入股享受税收优惠政策的实质，是通过税收减免手段，降低私人的投资成本，以激励房地产资产顺利转移至投资领域，从而达到促进民间资本形成的目的。这也是制度设计的初衷。但在实际的执行过程中，令制度设计者不曾想到的政策负面效应――房地产假投资入股真逃税的“迂回”变现方式――也日渐显现出来，并愈来愈加严重，甚至被某些敏锐的税务筹划专家们收入到他们的经典“案例库”。
以原始账面价值200万元的房产为例，该房产可以用作办公或经营场所，目前的市价(或评估价)为300万元。若采用出售或转让的“直接”变现方式，根据我国现行的税收政策，应缴纳的税款（印花税等两种方式相同的税种除外。下同）包括营业税及其附加、土地增值税和个人所得税，合计约54万元。若采用先将房产作价投资入股，取得被投资企业相应的股权，然后再将该股权（内部股东间转让股权可以协议价300万元；对外向其他投资者转让股权，可通过资产评估机构对企业资产评估增值，将相应股权溢价至300万元）转让给其他投资者的“迂回”变现方式，根据我国现行的税收政策，只需在投资入股环节就其投资房产评估增值部分适用20%的税率计征个人所得税20万元，而在股权转让环节则无需缴纳任何税种。
两种方式对比，“迂回”比“直接”少缴税款约34万元。这其中的奥秘就在于前者享受到了房地产投资入股税收优惠政策，减免了营业税和土地增值税，从而比后者能够使个人所实际获取的净所得要多得多。
完善征管链条 优化税制结构
很显然，这种正面效应与负面效应同时存在的状况并不是我们所希望看到的，对其优化设计、修订完善迫在眉睫。事实上，通过以下的制度安排，做到既能发挥政策的正面效应，又能从根本上消除政策的负面效应的两全齐美的局面是完全可能的：
首先，取消财税部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）和财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）有关以房地产形式投资入股减免营业税和土地增值税的规定。
其次，将在投资入股环节享受的税收优惠政策后移至收益形成和分配环节。也就是说，在投资入股环节应“视同销售”行为征收相关税收，而在收益形成和分配环节则给予一定的税收优惠政策，如给予一定年限的个人所得税减免期，适当提高个人所得税免征额等。
第三，统一个人所得税政策。在房地产出售或转让环节和投资入股环节，均按照个人所得税法的规定，“以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”，适用20%的税率征收个人所得税。
第四，规范股权转让环节有关税收政策。目前，对于上市公司到期的限售股转让所得，“以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”，适用20%的税率征收个人所得税。而对于非上市公司股权转让所得，则不征收任何税种，这是很不合理的。建议“以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”，适用20%的税率征收个人所得税，以从制度上遏制通过人为高估股权，实施股权转让转移资产、逃避税收行为。
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