资产评估_资产评估过程
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简答
1、收益途径的基本程序：⑪收集并验证与评估对象取得预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；⑫分析测算被评估对象的未来预期收益；⑬确定折现率或资本化率；⑭用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；⑮分析确定评估结果
2、房地产评估：
1、成本途径的含义：成本途径是通过估测被评估房地产的重新构建成本，然后扣除各种贬值，已确定评估对象房地产价值的评估思想和技术方法。
2、适用的条件和对象：适用的条件是能够量化构建成本费用及各种贬值；对象时新开发的房地产、非收益性的房地产、很少发生交易的房地产、学校、图书馆等公用、公益房地产、以及化工厂、钢铁厂等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
3、运用市场途径及方法对设备进行评估：
1、适用范围：适用于机器设备变现价值的评估，而不适用于机器设备的原地续用价值的评估；
2、前提条件：①存在一个充分发育活跃的机器设备交易市场（包括三种市场：①全新机器设备市场，它是常规性的生产资料市场②二手设备市场，及设备的旧货市场③设备的拍卖市场）②能够找到与评估设备相同或相类似的参照物设备；
3、评估步骤：①收集有关机器设备交易资料②选择可供选择的交易实例作为参照物③量化和调整交易情况的差异④量化和调整品牌方面的差异⑤量化和调整功能方面的差异⑥量化和调整新旧程度方面的差异⑦量化和调整交易日期的差异⑧确定被评估机器设备的评估值
4、无形资产的鉴定：⑪确定无形资产的存在：①查询评估对象的内容、国家有关规定、专业人员评估情况、法律文书，核实有关资料的真实性、可靠性和权威性，分析和判定评估对象是否真正形成了无形资产②分析无形资产使用所要求的与之相适应的特定技术条件和经济条件，鉴定其应用能力③核查无形资产的归属是否为委托者所拥有或他人所拥有⑫确定无形资产的权力情况⑬鉴定无形资产的效用①鉴定无形资产的类别②分析无形资产的先进性和可靠性⑭确定无形资产的有效期限
1、资产评估：性、咨询性（咨询性是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力）经济技术原则：①预期收益原则；②供求原则；③贡献原则；④替代原则；⑤评估时点原则 资产评估一般目的对价值类型的约束：资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动……
2、资产评估三大评估途径：市场途径、收益途径、成本途径
3、市场途径及其交易活动；具体方法：⑪直接比较法：①现行市价法②市价折扣法③功能价值类比法④价值指数法⑤成新率价格法；⑫类比调整法：①市场售价类比法②成本市价法③市盈率乘数法
4、收益途径基本前提：一是被评估资产的预期收益，二是折现率或资本化率，三是被评估资产取得预期收益的持续时间基本参数：收益额、折现率（资本化率）、收益期限
5、成本途径成本途径作为一个独立的评估思路，是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容（成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估）基本要素：①资产的重置成本②资产的有形损耗③资产的功能性贬值④资产的经济性贬值
6、重置成本的评估方法：①重置核算法：也称细节分析法、核算法等。（重在题）②价格指数法（题）
7、资产评估程序的基本步骤⑪接受资产评估委托，明确相关事项；⑫签订资产评估业务约定书；（约定书的内容应包括：）①资产评估机构和委托方名称；②资产评估目的；③资产评估对象；④资产评估基准日；⑤出具资产评估报告的时间要求；⑥资产评估报告的适用范围；⑦资产评估收费；⑧双方的权利和义务及违约责任；⑨签约时间⑩双方认为应当约定的其他重要事项；⑬编制资产评估作业计划；⑭资产勘察；⑮搜集资产评估资料；⑯评定估算；⑰编制和提交资产评估报告书；⑱资产评估工作档案归档；
8、机器设备评估：成本途径的评估思路：机器设备评估的成本途径及其方法是首先估测被评估机器设备的重置成本，然后再判定和估测机器设备的实质性贬值、功能性贬值和经济性贬值，最后用机器设备的重置成本扣除各种贬值来测定被评估机器设备价值的评估技术思路及其各种方法。
9、重置核算法概念：是根据设备建造时所消耗的材料、人工、燃料及动力，按现行价格水平和费用标准重新计算设备自身的生产成本，然后再加上合理的利润、税金等来确定被评估设备自身购置价格的方法。
10、重置核算法主要是用于自制设备自身购置价格的估测。
11、机器设备实质性贬值估测的方法：⑪观察法①直接观察法②打分法⑫使用年限法①简单年限法②综合年限法
12、机器设备功能性贬值的估测：⑪超额投资成本造成的功能性贬值的估测⑫超额运营成本造成的功能性贬值的测算；
13、无形资产 ： 分类：⑪按无形资产作用的领域：促销型无形资产、制造型无形资产和金融性无形资产等；⑫按无形资产的性质：知识性无形资产、权力型无形资产、关系型无形资产和其他无形资产等⑬按无形资产取得的方式：自创无形资产和外购无形资产⑭按无形资产能否独立存在：可确指的无形资产和不可确指的无形资产； 成本途径及其方法在无形资产评估中的作用：运用成本途径及其方法评估无形资产，是在确信无形资产具有现实或潜在的获利能力，但不易量化的情况下，根据替代原则，以无形资产的现行重置成本为基础判断其价值；
运用成本途径评估无形资产需要把握两大基本要素：一是无形资产的重置成本；二是无形资产的贬值，主要是无形资产的功能性贬值和经济性贬值；
14、企业价值评估 特点：⑪从评估对象载体的构成来看，评估对象载体是有多个或多种单项资产组成的资产综合体；⑫从决定企业价值高低的因素看，其决定因素是企业的整体获利能力；⑬企业价值评估是对企业具有的潜在获利能力所能实现部分的估计；⑭企业价值评估是一种整体性评估，它充分考虑了企业各构成要素资产之间的匹配与协调，以及企业资产结构、产品结构与市场结构之间的协调，它与企业的各个要素资产的评估值之和既有联系，也有区别。收益途径及其方法评估企业价值的核心问题：必要前提是判断企业是否具有持续的盈利能力；关键在于解决以下三个问题：
一、要对企业的收益予以界定；
二、要对企业的收益进行合理的预测；
三、在对企业的收益作出合理的预测后，要选择合适的折现率 企业价值评估中选择折现率的基本原则：①折现率不低于投资的机会成本②行业基准收益率不宜直接作为折现率③贴现率不宜直接作为折现率
15、资产评估报告书的作用：①资产评估报告书对被评估资产提供较为全面、客观的价值判断和专业意见，是委托方进行资产业务的重要资产作价依据②资产评估报告书既是资产评估机构的产品，同时也是反应和体现资产评估机构工作情况、明确委托方和评估机构及有关方
面责任的依据③资产评估报告书是行业自律管理组织及有关部门审核资产评估机构执业质量和水平的重要标的和依据④资产评估报告书及其形成过程是建立评估档案的主要载体和来源
16、我国资产评估准则体系框架： 横向与纵向的关系：从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两部分。从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。纵向构造：①资产评估基本准则层次②资产评估具体准则层次③资产评估指南层次④资产评估指导意见层次
公式：
1、资产利用率的计算公式：
资产利用率=（截至评估基准日资产累计实际利用时间÷截至评估基准日资产累计法定利用时间）*100%
>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年
限长；
当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用
年限；
当资产利用率
2、市场途径及其方法在房地产评估中的应用：（公式）①市场售价类比法的基本思路：计算
公式：
房地产评估价值=参照物交易价格×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因
素修正系数×交易日期修正系数
=参照物价格×（正常交易情况值÷参照物交易情况值）×（评估对象
房地产区域因素值÷参照物区域因素值）×（评估对象房地产个别因
素值÷参照物个别因素值）×（评估基准日房地产价格指数÷参照物
交易日房地产价格指数）
或房地产评估价值=参照物交易价格×[100÷()]×[100÷()]×[100÷()]×[()÷
100]
②进行交易日期休整：
交易日期修正后的房地产价格=参照物交易价格×价格指数
=参照物交易价格×（评估时价格指数÷参照物交易时
价格指数）
=参照物交易价格×[（1+评估时价格变动指数）÷（1+
参照物交易时价格变动指数）]
3、无形资产许可权价值的估测：
无形资产评估值=重置成本×（1-贬值率）×转让成本分摊率+转让的机会成本
其中： 转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力÷运用无形资产总的设计能
力*100%
无形资产转让的机会成本=无形资产转让的净减收益+无形资产再开发的净增
费用
