企业动拆迁涉及的税务问题_企业改制涉及税务问题

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关于企业拆迁涉及的税收问题的协议

甲方：太仓市城厢镇工业企业动迁办公室 乙方：太仓海得医药化工有限公司

现涉及省级吴塘河工程，太仓市交通拆迁指挥部委托甲方与乙方签订企业动迁协议，现就拆迁补偿款税收事宜达成补充协议如下：

经请示，交通局同意拆迁补偿需缴纳的税款由交通局负责承担，主要税收如下：

一、营业税

二、企业所得税

三、增值税

四、印花税

五、个人所得税

本补充协议经双方签字后生效，本协议一式二份，双方各执一份。甲方（盖章）乙方（盖章）经办人 经办人

年 月 日 年 月 日

一、营业税：

1． 土地使用权补偿款，视同土地使用权转让。企业因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，从政府取得搬迁补偿收入，不征收营业税。（如果没有县级以上人民政府出具的收回土地的正式文件，则需要缴纳营业税：获得的土地补偿款*5%）

2． 房产部分，视同转让不动产。

l 自建房屋的，分二部分缴纳营业税，其中自建部分按建筑业税率缴营业税：自建成本*（1+成本利润利10%）/（1-3%）*3%；转让部分按转让不动产缴纳营业税：获得的房屋补偿款*5% l 购买的房屋，补偿款和购买价的差价*5%

二、土地增值税（包括土地补偿款和地上建筑补偿款）

1、如因国家收回、征用土地及建筑的，免征土地增值税。

土地增值税暂行条例：第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

实施条例第十一条条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

2、不属国家征用的，按土地补偿款和房屋补偿款之合减去允许扣除项目，根据四级累进的税率缴纳土地增值税 l 扣除项目

取得土地使用权所支付的金额：出让金（出让方式）、地价款（转让方式）房屋评估价格（重置成本价乘以成新折扣率）税金：转让时的营业税、印花税、城建税和附加。

三、企业所得税：

企业所得税根据《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知 财税[2007]61号规定：

对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

1.搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

2.企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。3.搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

4.搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

5.搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税

五、房产税

本年1月1日至迁补偿协议约定的时间为止的房产税。因房产税是按年计征的，所以需进行换算。如预缴的已多于实缴的，可以退税。以房产原值减去10%-30%计算余值，余值的1.2%计征

地下建筑物，工业用途以原价的50-60%为余值，商业用余的地下建筑以70-80%的余值

六、城镇土地使用税 每平方米土地年税额 1.5-30元.，也按上述办法核算，多退少补。

七、城建税和教育费附加 营业税*11%

八、印花税：产权转让书据，万分之五

九、增值税：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分三种不同情形征收增值税。

这三种不同的情形分别是，一是销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；二是2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；三是2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。上述所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。