南宁市物业管理办法(第8号令)_南宁市物业管理办法

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南宁市人民政府令

（第8号）

《南宁市物业管理办法》已于2007年7月20日经市第十二届人民政府第二十二次常务会议审议通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。

市 长：林国强

二〇〇七年八月二十八日

南宁市物业管理办法

第一章 总则

第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条 市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“县、区房管部门”）具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

第四条 在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的；

（二）业主委员会不依法履行职责的；

（三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的；

（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

第五条 县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋权属证书记载的所有权人为业主。

房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。

尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

第七条 业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，划定为一个物业管理区域。

总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业管理和业主使用的，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。

第十一条 业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

第十二条 物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

第二十一条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。

业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。

第二十三条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。

第二十四条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。

第二十五条 业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未换届的，县、区房管部门应当指导换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十六条 业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。

重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。

第二十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守管理规约。

（三）高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的；

（四）混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在1万平方米以下的。

第三十六条 建设单位控股的物业服务企业，不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标。

第三十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。

第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应当予以配合。

第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）房屋产权名册；

（五）物业管理所必需的其他资料。

在前期物业服务合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业服务企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会；未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。

第四十条 房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其他用途。

建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。

第四十一条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房（以下合称“物业管理用房”）。物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。

门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

第四十二条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置。物业管理用房的层高不得低于2.2米，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。

物业项目总建筑面积为50万平方米以下的，建设单位应当按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，且面积不得低于120平方米；物业项目总建筑面积为50万平方米以上的，超出部分按超出面积1‰的标准配置物业管理用房。

建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。

2131415 第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主负责，业主与物业使用人有约定的，从其约定；业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的，维修养护费用由双方约定。

第五十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。未建立专项维修资金的，由全体业主承担，业主与物业使用人有约定的，从其约定。

第五十九条 业主转让物业的，应当将转让情况及时告知物业服务企业，并与物业服务企业结清物业服务费用。

业主出租物业的，应当将出租情况及时告知物业服务企业。

第六十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十一条 物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第六十三条 违反第十三条第三款规定，擅自以业主大会筹备组名义开展活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下罚款。

第六十四条 物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：

（一）违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的；

（二）违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的；

（三）违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的；

（四）违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的；

（五）违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的；

（六）违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的；

（七）违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。

（八）违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。

第六十五条 违反第三十三条规定，建设单位在物业销售前未将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下罚款。

第六十六条 违反第四十三条规定，外地物业服务企业进入本市承接物业未报备案的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

第六十七条 违反第四十五条规定，物业服务企业未按规定将物业服务合同报送备案，由县、区房管部门责令限期报送备案，可以并处1000元以上10000元以下罚款。

第六十八条 物业服务企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书：

（一）未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的；

（二）撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的；

（三）物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的；

（四）物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

第六十九条 物业服务企业被依法撤销资质证书的，其法定代表人及负有主要责任的经理、项目经理等物业服务从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业管理活动。

第七十条 违反第六十条规定，业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下罚款；有收益的，所得收益用于补充专项维修资金。

第七十一条 违反第六十二条规定，物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，由县、区房管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十二条 物业管理行政主管部门及其工作人员不依法履行监督管理职能、或者发现违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第七十三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第七十四条 本办法自2007年10月1日起施行。