重庆市物业管理条例_重庆物业管理条例

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重庆市物业管理条例(一)发布日期： 2005-1-19 发布单位： 重庆市人大常委会

《重庆市物业管理条例》2002年9月25日经重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议审议通过，现予公布，自2002年11月1日起施行。

重庆市人民代表大会常务委员会

2002年9月25日

（2002年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过）

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的人居生活、工作环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理及相关活动适用本条例。

第三条 物业管理活动应当遵循业主自决、自律原则，业主权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。

物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展。

第四条 市房地产行政主管部门是本市物业管理的主管部门，负责全市物业管理活动的统一监督管理。

区、县（自治县、市）房地产行政主管部门是物业所在地物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

其他有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。

第五条 居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷。

街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

业主大会、业主委员会应当自觉接受相关乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会、村民委员会的指导和监督。

第二章 业主和业主自治机构

第六条 业主享有下列权利：

㈠对其专有部分依法行使所有权；

㈡对该建筑物及其附属设施的共用部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利；

㈢参加业主大会行使表决权；

㈣选举和被选举为业主委员会委员、主任、副主任的权利；

㈤对物业管理事务处理情况和物业维修基金的收支、使用情况有知情权、监督权；

㈥监督业主委员会、物业管理企业实施物业管理行为；

㈦向业主委员会或物业管理企业提出建议或者质询；

㈧请求停止违反共同利益的行为；

㈨法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主应当履行下列义务：

㈠遵守物业管理法律、法规；

㈡遵守业主公约规定和业主大会的决定；

㈢遵守物业管理制度；

㈣配合物业管理企业的正当管理服务活动； ㈤按时交纳物业服务费用和维修基金；

㈥法律、法规规定的其他义务。

第八条 业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的，一户为一票。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计为一票，业主公约另有规定的除外。

第九条 使用人有权监督物业管理企业实施物业管理行为，并向业主委员会或物业管理企业提出意见和建议，对侵犯自己合法利益的行为有权提出申诉和控告。

第十条 使用人应当按照物业既定的使用目的使用物业，自觉遵守业主公约的规定和业主大会的决定，不得损害公共利益和他人利益。

第十一条 业主大会是代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。业主代表大会行使业主大会的职权。

第十二条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会。

物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由建设单位或房屋售出单位在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

十分之一以上业主联名，也可以向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请召开首次业主大会，选举产生业主委员会。受理申请的机关应在三十日内组织召开。

第十三条 业主大会行使下列职权：

㈠审议通过、修改业主公约和业主委员会章程；

㈡选举、罢免业主委员会委员、主任、副主任；

㈢商定业主委员会的办公场所、必要经费；

㈣选聘、解聘物业管理企业；

㈤改变、撤销业主委员会不适当的决定；

㈥定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况的报告；

㈦决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；

㈧决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；

㈨决定物业大、中维修费用的续筹和使用；

㈩决定共用部分收益的管理、使用和分配；

（十一）决定与全体业主有重大利害关系的其他事项。

第十四条 业主大会会议需有物业管理区域内过半数表决权的业主参加，方可召开。业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权。

业主大会作出决定，必须经参加会议业主过半数表决权同意通过。业主大会对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主三分之二以上表决权通过。

第十五条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规、业主公约规定相抵触的除外。

业主大会、业主委员会对重大事项作出有效决定，使少数业主利益受到损失的，其他业主应给予相应的补偿。

业主大会作出决定违反法律、法规规定的，业主可以向房地产行政主管部门申请撤销。

第十六条 业主大会由业主委员会召集，十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员要求召集时，业主委员会应当在三十日内召集。业主委员会不召集的，十分之一以上的业主或三分之一以上业主委员会委员可以联名向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请，召开业主大会。受理申请的机关应在三十日内组织召开。

第十七条 业主公约应当包括以下内容： ㈠物业的名称、地点、面积及户数；

㈡业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

㈢业主委员会组织机构；

㈣业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益；

㈤业主参与物业管理的权利；

㈥业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

㈦物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

㈧业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；

㈨违反业主公约的责任。

第十八条 业主公约经业主大会通过后，业主委员会应当在十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

业主公约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。

第十九条 业主公约对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规规定相抵触的除外。

业主公约制定或修改程序违反法律、法规规定的，业主可以向房地产行政主管部门申请撤销。

第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应为单数。业主委员会主任、副主任、委员由业主担任，每届任期不超过三年，可以连任。

业主委员会主任是业主委员会的代表人。

第二十一条 业主委员会应当自产生之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。

第二十二条 业主委员会履行下列职责：

㈠召集并主持业主大会；

㈡对业主公约、业主委员会章程，提出修改意见；

㈢代表全体业主签定物业服务合同；

㈣拟订物业共用部分收益的管理、使用和分配方案；

㈤审批物业维修基金的使用预算；

㈥物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收；

㈦定期听取物业管理企业关于物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况的报告；

㈧按照业主公约或者业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况，并定期向业主大会报告；

㈨听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系；

㈩根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；

（十一）监督物业管理企业实施物业服务的其他行为；

（十二）业主公约、业主委员会章程规定的其他职责。

第二十三条 业主委员会作出决定，应当有三分之二以上委员参加，并由参加委员三分之二以上同意通过。

第二十四条 业主委员会每年应至少召开一次会议，有特殊需要时可召开临时会议。业主委员会由业主委员会主任召集并主持。十分之一以上业主或五分之一以上委员要求召集时，业主委员会主任应当召集。

业主委员会主任可委托业主委员会副主任召集并主持会议。

第二十五条 业主委员会主任、副主任、委员应当遵守法律、法规、业主公约和业主委员会章程的规定，维护业主利益，不得利用职权为自己谋取私利、侵犯业主合法权益。

第三

重庆市物业管理条例(二)发布日期： 2005-1-19 发布单位： 重庆市人大常委会

关于《重庆市物业管理条例（草案）》的说明

（2002年6月3日在重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议上）

市人大法制委员会主任委员 尹万邦

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我代表市人大法制委员会，就《重庆市物业管理条例（草案）》作如下说明：

根据市人大常委会立法计划的要求，法制委员会于2001年3月委托重庆索通律师事务所起草《重庆市物业管理条例（草案）》初稿。索通律师事务所接受委托后，成立了起草小组，查阅了大量的国内外资料，对国内外物业管理立法进行了比较研究，并对我市物业管理状况进行了调研。2001年12月，索通律师事务所向法制委员会提交了立法调研报告和初稿。法制委员会根据该调研报告和初稿，组织了市级有关部门、市政府法制办对初稿进行了讨论，并征求了市人大城乡建设环境保护委员会、市人大财政经济委员会和我市部分物业管理企业的意见，对初稿进行了修改，形成了征求意见稿。随后，法制委员会又邀请了部分立法咨询委员和西南政法大学、市党校的部分专家，对征求意见稿进行了论证，根据与会专家的意见和建议，法制委员会会同市人大城乡建设环境保护委员会、市政府法制办及有关部门对征求意见稿进行了修改。2002年5月23日，法制委员会召开了第二十九次全体会议，通过了提交本次常委会审议的条例草案。

草案共分为8章76条。除总则和附则外，对业主和业主委员会、物业管理企业、物业管理服务、物业的使用和维护、新建物业的特别规定和法律责任分章作了规定。

一、制定条例的必要性为了规范住宅区及其他物业的管理活动，依法维护业主、物业使用人、物业管理企业的合法权益，营造良好的工作和生活环境，1994年4月，建设部制定了《城市新建住宅小区管理办法》，该办法对城市住宅小区的专业化管理进行了一些规定，明确了物业管理公司在实施专业化物业管理中的权利和应尽的义务。结合建设部的其他相关规定，1999年2月，重庆市人民政府制定了《重庆市物业管理办法》。这两部规章对规范物业管理活动、维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活居住环境起了重要作用。但是，随着经济的发展，社会的进步，一方面我市高层住宅越来越多，另一方面房屋产权也呈现多样化，物业管理向专业化、企业化、市场化方向发展，这两部规章已不能完全适应，存在的主要问题是：第一、业主自治机构不健全。第二、物业管理企业与业主、相关主管部门的关系未理顺，各方权利义务划分不明确。第三、前期物业存在问题较多，经常引发多重矛盾。第四、房屋共用部位和共用设施设备的管理制度严重滞后。第五、由物业管理企业实施管理的物业管理区域比例偏低。出现的这些问题急需立法予以解决。

二、要说明的几个主要问题

㈠关于业主权利

业主是物业的所有权人，是物业管理的主体，草案对业主的权利作了较为详细的规定：一是对其专有部分享有所有权。二是对物业共用部分享有共同管理、使用、收益的权利。三是作为物业管理区域的一员，业主享有出席业主会议行使表决权的权利，并享有知情权、监督权、建议权、质询权等广泛的权利。

㈡关于业主委员会

业主委员会是依法代表全体业主对物业实施管理的自治组织。草案对业主委员会的设立、人员产生、职责、会议制度等都作了专门规定。

关于业主委员会的设立。草案规定一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。新建物业和公有住宅未完全售出之前，尚不能由业主会议或业主代表会议选举产生业主委员会。因此，草案规定，新建物业出售面积达到50%以上或自首次出售之日起已满2年，业主未成立业主委员会的，应由建设单位或房屋售出单位组织业主召开业主会议产生业主委员会。

关于业主委员会的职责。为了适应业主自治管理和委托管理的需要，草案赋予了业主委员会多项职责。在对我市业主自治的情况的调查中，我们认为业主委员会是业主行使权利的主要组织保证，而业主大会或业主代表大会虽然存在，但由于诸多因素，很难真正发挥其应有的作用。因此，草案没有对业主大会或业主代表大会的一些制度作详尽的表述，只是规定了一些需要召开业主会议确定的主要事项。其他事项则由业主委员会代为行使，业主或业主会议行使监督权。需要说明的是，业主委员会本身不具有社团法人资格，为了解决涉及全体业主的集团诉讼的问题，草案规定了业主委员会有代表业主参加诉讼的主体资格。

㈢关于物业管理合同

物业管理合同是物业管理企业进行物业管理的前提和依据。业主和物业管理企业之间的权利义务需要通过物业管理合同予以确定。订立合同时考虑得周到，有利于维护当事人的合法权益，在履行中可以减少纠纷。发生纠纷后，也便于及时解决。草案对物业管理合同的主体、主要内容、管理事项、物业管理服务费等作了较为详尽的规定。

关于物业管理合同的主体。单个的业主和松散的业主会议、业主代表会都不适合直接与物业管理公司签订物业管理合同。相对而言，业主委员会是一个比较正式的组织，它有固定的场所和组织机构，有开展物业管理活动所需的必要经费。由它代表全体业主签订物业管理合同是较为合适的。草案规定，业主委员会可以根据业主会议、业主公约的授权同物业管理企业签订物业管理合同。

关于物业管理合同的主要内容。物业管理合同的主要内容与业主和物业管理公司之间的权利义务关系密切，草案结合实际生活中存在的问题对此作了规定。这些内容是物业管理合同必须具备的条款，由双方当事人事先约定，有利于双方自觉遵守，出现纠纷也便于解决。

关于物业管理事项。物业管理企业要提供哪些服务，应当充分尊重业主和物业管理公司的意愿，由物业管理合同确定。但是，物业管理合同与普通的民事合同存在重大区别。物业管理是近年才出现的一项新事物，涉及的专业事项较多而且很复杂，普通市民可能不熟悉这方面的业务。因此，草案对物业管理合同包含的服务事项作了规定。这部分内容包括两部分，一部分是必须约定的事项，另一部分是可以约定的事项。物业管理合同委托方和被委托方应当就这些事项约定具体内容。

关于物业管理服务费。草案只规定了物业管理服务费的构成，取消了政府指导价的规定。主要原因是这方面的价格目前已基本放开，物业管理服务费应由合同双方协商确定。

㈣关于维修基金

维修基金的归集、使用和监管的问题，草案只作了一些原则规定。主要原因是这部分内容目前难以作具体的规定，需要市人民政府另行规定。

㈤关于前期物业管理合同

由前期物业管理引发的纠纷较多，主要是由于前期物业管理当中管理主体不明，各方权利义务划分不清造成的。为了解决这个问题，草案规定新建物业应当按照本条例规定实施物业管理，同时对前期物业管理合同的订立、终止、物业资料的移交等作了规定。

关于新建物业管理合同的订立。草案规定新建物业聘请物业管理企业进行管理的，应由建设单位同物业管理企业签定前期物业管理合同。前期物业管理合同的终止日期为业主委员会重新签定物业管理服务合同之时。

㈥关于法律责任

物业管理应遵从业主自决和维护公共秩序的原则。违反法律、法规规定、业主公约和物业管理合同约定的，都应负相应的法律责任。草案规定：业主、使用人违反业主公约和物业管理合同规定的，应当承担相应的民事责任。同时草案还对物业管理合同订立、物业交接过程中出现的一些严重违法行为规定了行政责任。构成犯罪的还应当依法追究刑事责任。

以上说明，连同条例草案，请一并审议。

关于《重庆市物业管理条例（草案）》修改情况的汇报

（2002年7月23日在重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十一次会议上）

市人大法制委员会主任委员 尹万邦

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我代表市人大法制委员会,就《重庆市物业管理条例（草案）》（以下简称草案）的修改情况作以下汇报：

市人大常委会第四十次会议6月6日对草案进行了分组审议，常委会组成人员认为，物业管理与广大市民的日常生活密切相关，制定物业管理条例非常必要。对于规范我市的物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益具有重要意义，有利于保障物业的合理使用，创造良好的人居环境。大家还普遍认为，提交一审的草案定位清楚、结构合理、内容较全面、操作性较强，比较成熟，符合我市实际。同时，常委会组成人员也提出了一些修改意见。根据常委会组成人员的意见和主任会议的决定，草案于7月3日在《重庆日报》和互联网络公开征求意见，并征集立法听证陈述人，引起了社会各方面的广泛关注。截至7月19日，已通过电话、传真、信函、电子邮件等反馈意见200余条，听证会报名单位43家，个人33人。同时，法制委员会会同市人大城乡建设环境保护委员会、市政府法制办、市国土资源和房屋管理局召开座谈会，听取有关部门对草案的意见。根据常委会组成人员的审议意见和有关单位、个人反馈意见，7月18日法制委员会第三十一次全体会议对草案进行了认真研究和修改，通过了提交本次常委会审议的草案修改稿。对各方面意见的采纳情况如下：

一、关于业主委员会

有的组成人员、一些市民提出，业主委员会的法律地位不够明确，不能成为独立的民事主体。经与市高级人民法院及有关部门研究，认为业主委员会作为依法成立的业主自治机构，可以根据业主会议、业主公约的授权，代表业主订立、变更、解除物业管理服务合同，也可以代表业主参加代表人诉讼，在诉讼地位上属于集团诉讼的代表人，由此产生的法律后果由业主承