业主委员会的法律地位_业主大会及业主委员会

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浅析业主委员会的法律地位

李 庆 杰*

内容摘要：自《物权法》颁布以来，业主委员会的法律地位这一问题一直是民法学界关注的一个重要问题。学者们争议的焦点主要在于业主委员会是否应该享有独立的法律地位，是否可以有独立的财产，并以其所拥有的财产承担独立的法律责任？对于这一颇具争议的理论问题我国《物权法》没有具体作出规定，但是业主委员会的法律地位问题是非常重要的，它直接关系的业主委员会是否可以直接参加诉讼，切实的为业主的利益服务。本文也试图对业主委员会的法律地位问题进行探讨，研究业主委员会是否可以享有独立的法律地位。关键词：业主委员会、法律地位

一、问题的提出

自改革开放以来，随着我国经济发展水平的提高和城市化进程的加快，越来越多的居民在城市当中拥有属于自己的住宅，建筑物的所有权也日益明晰。但是在建筑物区分所有权中不仅有业主的独有部分，还有业主的共有部分，这使得每个业主在拥有特定建筑空间所有权的同时，还要对建筑物的共有部分进行共同管理和维护。对于这些建筑物区分所有权中共有部分的管理和维护是建筑物区分所有权中的重要事项，需要全体业主共同协商，形成共识，才能最终贯彻实施各项管理措施。同时为了维护建筑物各部分的应有机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同的生活秩序, 协调彼此间的共同利益，也需要一个超越个人的团体组织，并借该团体组织的力量，订立管理规约，设置管理机构，处理共同事务。﹝1﹞

*﹝1﹞ 北京师范大学法学院2010级法律硕士（法学）3班学生，学号201022040016 温丰文：论区分所有建筑物之管理，法学丛刊，(147)。从《物权法》的视角来看, 业主的物业管理是私权，为保护全体业主的权利, 应该实现业主的民主自治管理。多年的实践经验表明：业主自治是一种可行的良好的管理模式,实行业主自治将是今后提高我国城市住宅区物业管理水平的可行措施。我国物业管理相关法律中规定了业主委员会的地位和职能，认可了业主自治就是通过业主委员会行使一定的职权来实现的，但关于业主委员会的性质和法律地位这一热点问题，《物权法》并没有作出规定。《物权法》颁布后, 虽然国务院《物业管理条例》也相应地进行了修改，对业主委员会的成立、职责范围和权利行使等方面作了较为详尽的规定, 但对于业主委员会的法律地位, 仍然缺乏明确规定。

二、我国理论界对此问题的争议

对于业主委员会的法律地位问题我国学者一直存在争议，总的来说有以下几种观点：

（一）业主委员会具有法人资格

这种观点认为业主大会属于社团法人，业主委员会为社团法人的代表机构。﹝2﹞持有此观点的学者认为按照《社会团体登记管理条例》第10条第5项的规定,成立社会团体法人的，全国性的社会团体须有10万元以上活动资金，地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体须有3万元以上活动资金。而业主大会的活动资金在一般情况下也能满足这个条件，符合社团法人的成立条件。﹝3﹞并且由于业主大会不是业主团体的常设机构，一年之中召开业主大会的次数有限，所以就由其代表机构业主委员会代为处理日常事务，业主委员会可以以诉讼代表人的身份参与到诉讼法律关系之中来，便于诉讼的顺利进行，节约司法资源。

我认为：我国的业主委员会既不是营利性组织，不进行经营活动，也无独立的财产，其名下的财产是全体业主授权其管理代为保管的公共基金，它本身并无处分权和所有权，不能以此承担民事责任，故将业主委员会定位为法人委员会是不符合我国法律关于法人条件的规定，因此这种观点是不能成立的。

﹝2﹞ 余安定,江德龙：《试论物业管理企业与业主委员会之间的关系》，《现代物业》2003 年第 2 期，第 32-36 页。﹝3﹞ 笔者认为，业主大会的资金可以来源于专项维修资金或者为了全体业主的共同利益，以业主大会决议的形式由业主缴纳一部分资金，即可以很好地满足业主大会的活动资金要件。

（二）法律不赋予业主团体任何主体资格

持这种观点的学者认为业主委员会既不具有民事主体资格，即社团法人资格，也不具有诉讼当事人资格。业主委员会仅仅是业主大会的一个分支机构，不具备任何法律主体资格。﹝4﹞理由如下：

首先，从主体构成要件来看，业主委员会不具备法人成立的条件，未经登记为社团，也不属于其他组织。﹝5﹞

其次，业主委员会只拥有对区分所有权人负责的对内能力。这种观点又可称为双重否定说。业主委员会既不从事经营活动，业主也不向业主委员会交纳款项维持业主委员会的运作，因而业主委员会没有自己的独立财产，不享有《民事诉讼法》中“其他组织”所享有的独立诉讼主体资格。这种观点同时认为，根据《社会团体登记管理条例》的规定，只有具备法人条件的社会团体才予以登记，未经社会团体登记机关登记为社团法人的业主委员会并非法律所认可的社会团体，因此不能基于社会团体的身份取得独立的民事主体地位。当在实践中涉及诉讼事务纠纷时，应由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动，也就是说，在民事诉讼活动中，诉讼权利本身并不归业主委员会，其必须得到业主的明确授权，作为被委托人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。

综上所述，我认为衡量一个主体是否具有诉讼资格，并非完全依其有无财产为标准，如果诉讼的结果不是以财产为责任基础，自不必有此要求。业主委员会在诉讼中行使的大多是请求权，需要业主委员会承担财产责任的情形在现实中并不多见，法院所做的裁判一般也是支持或者驳回这种请求权，因此没有理由仅仅因为业主委员会无独立财产而否认其诉讼权能。

（三）业主委员会仅具有诉讼主体资格

此种观点认为业主委员会是合法成立的、具有组织机构和一定的财产，仅仅具有诉讼主体资格，但不具有法人资格的团体，也就是说这一观点一方面肯定了业主委员会诉讼法上的主体资格，另一方面否定了业主委员会实体法上的主体资格。理由如下：

1．业主委员会是合法成立，即业主体是按照相关法律、法规设立的。

﹝4﹞﹝5﹞ 贺晓芳,齐恩平：《业主委员会的法律地位研究》.载《天津商学院学报》2007 年第 2 期，第 56-60 页。

高富平,黄双武：《房地产法新论》.中国法制出版社，2000 年版，第 341-343 页。2．业主委员会有一定的组织机构。

3．业主委员会“有一定的财产”，应当理解为业主委员会有一定的办公经费和活动经费，并且在一定条件下可以使用控制一定的财产，而并非要求业主团体拥有财产的所有权。

4．民事诉讼法规定的“其他组织”是诉讼主体资格，实际上业主委员会在程序法中也具有诉讼主体资格。

5．业主委员会与法人的区别是其不能独立承担责任。它比较符合法律的规定和现实的情形，适应民事诉讼理论发展的需要。首先，业主委员会是为了代表和维护业主利益而组成的业主自治性管理组织，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构。北京、重庆高院出台的审理物业管理纠纷案件的意见也都把业主委员会界定为业主团体，业主委员会可以对外签订合同，具有一定的民事行为能力，但其不具有独立的财产，不是一个独立的法人，因此其行为能力受到限制，诉讼风险和诉讼后果由业主委员会和全体业主共同承担，涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。其次，从诉讼理论上讲，诉讼权利能力和实体权利能力并不是统一的。在现代社会，诉讼权利能力和实体权利能力分离已成为一个普遍性的趋势，诉讼权利能力和实体权利能力实质上是完全独立的，诉讼权利能力并非是实体权利能力的附庸，有民事权利能力的人，必有诉讼权利能力，但并非无前者便无后者，在特殊情形下，没有民事权利能力的人，法律上仍承认其诉讼权利能力，业主团体仅仅具有诉讼主体资格。

综观我国学者对于业主委员会法律地位的争议，我们可以清楚地发现，我国学者对此问题有较大的分歧，造成分歧的原因是有多方面的：首先，讨论的对象不尽相同，有的学者以业主大会作为讨论对象，而有的学者则以业主委员会为讨论对象，正是由于讨论对象的不统一，分歧在所难免；其次，看待问题的角度也不尽相同，有的学者从实然的角度去论证业主大会、业主委员会的法律主体地位，有的学者则从应然的角度去讨论业主大会、业主委员会的法律地位；再次，民法学界对于我国民事主体的判断标准一直存在着争议，我国现行法上对于民事主体方面究竟确立了三元抑或多元立法结构一直是各执一说，很自然地，这种观点会直接影响到对于业主团体法律地位的判定。

三、我国业主委员会的立法现状和存在的问题

《物权法》第六章“ 业主的建筑物区分所有权” 之中，至少有四个条文涉及业主委员会的相关规定，包括其产生、决定的效力以及权利等内容。而《国务院关于修改(物业管理条例> 的决定》中的很多也都涉及业主委员会。

《物权法》第75 条和修订后的《物业管理条例》(以下简称《条例》)第10条规定了业主委员会的产生方式，确立了业主委员会由本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。同时地方人民政府相关部门，包括物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，都应当对此提供指导和协助。此外，《物权法》第76 条第1款第3 项和《条例》第11条第3 项都将选举业主委员会或者更换业主委员会成员列为由业主共同决定的事项，要求应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意, 这充分体现了尊重私权和业主自治的精神。

根据《物权法》第78 条和《条例》第12 条第4、5款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，并为全体业主服务。业主大会和业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主应当具有约束力。《条例》第7条第3 项也将“ 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定” 作为业主在物业管理活动中应当履行的义务。但对业主具有约束力的业主委员会的决定，必须是依法设立的业主委员会做出的，同时依据法定程序，还必须符合法律、法规及规章，不违背社会道德、不损害国家、社会和他人合法权益。现实中，存在少数业主委员会不遵守法律、法规或管理规约，或者不依照法定程序做出决定，侵害业主的合法权益，针对此情形，新法赋予了业主请求人民法院撤销业主委员会做出的不当决定的权利。同时，《条例》第19 条第2款规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，对于业主委员会做出的不合法决定，《物权法》和《条例》分别赋予了业主两种救济途径：既可以选择诉讼、请求人民法院撤销，也可以向相关政府部门举报，由其责令限期改正或者直接撤销其决定。

依照《物权法》第83 条的规定，业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。同时根据《条例》第15条, 业主委员会还应履行以下职责:(l)召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同：(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职。

分析我国目前的立法规定，我国业主委员会制度还存在以下几点问题： 1．由于业主委员会法律地位不明确，业主委员会在现实运行中处于十分尴尬的境地。一方面其是业主自治组织，目的在于维护业主利益，然而，另一方面，又不使其具备法人资格，不能独立承担法律责任，维权行动往往较难实现，同时立法上欠缺关于非法人团体民事主体地位的规定。

2．在业主委员会的现实远行过程中，缺乏合理有效的运行机制和监督机制。如在有些小区，虽成立了业主委员会，但业主委员会受控于房地产开发商，使得其根本无法代表业主利益。同时缺乏有效的监督机制，无法代表全体业主的意愿，致使现实中总是存在一部分业主损害另一部分业主利益的，开发商损害全体业主利益的情况。

四、比较法上关于业主委员会法律地位的规定

要正确认识业主委员会的法律地位并做出相应的法律规定，准确、规范地调整业主委员会所产生的法律关系，可以借鉴其他国家关于“区分所有权人管理团体”的立法经验和做法。区分所有权人管理团体，是由各区分所有权人组成的团体组织。区分所有权人管理团体的意思机构是区分所有权人大会，相当于我国《物权法》上规定的业主大会，其执行机构是管理委员会, 相当于我国《物权法》上规定的业主委员会。﹝6﹞由于各国的社会条件和传统习惯各不相同，因而各个国家和地区对区分所有权人管理团体的法律地位规定也很不一致，在立法与实务上存有较大差异。根据我国学者的研究总结，主要有以下四种模式：

(一)德国模式：不具有法人资格

该模式认为业主委员会只是业主大会的执行机构，它没有独立的责任财产。不是独立的民事主体。因为此团体是住宅所有权人共同体，不具备权利能力，因而不具有法人资格。权利义务主体为单个的住宅所有权人，而非住宅所有权人共同体。立法以德国的《住宅所有权法》为代表。但德国学术界认为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的特别团体，即该团体可以借区分所有权人会议与管理人而成为有行为能力的组织体，可以从事诉讼行为。德国现行住宅所有权法规定，住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体即管理团体，不是法律强制成立。

（二）法国模式：具有法人资格

该模式赋予其依法享有法人资格，具有民事行为能力和民事权利能力，依法独立享有民事权利承担民事义务。在实体权利能力、行为能力和当事人能力方面与法人均无区别。

《法国住宅分居所有权法》规定：如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体。而且，该两名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体，并各自成为该管理团体的构成员。该团体性质上属于享有法人资格的团体。其与公司相同，有法律上的行为能力，能实施法律行为，并能进行诉讼活动。依此可知，法国在立法上认为，全体业主当然构成具有法人资格的业主团体。

（三）美国模式: 具有判例实务的法人资格

美国传统法律及现行法制并不承认业主委员会具有法人资格，但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在20世纪70 年代通过判例承认该组织具有法人资格。至今，业主委员会的法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。

（四）日本模式：折中模式

折中模式，即在区分所有权人管理团体具备法定条件后就承认其法人资格。﹝6﹞ 吴国平：业主委员会制度完善之构想，重庆工商大学学报，2007，(6)。依照日本现行《建筑物区分所有权法》第3条、第47条及第65条之规定，区分所有权人的团体包括三类：管理团体、管理组合法人及社区管理团体。﹝7﹞首先，区分所有权人管理团体的构成与法国相同，即各区分所有权人之间当然结成管理团体，无需特别约定。但该管理团体是否具有法人资格则不一定，日本现行法制及学者大多赞成其为“无权利能力之社团”，但依日本《民事诉讼法》的规定，在诉讼上，仍有诉讼当事人的能力。﹝8﹞依日本《建筑物区分所有权法》第47条规定，管理团体须具备如下两项要件和手续方可成为法人：(1)区分所有权人为30人以上；(2)由区分所有权人及决议权各以3 /4以上的多数的集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地进行登记。不具有法人资格的管理团体称为“区分所有权人的团体”，具有法人资格的管理团体称为“管理团体法人”。

从世界各国立法及实务的情势看，业主委员会具有明显的法人化共同倾向。可得出如下结论：一是立法上大多数国家或地区都承认和支持成立业主委员会来解决区分所有权人有效管理其共有财产的问题；二是不论业主委员会是否具有法人资格，它都是作为一个民事主体存在的，具有当事人能力，能以自己的名义起诉或应诉。而笔者更偏向于美国模式, 它能够使业主委员会行使职权与维护业主合法权益在理论和实践中达到平衡。

五、业主委员会应有的法律地位

业主委员会的法律地位的确立不能仅凭理论的探讨，还有结合我国的立法现状和我国的实际情况，因此，我认为业主委员会应当是非法人性质的社会团体，即非法人组织，同时具有诉讼主体资格。

我国《民法通则》第36 条规定，“法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”法人作为目前唯一与自然人并存的民事主体，基于法律的规定而享有权利能力和行为能力，其自然具有存在的原因及价值。与其他社会存在相比，法人具有自己独特的特征，其中包括：独立的名义、独立的财产、健全的组织机构以及独立的责任。根据我国《民法 ﹝7﹞﹝8﹞ 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，北京：法律出版社，2007。

陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，北京：法律出版社，2007。通则》第37 条的规定，法人应具备下列条件：第一，依法成立，其中包括成立程序和成立条件合法以及法人组织合法；第二，有必要的财产和经费。这是法人能够独立地享受民事权利和承担民事义务的物质基础，也是其能够独立地承担民事责任的财产保障；第三，有自己的名称、组织机构和场所；第四，能够独立承担民事责任。

而所谓非法人组织，也被学界称作非法人团体，是对不具备法人资格但又能以自己名义独立进行一定民事活动的组织体的总称。现代各国立法大多在自然人和法人之外，承认有准法人而具有某种主体性的社会组织的存在。

非法人组织有如下法律特征：第一，它是具有一定稳定性的组织体；第二，有自己特定的活动目的或者经营范围；第三，有能够由自己独立支配的财产或经费；第四，设有代表人或管理人；第五，以非法人组织的名义进行民事活动。至于非法人组织的成立要件，我国《最高院关于适用若干问题的意见》第40 条明确规定：“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”比照非法人组织，业主委员会的合法性及组织机构的稳定性无需赘言。非法人组织并不要求有独自享有的财产和经费，只要求有自己独立支配的财产和经费即可，这与业主委员会完全吻合。

由此可见，综合《物业管理条例》对业主委员会的成立程序、职责设置及相关财产的规定看，业主委员会完全符合非法人组织的构成要件，其作为非法人组织的民事主体资格，是较为合理的。而且，要更加有效的保护全体业主的利益，还必须赋予业主委员会诉讼主体资格，使其在业主利益受到损害是可以以自己的名义起诉或应诉，这一点是非常重要的。

结 语

文章的最后还需要理清楚的一点是业主委员会的能力，尽管上文已经得出结论业主委员会应当是非法人性质的组织，但业主委员会与其它非法人组织不是完全相同的，业主委员会应该有其自己能力的相应规定。

首先业主委员会具有当事人能力，包括权利能力和行为能力，这一点上文也提到过，其可以代表业主在法律规定的范围内行使权利，维护全体业主的利益，因此便具备了诉讼权利能力。实践上，业主委员会的独立职责在法律中有所规定，同时就要为其履行职责提供充分司法救济，如果否认其诉讼主体资格对其职责行使是十分不利的，所以，目前最高人民法院及一些地方法院都承认了业主委员会的当事人能力，承认其能独立进行民事诉讼活动。关于业主委员会的诉讼范围，有学者认为，在业主委员会的诉讼主体资格认定问题上，应区别不同情况，采取不同方式。业主委员会的诉讼主题资格有其局限，并不是所有的诉讼中业主委员会都是适格主体。将业主委员会的诉讼范围限定在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷内，凡涉及全体业主公共利益的物业管理纠纷的，可以认定其具有当事人能力。既然认定业主委员会具备当事人能力，其就可以参加所有诉讼，起诉后，若发现业主委员会不是适格当事人，再裁定驳回起诉即可，无需限制其涉诉范围。