曲江区村干部法律培训公益行动_村干部法律培训内容

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第一部分

如何正确贯彻和实施《村民委员会组织法》

第一节 村委会的权利

一、村委会的权利

村民委员会是建立在农村的基层群众性自治组织。《村民委员会组织法》是关于农村村民自治的法律。它与1988年6月1日起试行，1998年11月4日正式公布施行，并于2010年10月28日进行修订。

1、村规民约的制定权

《村民委员会组织法》第27条：村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报箱、民族乡、镇的人民政府备案。

[案例]“最牛村规”

最近，网络上流传一份被网友称为“最牛村规”的村归民约。在2014年7月22日，湖北襄阳市保康县马桥镇尧治河村出台的《尧治河村婚丧喜庆事宜管理办法》，该办法为了提倡勤俭节约，杜绝铺张浪费，规定“领导家庭（村“两委”班子成员）吸烟不得超过10元/盒，酒不得超过60元/瓶；干部家庭（企业中层副职以上干部）和中等以上收入家庭吸烟不得超过5元/盒，酒不得超过50元/瓶；普通职工家庭和普通村民家庭吸烟不得超过2元/盒，酒不得超过20元/瓶；”而10月10日，村纪委、督办室联合下发了督办处罚通报，在全村对严小平、周定福通报批评，并分别给予2000元的罚款，因为他们办酒席时用了接近40元一瓶的酒和18元一包的烟。

尧治河村是全国范围内小有名气的“土豪村”。按村党委书记孙开林的说法，“我们这个山区的小城工业总产值十几个亿，村民百分百之百住上别墅，50%的家庭有车。”并不存在用不起好烟好酒的问题。尧治河村也不存在很严重的贫富悬殊，据孙开林称，被处罚的两家是村里条件最差的两家，“每年也有十几万的收入”。而且，这个村规也只是限定了在婚丧喜庆事宜上烟酒消费有上限，平时并不限制。

法律分析：从法律上说，以上村规存在两个问题：第一，侵犯了村民合法支配自己财产的所有权；第二，法律并没有授予村委会有罚款的权力，村委会无权擅自设定、行使处罚权。因此，几时该村规出台的程序符合法律规定，也属于无效的村规。

2、公共事务管理权

《村民委员会组织法》第7条：村民委员会根据需要设人民调解、治安保卫、公共卫生与计划生育等委员会，进行公共事务管理。

3、集体财产管理权

《村民委员会组织法》第8条：村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。

[案例]村委会擅自处分集体财产，村民怎么办? 2004年2月，某村村委会未经村民会议讨论，便擅自与某运动休闲公司签订了土地使用租赁合同，将村集体所有的两千多亩土地租给该公司，用于种植业、养殖业，约定租期为60年，年租金70万。土地被占用后，该公司又擅自改变租赁合同约定的土地用途，将土地用于房地产开发，并建起别墅出售。

[评析]根据《村民委员会组织法》的规定，“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的，必须经过村民会议讨论决定方可办理。案例中的村委会未经村民会议决议就将及集体土地出租，违反了《村民委员会组织法》的规定，侵害了集体成员的合法权益。《村民委员会组织法》第36条规定：“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害了村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。”本村任何一个受侵害的村民，均可据此请求人民法院撤销村委会与该公司签订的租赁合同。

第二节 村民会议决议事项

一、村民会议决议事项

1、涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可处理：（1）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（2）从村集体经济所得收益的使用；

（3）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包合同方案；（4）土地承包经营方案；

（5）村集体经济项目的立项、承包方案；

（6）宅基地的适用方案；征地补偿费用的适用、分配方案；（7）以借贷、租赁或者其他方式处方村集体财产；

（8）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

2、[案例] 未经村民会议讨论决议签订的合同无效

2010年9月18日，被告某村村民小组在原承包人钟某（注：实际情况是钟某将承包的土地转由被告何某承包经营）的《土地承包经营合同》未到期（合同期限为从1991年11月1日至2011年10月30日止），也未召开村民会议，村民不知情的情况下，擅自将水田5.54亩发包给被告何某，何某非本村村民；承包时间为30年，即从2011年1月至2024年12月31日止，承包条款为：第一至十年内，每年每亩400元；第十一年至第二十年内，每年每亩430元；第二十一年至第三十年，每年每亩460元。当原告即本村村民得知集体所有的土地被村干部擅自以低价发包、转让给非本集体以外的成员时，村民便派村民代表多次赴镇、区相关部门反映情况，但均未得到解决。村民认为被村民小组背着原告没有召开村民会议，在未经村民同意的情况下，擅自将原告集体所有的土地发包、转让给被告何某，村民小组的行为违反了法律规定，侵犯了村民的合法权益。因此，34名村民向法院提起诉讼，请求确认两被告之间签订的土地承包合同无效；被告何某依法归还原告集体所有的土地。

《中华人民共和国土地承包法》第四十八条规定；“发包方将农村土地发包给本集体经济组织意外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并经乡镇人民政府批准。”及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，凡涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议决定，方可办理；土地承包方案应当按照规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。发包方将农村土地发包给本集体经济组织意外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中被告村民小组未经召开村民会议便将涉案集体所有的土地违法进行发包和转让，被告的行为已经侵害了村民集体的财产权利。本案经法院处理，确认承包合同无效，土地归还村民。

3、剥夺村民集体财产分配权的决议无效

[案例]曲江区某村有由两姓村民组成，其中罗姓村民占人口70%以上，赖姓村民所占人口不到30%。年底，村里召开全村会议，讨论分配山金问题，其中罗姓村民提出不给赖姓村民分配，赖姓村民不干，双方大吵。最后，罗姓村民要求进行表决，以超过70%的多数票强行通过不给赖姓分配山金的决议。

法律分析：从程序上说，村民小组对本集体的财产进行分配，召开村民小组会议并有三分之二以上的村民同意，即视为合法有效。因此，该村民小组不给赖姓村民分配山金的决议，从程序上说是合法的。但是，这个决议违反了法律规定，《村民委员会组织法》第27条第2款规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。”法律规定，集体组织的成员有平等的财产分配权，上述村民小组的决议侵犯了赖姓村民合法的财产权利，是一个无效的决议。对于这类无效决议则么处理？根据《村民委员会组织法》第27条第3款规定：“村民自治章程。村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。”

第三节 村民会议、村民代表会议、村民小组会议的表决方式

一、村民会议、村民代表会议、村民小组会议的表决方式

1、村民会议的表决方式

召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经过到会人员的过半数通过。

但要注意，土地承包方案的表决方式是有特别要求的。《中华人民共和国土地承包法》第十八条规定：“土地承包应当遵循以下原则：

（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村代表的同意。”

2、村民代表会议的表决方式

村民代表会议由三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会的过半数同意。

3、村民小组会议的表决方式

召开村民小组会议，应当由本村民小组十八岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员过半数同意。

二、正确认识和处理三个关系

1、村委会和村民小组的关系

[案例]2010年年初，某村村委会换届选举后，张某按程序被所在小组村民推选为村民小组长。可由于个别村民不同意，新当选的村委会主任便以此为由将张某的村民小组长职务撤销，任命李某为本村民小组组长。[评析]根据法律规定，村民小组长由村民小组会议推选产生，村委会主任无权撤销和任命村民小组长。所以村委会主任的做法是错误的，其撤销张某和任命李某的行为不具有法律效力。

村委会与村民小组是两个层面的自治管理，虽然两者在很多方面存在管理和被管理的关系，特别是在属于村委会权限范围内的三大方面（乡规民约制定权、公共事务管理权、集体财产管理权），但两者不是当然的管理与被管理关系，在某些方面，村民小组有自身的自治事项，村委会无权干预，如村民小组长的选举权、属于村民小组的财产管理权。

2、村委会与乡镇人民政府与乡镇人民政府的关系

[案例]河南省虞城县（花木兰之乡）某村李某2005年5月份被选为村主任，2010年7月份，该村村民赵某想用村里的3块空闲地，可是再次之前，村里已经把地租给了丁某，并签订了合同。后来，乡党委书记吕某让李某把地租给赵某，李某没有答应，因此吕某便以李某工作不力为由将他停职，同时指派村委副主任负责全村工作。

[评析]本案例乡党委书记吕某的行为是对村民民主选举的破坏，是严重的违法行为。李某是村民依法选举出来的村委会主任，根据《村委会组织法》规定：“任何组织或者个人不得指定、委派或者撤换村民委员会成员。”乡党委书记也无权撤换或指定村委会主任，所以吕某的行为是错误的。

村委会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，不是一级政府。乡镇人民政府与村委会不是上下级政府之间的关系，不是领导与被领导关系，而是指导与协助的关系。乡镇人民政府指导、支持村委会工作，但不得干预依法属于村民自治范围内的事项；同时，村委会要接受乡镇人民政府的指导、支持，协助乡镇人民政府开展工作。

3、村委会与村党支部的关系

[案例]村主任和村支书，谁是“一把手”？

在丁香村，张某是村主任，李某是村支书，但是两人不和。张某强调，自己是全村村民选举的，村里的事应该有自己和村委说了算。李某则认为村里的是如果不是支书说了算，党的领导就丧失了。村民对于二人的种种表现看在眼里，但一直弄不明白村主任和村支书到底谁是“一把手”。

[评析]在农村，村支书和村委会主任谁是“第一把手”，是一个直接影响农村工作的现实问题。这个问题所涉及的关系，其实正是村委会与党支部的关系。要弄清楚这点，首先要看法律的规定。《村委会组织法》第四条规定：“中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用，领导和支持村民委员会行使职权；依照宪法和法律，支持和保障村民开展自主活动、直接行使民主权利。”所以，村党支部和村委会的关系，是领导与被领导关系，因此，党支部书记是“第一把手”。但承认支部书记是“第一把手”并不是说什么事都是支部书记说了算，支部书记就可以向村委会发号施令、指手画脚。从村民自治的角度讲，村委会主任负责村委会的全民工作，按照《村委会组织法》的规定履行自己的职责，村党支部不得干预和代办。总之，村支书与村主任分工不同，目标是一致的。村党支部和村委会要各司其职，各负其责，同心协力，团结一致，全心全意为村民服务，把村里的事情办好。

第二部分

农村土地承包及流转的法律问题

第一节 土地承包经营权

一、土地承包经营权

1、陈某是否有权参与第二轮土地承包？

[案例]陈某是一家原是陈屋村的村民，在第一轮土地承包中全家承包了村里6亩的责任田，90年代陈某全家以买户口的方式“农转非”搬到县城生活，靠做一些小生意维生，并将责任田退还给村里，由村里另行发配给其他村民承包。2009年底，陈某又将自己的户口迁回村里，但一家仍在县城生活。在第二轮土地承包中，陈某向村里提出要重新承包其村里的6亩责任田，遭到村民的拒绝。陈某向律师咨询，是否可以通过打官司拿回承包土地？

律师意见:在计划经济年代，跳出农门是所有农民的梦想，除参军、上学、外嫁等方式离开农村以外，还诞生了买城镇户口实现农转非的渠道。随着国家对农村政策的转变，免除农业税、开放农业补贴等优惠政策的实施以及征地拆迁补偿等，农村户口又开始吃香了，从而吸引和导致了部分人口回流，以前是农转非，现在是“非转农”。那么，对这些非转农的人口，是否可以分配土地以及享受农村福利包括分红等，关键在于能否认定这些非转农的村民资格。如何认定村民资格？根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第十五条规定，认定村民资格，应当考虑如下几大因素：（1）户口是否在本村；（2）是否在本村生产、生活；（3）是否以本村土地为基本生活保障。户口只是认定村民资格的一个重要因素，但不是绝对因素和唯一因素。陈某的户口虽然迁回了陈屋村，但其本人并不在本村生活，仍住在县城，而且自己在县城做生意，也不靠本村的土地为生活保障，其本身非转农的动机就不纯，因此，不能认定其村民资格，村里可以不分配责任田给他。从司法实践上来说，还有一个重要条件是回迁户的村民资格是不经过村民大会表决确认其村民资格，如果不确认，则即使户口进来了，也不能当村民对待。所以，回迁户从其户口脱离之日起，即丧失重新承包本村土地的权利。

2、损害村集体利益的土地承包合同无效

[案例]岭子村未经村民表决同意，擅自与非本村村民张某等人签订《土地承包合同》，将村里的360亩地承包给张某等人，合同约定租金为每年3000元。后来，张某等人将承包土地转包给一畜牧公司，并由村委会与该公司签订《土地承包合同》，合同约定畜牧公司每年向张某等人支付租金30000元，每年向村委会支付租金20000元。后来村民发现村委会在未召开村民大会、未经村民表决通过的情况下，擅自与张某、畜牧公司签订了上述合同，且承包价格明显低于市场价格，村民认为村委会的行为损害了集体的利益，村民们欲解除上述合同，将土地重新发包，但张某、畜牧公司不愿意接触合同。

本案中，岭子村村委会在未告知村民，未经村民表决同意的情况下，擅自与非本村村民签订承包合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以为的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定以及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的承包事项，经村民会议讨论决定方可办理”的规定；”村委会与张某、畜牧公司等签订的《土承包合同》是无效的。本案在当地法院立案后，法院开庭审理了案件，并结合双方当事人的意见及相关证据，依法作出判决，认定岭子村与张某、畜牧公司签订的《土地承包合同》无效。

3、被收回的土地能否要回来？

[案例]2012年9月份，从化中州镇和平村村民关某向和平村委会反映，现在其家承包地上耕作的本村农户刘某不肯返还其家承包地，要求村委会做调处工作，取回其家承包地。经调查，1984年9月3日，关某一家分得四份责任田，面积3亩多，关某一直耕作至1999年底，由于子女年幼、家庭困难，1999年底关某与其丈夫到香港务工，留下家翁与两个年幼子女在家，2000年初农村土地开展第二轮延包期间，和平村委会未取得关某一家书面同意的情况下，就关门元承包地与刘某签订了一份土地承包合同，刘某现已取得土地承包经营权证。关某认为，第二轮延期时，村委会和自然村未征得关某一家同意的情况下，违法收回承包地，另与他人签订承包合同，损害了其承包经营权，而刘某认为，关某家已自愿将承包地交回村里，村委会将该地依法发包，我在承包地上已经耕作了十多年，关某一家一直都没有异议，现该地拟被征收，关某动机不轨。村委会则认为，发包时确已征求关某家翁的意见，但未经过关某一家书面确认放弃承包地，现在关某家翁已死亡，已无法考究当时其真实意思，本案属于历史遗留问题，在本村内具有普遍性，应谨慎处理。

法律分析：

1、关某在二轮延包中自动获得30年土地承包经营权。根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》第二条规定：“1999年第一轮土地承包到期后，在第一轮土地承包的基础上，土地承包期再延长30年，使绝大多数农户原有的承包土地继续保持稳定”。据此，关某原来承包的四份责任田可继续获得30年承包权。

2、村委会收回关某承包地违法。

根据土地承包法第二十六条规定，发包方可收回关某承包地仅限于“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的”，二关某现仍属于本村户籍人口，村委会不得擅自收回关某家承包的土地，除非关某家自愿交回承包地。而认定承包方自愿交回承包地必须符合土地承包法第二十九条和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十条：“提前半年以书面通知形式通知发包方”的程序性规定，具体操作是承包方在村委会制作的延期承包调查表上签名确认放弃承包。本案关某一家都没有在延期承包调查表上签名确认放弃承包，故现有证据不能认定关某自愿交回承包地，村委会收回关某家承包地缺乏法律支持。

3、刘某与村委会签订的承包合同无效，依法应将承包地返还原承包户。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“承包合同有关收回、调整承包地的预定违反农村土地承包法第二十六条、第二十七条、第三十条、第三十五条规定的，应当认定该约定无效。”该解释第六条规定：“因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包弃耕、撂荒的承包地发生纠纷，按照下列情形，分别处理：

（一）发包方未将承包地另行发包，承包方要求返还承包地的，应予支持；

（二）发包方将承包地另行发包给第三人，承包方以发包方和第三人为共同被告，请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包土地并赔偿损失的，应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒情形的，对其赔偿损失的诉讼请求不予支持。”本案中，和平村委会违反农村土地承包法第二十六条、第二十七条强制性规定收回关某承包地，与刘某签订土地承包合同，该合同依法无效，刘某应将承包地返还给关某。另外，根据《国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》第三条规定：“要尊重和保障外出务工农民的土地承包权和经营自主权，对外出农民回乡务农，只要在土地二轮延包中获得了承包权，就必须将承包地还给原承包户继续耕作。乡村组织已经将外出农民的承包地发包给别的农户耕种的，如果是短期合同，应当将承包收益支付给拥有土地承包权的农户，合同到期后，将土地还给原承包农户耕种。如果是长期合同，可以修订合同，将土地及时还给原承包农户 ···”。尊重和保障外出务工农民的土地承包权是国家的政策性规定，村委会应予以执行。

4、农村“代耕”问题 [案例]1.6亩土地引发纠纷 1998年，原姜堰市（姜堰区前身）官庄镇东华村实施土地二轮承包，村民吴长山一家承包了5.1亩土地并取得土地承包经营权证书。2003年吴长山去世后，其子吴爱凤外出打工，并将5.1亩地中的1.6亩土地交吴茂荣耕种，双方未订立书面协议。2005年，江苏省开始免征农业税，并对中低农民给予补贴。同年6月，沈高镇对农户实际耕种田亩数进行核查，以户为单位制作《农户土地承包基本情况表》以便发放补贴，核查中将上述1.6亩土地登记在吴茂荣名下。2010年11月，吴爱凤到法院提起诉讼，请求判令吴茂荣返还其代为耕种的1.6亩土地。一审、二审法院认为双方虽然没有签订转让承包经营权书面协议，但根据2005年沈高镇《农户土地承包基本情况表》，争议土地已登记在吴茂荣名下。登记时，吴爱凤没有提出异议，故认定双方当事人承包经营权转让成立并生效，驳回吴爱凤的诉讼请求。2013年6月，吴爱凤向泰州市姜堰区人民检察院申诉。检察院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》规定：土地承包经营权流转，双方当事人应当遵循平等协商、自愿、有偿的原则„„采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，双方当事人应当签订书面合同，采取转让方式流转应当经发包方同意。此案中，吴茂荣与吴爱凤之间既没有签订书面转让合同，也没有支付过转让对价，故依法不能认定争议土地的承包经营权发生过转让。经姜堰区检察院提请上级检察机抗诉，2013年12月，泰州市中级人民法院再审判令吴茂荣返还代耕土地1.6亩给吴爱凤。此案于当年年底执行完毕。

第三部分 农村房屋、宅基地法律问题 第一节 农村房屋、宅基地法律问题一、一户一宅

根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据广东省的规定，宅基地的面积标准为：平原地区和城市郊区80平方米以下；丘陵地区120平方米下；山区150平方米以下。

[案例]冯某与卢某都是广州市南沙区东涌镇小乌村的村民，在未经经济组织同意的情况下，卢某私自把面积约333平方米的宅基地转让给冯某永久使用，后因卢某迟迟不交房屋产生纠纷。

法律分析：法院审查后认为，冯某购地的行为违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，故认定两者间的合同无效，卢某还购地款并赔偿占用该款期间的孳息给原告。

二、除村民外，哪些人可以申请农村宅基地？

根据《村庄和集镇规划建设管理条例》有规定，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，可以申请宅基地。

三、宅基地可以买卖吗？

不可以，根据立法规定，农村宅基地的房屋买卖合同一般应当认定无效。根据我国土地管理法第8条、第10条的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者适用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。根据合同法司法解释规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。所以，涉及宅基地买卖的合同一般是无效的。

[案例]李某是广州市南沙区黄阁镇二村村民，七十年代村里分给他一处宅基地，约150平方米，临江，起平房三间；2000年，李某以家庭人口多为由，又从村里获得一处宅基地，起楼并全家迁入新居。老屋由于年久失修坍塌，但宅基地证仍登记在李某名下。2009年4月，江某与李某签订《宅基地转让协议》，以10万元的价格将老屋的宅基地转让给江某。江某系番禺市桥人，城镇户口。江某买下该处宅基地后，在上面兴建了一栋四层楼的住宅。2013年，广州市整治珠江两岸河堤，征收江某的住宅，补偿价位320万元。李某提出该宅基地是他的，双方签订的转让协议无效，征收补偿款归他所有。江某不同意，认为宅基地已经转让给他，房屋也是他出资修建的，征收补偿款应全部归他所有。双方为此诉诸法院。法院追加黄阁镇二村村委会为第三人。

法律分析：法院审理认为，根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民对自己的宅基地只有使用权，没有所有权，一律不准转让或买卖。本案中，江某并非宅基地集体所有人黄阁镇二村村民，不具有受让李某宅基地的资格，因此双方签订的《宅基地转让合同》无效。但江某实际已在宅基地上建起了房屋，政府征收补偿不仅包含征地价款，还包含地上建筑物即房屋的补偿款，而对于合同无效双方都有过错，因此法院判决，一、房屋的补偿款归江某所有；

二、宅基地的补偿款归黄阁镇二村集体所有；

三、李某退还江某15万元宅基地转让款。

四、自家宅基地连同住房一起卖给本村村民，该买卖行为是否有效问题

该买卖行为有效。只有宅基地上有房屋并且转让的是同一集体经济组织内部的人，才能够一并转让。根据《土地管理法》有关规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但村民在取得宅基地使用权后，可以在宅基地上建造房屋等建筑物。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。法律并不限制对私有房屋买卖，农村村民出卖自住房屋法律并非禁止。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权碎纸转移给新的房屋所有人。鉴于宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件：如果转让，必须是在同一集体经济组织内转让，同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续。简而言之，宅基地是不能自由买卖的，但是如果宅基地上有房屋并且转让的是同一集体经济组织内部的人，可以转让；否则不能转让。

五、宅基地使用权能否抵押？

我国《物权法》、《担保法》均规定宅基地使用权不得抵押。实践中，依据“地随房转走，房地一体”的原则，不管是以农村房屋或宅基地使用权作为抵押的，即使是同村村民将房屋进行抵押，也被认定为无效。

[案例]2012年6月，李某以办事急用钱为由，向银行借款10万元，约定还款期限为一年，李某以其在农村宅基地所建造的房屋为抵押，2013年6月约定还款到期，李某无力偿还10万元债务，现银行欲实现其抵押权，以获得清偿。

法律分析：法院认为抵押合同无效。因为以房屋抵押时，不能将房屋所有权与土地使用权相剥离，而农村房屋所占有的宅基地是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一，因此该抵押合同无效。

六、城镇居民是否可以到农村购买房？

可以购买房子，但是不能获得宅基地使用权，不能申请土地使用证。例如陈某夫妻是城镇居民，在退休后，希望能够找一清净地养老。经人介绍，花了8万元购买位于县城郊区农民莫某的房屋一栋。陈某购买了房屋并不意味着就购买了该房屋宅基地的使用权。但城镇居民购买宅基地为我国法律和政策所禁止，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发﹝2004﹞2234号）明确指出：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建筑的住宅发放土地使用证。

七、村民将原住房出卖、出租或赠与他人后可不可以再申请宅基地？ 不可以。《土地管理法》（2004年）第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（2004）》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定同一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

八、宅基地使用权的投资

宅基地使用权作为满足村民基本生活需要的权利，不能用于投资建厂等非农业建设，按照《土地管理法》的规定，擅自将宅基地使用权用于非农建设的，农村集体组织有权收回土地使用权。

[案例]2010年3月18日，颜某与刘某签订了《土地租赁合同》，约定颜某将承租刘某的部分宅基地上的房屋，进行厂房及其办公室建设。

法律分析：法院审理认定双方签订的《土地租赁合同》无效，因其违反了《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定。

九、宅基地使用权的继承

《继承法》明确规定“公民房屋时个人合法财产，可以作为遗产予以继承”，而宅基地的使用权具有很强的人身依附性，在使用权人死亡后，如果宅基地上建有房屋，那么继承人可以基于对房屋的继承而继续使用宅基地。但是如果宅基地上没有房屋或者房屋已拆除，那么继承人无权继承。

司法实践中，如果继承人为非本集体组织成员时，一般为了集体的利益都会收回宅基地使用权，但对于房屋所有人应给予对价补偿。对于继承人有多个的，一般让本集体组织成员继承，其他人作价补偿。

[案例]王某以一户四人（王某的妻子、大儿子、小儿子）名义申请了宅基地建房。后来小儿子因工作户口迁到城里。王某死后，小儿子要求对宅基地当的房屋进行继承，大儿子不肯，遂对簿公堂。

法律分析：法院审理认为，双方对宅基地上的房屋具有继承权，但是由于“地随房走”以及宅基地使用权只限于本集体组织成员享有的原因，进过双方协调判令房子归大儿子所有，大儿子对小儿子应得的那份遗产继承作价现金补偿。

十、宅基地使用权纠纷争议按照什么程序解决问题

1、纠纷产生→协商→双方当事人共同消除分歧

2、纠纷产生→调解→由人民调解委员会等第三方调解民事主体之间的纠纷。

3、纠纷产生→裁决→国家行政机关对特定争议案件进行处理的方法，权属纠纷并经该程序。

4、纠纷产生→诉讼→典型的攻略救济形式，是国家处理民事纠纷的最有效也是最后手段。

十一、小产权房问题

1、小产权房的法律风险

（1）没有产权证，一旦国家征地或集体要求收回房产，或因为政府规划要拆除小产权房，购房人权益都会受损。

（2）由于不是商品房，所以法律法规对商品房的相关规定和制度对其是不能适用的。

（3）由于购买小产权房的合同是无效的，买卖双方承担无效合同导致的责任。

（4）由于小产权房不用备案，不在政府的管理范围内，因此在使用过程产生的质量、设施维护等问题的救济途经有限。【案例】小产权房发生纠纷怎么处理？

基本案情：张某和单某签订房屋买卖协议，约定张某将其名下的小产权房卖给单某，价款188000元。因房屋所占用地属于集体土地未能办理过户手续，后该房屋因征地被划入拆迁范围，张某诉至法院要求确认买卖协议无效，要求单某退还房屋，单某反诉要求信赖利益。法律分析：法院审理后认为，买卖房屋的行为违反了我国法律法规的强制性规定，买卖协议无效。单某应把房屋还给张某。由于单某与张某均有过错，双方均应承担一定的责任。全家张某赔偿单某30万元。

第四部分 农村家事法律纠纷 第一节 关于离婚法律纠纷

一、关于离婚法律纠纷

（一）协议离婚（婚姻法第31条规定）

1、条件：自愿；就子女财产问题达成协议。

2、效力：婚姻登记机关登记，发给离婚证，婚姻关系终止。

（二）诉讼离婚

婚姻法第32条规定，男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。

（三）准予离婚的法定情形：（1）重婚或有配偶者与他人同居的；

（2）实施家庭暴力或者虐待、一起家庭成员的；（3）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；（4）因感情不和分居满两年的；（5）其他导致夫妻感情破裂的情形。

（6）一方被宣告失踪另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。【案例】如何确定夫妻感情完全破裂。

基本案情：陈某与杜某经亲戚介绍相识，在相识不到1年的时间内，两人便迅速登记结婚，并生育儿子陈某某。由于婚前双方缺乏了解，婚后双方发觉各自在性格、生活习惯、待人处事等各个方面均存在巨大差异，双方经常因为琐事而发生争吵。陈某由于无法忍受杜某经常无理取闹的行为，于2012年搬回他父母家住，陈杜二人开始分居。2013年，陈某因为与杜某协商离婚不成后，便向人民法院提起诉讼，请求法院判决离婚。法律分析：虽然陈某与杜某于2012年开始分居，但截止至2013年陈某向法院起诉离婚，陈某与杜某实际分居时间不满一年，不满足法律规定的“因感情不和分居满两年”的情形。一方请求李慧，另一方缺乏离婚的意愿，且无充足证据证明夫妻关系确已破裂的情况下，法院在调解不成的情况下，最终判决不准予陈某与杜某离婚。【案例】患有精神病，婚后久治不愈，视为夫妻感情确已破裂情形。

基本案情：罗某（男）与王某（女）于2012年8月经人介绍人身，并于2013年1月7日在某市新城区婚姻登记处登记结婚。婚后，罗某与王某未生育有子女。2013年6月份，罗某精神病发左，经医生诊断为间歇性精神病，罗某在医院住院治疗三个月，花费医疗费用7892元。之后，罗某被送到新城区的精神人休养所，至今仍在休养所治疗中。2014年1月，王某以罗某患有精神病而且久治不愈为由向法院提起离婚诉讼，要求法院判决离婚。

根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂若干具体意见》第三条规定“婚前隐瞒了精神病，婚后久治不愈，或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚，或一方在夫妻共同生活期间患精神病，久治不愈的。”视为夫妻感情已破裂，一方坚决要求离婚，经调解无效，可依法判决准予离婚。在本案中，王某的诉讼请求有法律依据。

（四）对两类人的特殊保护

（1）现役军人的配偶要求离婚，须得军人同意，但军人一方有重大过错的除外。---《婚姻法》第33条。（2）女方在怀孕期间、分娩后1年内或中止妊娠后6个月内，男方不得提出离婚。女方提出离婚，或法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限。---《婚姻法》第三十四条。

二、子女的抚养问题

（一）抚养权的归属

（1）两周岁以下的子女，一般随母方生活；母方有下列情形之一的，可随父方生活：

a）患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；

b）有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的； c）因其他原因，子女确无法随母方生活的。

（2）对两周岁以上未成年的子女，父方和母方均要求随其生活，一方有下列情形之一的，可予以优先考虑: a)已做绝育手术或因其他原因丧失生育能力；

b)子女随其生活时间较长，改变生活环境对子女健康成长明显不利的；

c）无其他子女，而另一方有其他子女的；

d)子女随其生活，对子女成长有力，而另一方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，或者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜与子女共同生活的。

(3)父母双方对十周岁以上的未成年子女随父或随母生活发生争执的，应考虑该子女的意见。

（二）抚育费

（1）一方抚养子女，另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部。具体由双方协议，协议不成，由人民法院判决。

关于子女生活费和教育费的协议或判决，不妨碍子女在必要时间向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的要求。

（2）子女抚育费的数额，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。有固定收入的，抚育费一般可按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个子女抚育费的，比例可适当提高，但一般不得超过月总收入的百分之五十。无固定收入的，抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入，参照上述比例确定。

（3）抚育费的给付期限，一般至子女十八周岁为止。