小区弱电建设建议书_小区弱电建议书

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《弱电智能化系统》

建设建议书

至尊敬的公司领导：

尊敬的领导您好！

我做为项目上的水电负责人对与公司的天府香城印象智能化建设有担忧！据我所知现在楼盘为了美观和整洁讲究布线必须是布暗线，而要布暗线就得在土建施工时就预埋好线管。而对于智能化系统（特别是楼宇对讲系统）是要做到每家每户的。具我所知楼宇对讲系统因为要实现的系统功能不同，而布线的条件也不一样，所预埋的线管也就不同。如果我们不提前对智能化系统（特别是楼宇对讲系统）的功能定性的话，有可能预埋的管道不对，导致重复施工，甚至还会影响楼盘的完工日程。同时我们也应该提前对强电,消防,水管管道的走线做好准备,深化设计,以防止准备不充分,导致的不良影响.再一个就是弱电系统做的越复杂，系统的运行就越不稳定，故障率就越高。要想做到复杂系统运行稳定，我们就得选择品质高的产品和施工队伍，工程的造价也将上升许多。我根据网上查找到的资料和专业人士的讨论再结合我以往的工作经验整理了成都各楼盘的智能化建设方面的资料,希望资料能给公司天府香城印象项目的建设带来帮助！

简述：

智能化小区从主要的使用者角度可分为两种：小区智能化（必需考虑安防）和家居智能化。

而人们常常提到的智能化小区往往是指小区智能化。

小区智能化的构建往往是以小区安防为前提来考虑的，这极大地迎合了人们对自身和家人以及财产安全的需求。在受到人们对安全考虑的影响下，宣传小区智能化的构建程度已经成为开发商推荐﹑销售楼盘必不可少的理念！

家居智能化的构建往往是以个人享乐为前提的，这迎合了收入丰足对生活品质有追求的人群。目前在中国这样的楼盘不超出２０个（包含在建中的），而在成都没有一个楼盘有做智能家居的。因为要想做到智能家居，往往对楼盘的成本又极大地影响。目前智能家居系统做的系统可靠的有来自意大利的TCL罗格朗，GST和国内的海尔。

家居智能化系统简介：在住户家庭内部联成局域网，将自家的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。住户可以远程监视、控制家中的各种设备,如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。TCL罗格朗2009年9月，召开全球新品推介会，正式推出“奥特智能家居产品系列”。运用SCS-BUS总线技术及ZigBe无线技术，通过开关面板实现定制的场景—灯光、卷帘、温控、音响、报警、定时系统等

一﹑房地产智能化市场浅析：

近几年的市场上销售的楼盘：小区及家居智能化应用正由“炒作”转为“理性”发展，目前在国内，就居住小区与家居的智能化情况及发展来说，经济还是主要基础，投资还是关键因素。

住宅最要紧的是居住的舒适方便程度，小区建设应当在这方面多下功夫，而不能将其延伸为高度自动化和现代化的办公室。物业管理和社区服务的智能化应是小区智能化的重点。也有些智能小区过分强调安防，安装了太多的摄像机，使小区居民感觉生活得不自在，个人隐私得不到必要的保护和尊重

住宅小区建设直接面向普通百姓，因此必须考虑到普通住户的经济承受能力。智能小区的经济承受能力远低于智能大厦，必须采用成熟的技术和标准化的产品来构建其智能化系统，并尽量节约成本，而不应采用处于实验阶段的超新技术，以免技术的不稳定带来住宅质量问题和经济浪费。

二﹑智能化小区的主要系统构成（安防）

《成都中档及以上品质楼盘考虑的智能化小区》

门禁系统 周界报警系统 楼宇对讲系统 集中监控系统 背景音乐广播系统 电子巡更系统 停车场管理系统

家居布线系统 物业信息管理系统（较高档小区）

门禁系统功用简述：

门禁系统是安全防范的第一道防线。小区应在人行通道设立门禁系统，小区业主刷卡进小区。门禁系统可与楼宇对讲链接，通过三方对讲，放行来客！也可与消防报警链接，当火灾来临时，门禁自动放行（自设权限）。注：门禁系统可与电梯系统链接（通过刷卡启动电梯或限定刷卡到哪层）

低端盘：设不联网门禁（不能查看人员出入记录和个人资料）当使用者卡片遗失以后，不能注销。中档盘：设联网门禁（可通过管理中心查看人员出入记录和个人资料）当使用者卡片遗失以后，可通过管理中心注销。部分楼盘启用三方对讲联动。较少楼盘启用火灾系统和电梯管理系统。

高档盘：设联网门禁（可通过管理中心查看人员出入记录和个人资料）当使用者卡片遗失以后，可通过管理中心注销，启用三方对讲联动和火灾系统，部分启用电梯管理系统。

周界报警系统功用简述：

周界系统也是安全防范的第一防线。当小区外来人员翻墙进入时，监控中心得到报警后可迅速派遣安保人员到达报警现场察看现场，也可同时调用监控系统勘查情况！该系统可以与监控系统链接做到报警后就近摄像机自动切换监控图像。

低端盘：简单报警防区分区不细，常导致报警后安保人员查看范围大。

中档盘：报警防区分区较细，报警后安保人员查看范围不大。大部分启用监控联动（监控联动点位较少）。

高档盘：报警防区分区细，报警后安保人员查看范围小，反应时间快（有部分启用四光束对射或对射栅栏）。启用监控联动（联动点位多）。

楼宇对讲系统功用简述：

楼宇对讲是安全防范的第二防线。当小区访客来到小区，通过三方对讲放行访客进入小区。当访客来到单元门口呼叫，被访人员看清访客样貌后放进。在业主家内可安装（窗磁﹑门磁﹑煤气报警探头﹑报警按钮）来构成第三道防线。可以与小区物管信息中心和消防报警链接，小区的发布信息和消防信息可直接发送到楼宇对讲室内机上（需要可视型对讲），在遇到火警时单元门自动打开。可做到小区业主之间户户沟通．

低端盘：简单的非可视对讲。（除室内报警按钮外，基本没有其他附加功能）

中档盘：主要是做黑白可视对讲，做彩色可视对讲的不足10%。（除做室内报警按钮外，还做了煤气探头报警和消防联动功能）有10%的盘做了户户对讲系统。

高档盘：主要是做彩色可视对讲系统，（基本附带了窗磁﹑门磁﹑煤气报警探头﹑报警按钮，消防联动），30%的做了户户对讲功能、图像抓拍存储功能留影留言功能、通话录音录像功能、，不足20%的做了信息发布系统。

集中监控系统功用简述：

电视监控系统是安全防范技术体系中的一个重要组成部分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统，它可以通过控制摄像机及前端辅助设备直接观看被监视场所的情况，做到对监控现场一目了然；监控系统能将被监视现场的图像信息快速、直观地反映给控制中心的工作人员。电视监控系统不但能被工作人员用来观测和监视受控现场，而且能自动地对现场情况进行实时监视与侦察，根据系统的设置对现场情况自动进行处理，如发出声光报警、将现场图像调入控制中心显示并录像等。把被监视场所的图像全部或部分记录下来，这样就为日后对事件的处理提供了方便条件及重要依据，同时，电视监控系统还可以与防盗报警等其它安全技术防范系统联动运行，使防范能力更加强大。监控系统是属于被动防御，它往往不能直接阻止犯罪行为的发生，但是对于它的记录性，却是对犯罪分子最大威慑。同样也可以减轻小区物管安保工作。

低端盘：简单的对进出口做了监控系统，且该系统没有任何联动功能。

中档盘：对进出口和小区围墙（围墙上多为固定摄像机）以及小区院内较空旷的地域做了监控系统。小区院内较空旷的地域。偶有小区做了地下停车场内监控。

高档盘：对小区的进出口，小区围墙（围墙上多为移动云台），小区院内主要的通道，小区院内较空旷的地域，地下停车场内做了监控系统。小区院内较空旷的地域。

背景音乐广播系统功用简述：

在小区内播放音乐，广播物业信息等．可与消防链接，入遇火灾则自动广播！低端盘：没有。

中档盘：做的覆盖点位少，没有消防联动功能。做消防联动的盘大约为50% 高档盘：点位覆盖面广，有消防联动功能。

电子巡更系统功用简述：

主要是监督小区内夜间巡保人员是否到位，加强安保． 低端盘：没有。中档盘：50%没有做。高档盘：100%做了。停车场管理系统功用简述：

主要对小区的进出车辆进行管理。增加物业收入，监督收款人员。计时收费（时间准确），月租车管理（有依有据）监督收款人员。刷卡进出（防止车辆被盗），图像对比（防止调车出入）。外来车辆自动取卡后刷卡进入，语音提示收费金额等。该系统可与门禁和楼宇对讲系统链接做到进门一卡通。

低端盘：基本没有。

中档盘：都有做，但是一般不带自动吞吐卡和语音系统。和门禁做到一卡通的不足30%。高档盘：90%全部都做。

物业信息管理系统：

主要对小区发布各项信息。低端盘：没有。中档盘：基本没有。高档盘：60%的做了。

家居布线系统：

规范布线，方便查找问题，是智能家居的起点。低端盘：90%没有。中档盘：50%没有。高档盘：95%的做了。

三﹑智能小区造价（摘录参考）

青岛地区的智能化小区，平均造价在３５～６0元（每平米），主要根据选择系统多少和产品档次，如果选择超级集成的系统造价可能达到８0～1２0元（可算高档楼盘），某人做过的项目（超过300户）的：100％的做可视对讲，80％做周界防范，60％做闭路监控，20％做巡更管理，60％做小区背景音乐，60％的做停车场管理（有的在大门，有的在内部的地车库入口）。

北京地区的智能化小区，平均造价在５0～７５元。（每平米）上海地区的智能化小区，平均造价在５０～８５元。（每平米）成都地区的智能化小区，平均造价在３０～５５元。（每平米）

这个行业是和城市的生活、水平有关的，这些也反应了各个城市的生活水平上的差据!

四﹑系统照价比例。（摘录参考）

门禁系统约： ４％——８％ 周界报警系统约： ３％——１０％ 楼宇对讲系统约： ２５％——３５％ 集中监控系统约： ２０％——３０％ 背景音乐广播系统约： ５－９％ 电子巡更系统约： ２％——３％ 停车场管理系统约： ５％——１０％ 家居布线系统约： ２５％——３５％ 物业信息管理系统（较高档小区）约： ７％ 五﹑楼宇对讲系统叙述（摘录参考）

楼宇对讲系统是安全防范系统中一个重要的子系统，目前已发展成为集单片机技术、双向对讲技术、摄像及视频显像技术为一体，实现访客识别、电控，信息管理等功能的智能系统。

随着社会的发展，安全·舒适和先进居住环境己成为现代化住宅小区的基础，而住宅小区楼宇对讲系统则是营造基础的一个重要组成部分。楼宇对讲系统主要分可视型与非可视，系统把楼宇的人口，住户及小区物业管理部门三方面的通信包含在同一个网络中，成为防止住宅受非法侵入的重要防线·可以有效地保护住户的人身和财产安全。

可视对讲包括双向呼叫、可视通话，遥控开锁等基本功能，随着产品开发力度的增强和用户对附加功能的需求，现在的对讲系统还衍生出监视功能，图像抓拍存储功能、留影留言功能、通话录音录像功能、户户通功能、远程开锁功能、梯控功能等，并且能与门禁系统集成，融合智能卡感应开锁功能。

楼宇对讲系统在欧美国家、韩国、香港、台湾等地区已采用近30年，自1992年起，国外楼宇对讲系统生产制造商陆续到中国开拓市场，带动了中国楼宇对讲产业的起步和发展。楼宇对讲产业是与房地产业关联性极强的产业，互为依托，又互为促进。我国房地产市场从上世纪90年代未开始起步，经历了10余年的飞速发展，楼宇对讲行业的发展也随之水涨船高。

中国楼宇对讲行业按企业的发展可以分为三个阶段:1993年一1995年是国内楼宇对讲行业的“起步阶段”，像视得安、安居宝、慧锐通、立林、振威等都是在1993年前后成立的，并且抢占先机在市场上掘到了“第一桶金”。这些企业也成为目前国内楼宇对讲行业的市场领导者，业内习惯将他们称为国内楼宇对讲行业“第一阵营”。

我国从1989年开始在楼宇工程应用对讲产品，一开始，楼宇对讲产品的功能比较简单，只是通话、开锁等简单功能，住户主要是通过对讲通话，根据访客的声音来判断和决定是否开门;

2、黑白可视发展阶段(1995-2000 年)，是可视对讲迅猛发展的一个阶段，系统增加了摄像头和显示屏，不但能听到访客的声音，还能看到访客的图像;

3、彩色可视发展阶段(2000-2004 年)，这段时间是可视对讲发展的黄金时期，随着我国房地产行业的热潮，可视对讲迎来了黄金时期，利润普遍很高，为了追求产品的差异化，功能开始向多元化方向发展，图像更逼真、更清晰，4、家庭智能终端(或称数字化可视对讲)发展阶段(2004年至今)，主流厂家的产品除注重外观优美、造型奇特外，研发了信息发布、图像抓拍、图像存储、远程抄表、家电控制、触摸屏等等功能。