定觉湖旅游度假基地项目建议书_旅游度假村项目建议书

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定觉湖旅游度假基地项目建议书

Dingjue Lake Tourist & Holiday Base

第一章项目总论

一、项目名称：邛崃市定觉湖旅游度假基地建设

二、项目地点：邛崃市临邛镇、桑园镇（红旗水库、光华水库及其周边地块）

三、项目性质：新建

四、项目投资：2.3亿元人民币

五、项目内容：主要依靠水库和定觉寺区域，开发建设南丝绸之路茶、桑文化基地，三窟六寺佛教文化旅游景区，开发山水休闲旅游产品，水上运动项目，建设乡村度假酒店、旅游度假别墅、高尔夫会所等。

相关控制性指标如下：

容积率：1.1

2建筑密度：≤25%

绿地率：≥45%

建筑高度：主体建筑高度≤15米

用地使用性质：旅游开发用地

六、项目运作方式：独资、合资、合作等。

七、项目建设条件：

1、符合《成都市旅游发展总体规划》、《成都龙门山国际旅游大区总体规划》、《邛崃市旅游发展总体规划》、《邛崃市定觉湖旅游区规划》和《邛崃市土地利用总体发展规划》，具备建设前期条件。

2、项目区已完成地勘等前期工作，完成《定觉湖旅游度假基地总体规划》。

3、项目区临近成温邛高速公路邛崃桑园收费站，为邛崃市北大门，境内交通发达，距成都市区58公里、邛崃市区7公里，基础设施配套，生态良好，环境优美，气候宜人，适宜进行度假旅游开发。

八、项目联系人：熊红； 电话：028-88775158

第二章项目建设的必要性和可行性

一、项目的提出

（一）建议书编制依据

《成都市旅游发展总体规划》

《成都龙门山国际旅游大区总体规划》

《邛崃市旅游发展总体规划》

《邛崃市定觉湖旅游区规划》

《邛崃市土地利用总体发展规划》

（二）项目提出的理由与过程

龙门山涵盖彭州、都江堰、大邑、崇州、邛崃，是成都的生态屏障，四川省区域旅游结构的川西旅游内环关键区段，是世界品质的混合型自然与文化遗产富集区。

定觉湖旅游片区属于龙门山“南方丝绸之路文化旅游板块”的有机组成部分。位于“山地休闲度假旅游板块”和“南方丝绸之路文化旅游板块”之间联系纽带邛大路上，且紧邻邛崃城区，在邛名高速公路通车以后，将成为邛崃市的门户旅游区。

根据《邛崃市旅游发展总体规划》和《邛崃市定觉湖旅游区规划》，特提出本项目。

二、项目区优势分析

（一）良好的区位优势

项目区位于邛崃城区西北方向，距离8公里；紧邻白鹤山、竹溪湖旅游区，南连平乐古镇、天台山国家风景名胜区，北接大邑花水湾、西岭雪山国家风景名胜区。同时位于邛崃市旅游环线上，并连接到龙门山旅游线上，交通便利，且可共享旅游客源。

（二）便捷的交通条件

航空：成都双流国际机场现已开通国内航线69条，国际和地区航线24条（香港、澳门、新加坡、加德满都、曼谷、首尔、东京、大阪、福冈、吉隆坡、巴黎等），基本覆盖世六大洲主要城市。双流机场距邛崃市50公里，车程约40分钟。

公路：现状——邛崃处于“中国西部旅游中心城市”成都的二环旅游网络，国道318线贯穿全境，成温邛高速公路直抵城区，成雅高速途经邛崃。已经动工修建的邛名高速公路预计于2010年竣工。除高速路外，从成都出发，还有成温邛快速、光华大道延伸线、成新蒲快速通道三条快速通道可达邛崃。其中，按照《成都市综合交通体系规划》，成新蒲快速通道将于今年启动建设。

铁路：规划有成雅城际、川藏铁路两条铁路直达邛崃市区。此外，龙门山轻轨B线也规划至邛崃。

项目区紧邻高速公路桑园出口，交通便利。

区内主要交通为邛大路（邛崃——大同），双向2车道，路面宽度约8米，路面为水泥路，质量较好。

（三）良好的自然环境

项目区水域面积约400亩，总库容230万立方米，具有良好的自然生态环境，自然类旅游资源分布广泛，周边植被较好，包括水源涵养林、退耕还林、经济林和一般用材林。东侧有大部分区域为浅丘及平坝地带，地势较为平坦，有少量坡度不大的小土丘，极适宜进行高尔夫度假项目建设。

（四）良好的市场前景

初步估计，目前我国中等收入群体的比重约为13%-18%左右。随着经济社会全面转型，中等收入群体的比例不断提高，我国有可能在若干年以后成为世界高尔夫人口最多的国家之一。成都作为西部旅游重镇，“休闲之都”的定位离不开高尔夫这项高尚运动。项目区位于成都市区仅30分钟车程，具有较大的区位优势，开发高尔夫休闲度假项目具有极大的市场发展前景。

三、拟建地址的建设条件

项目选址地为邛崃市定觉湖旅游区规划地块，位于邛崃市桑园镇和临邛镇交汇处的红旗水库和光华水库处，地处邛崃市旅游环线上，距城区仅8公里，水库东侧浅丘地带极适宜进行高尔夫项目开发。

项目区生态良好，环境优美，紧靠红旗水库和光华水库，水域面积约400亩，水库周边植被良好，境内属亚热带温室季风气候区，常年平均气温16.3℃，年均降水量1117.3mm。

（二）区位条件好

项目区位于邛崃城区西北方向，距离8公里；紧邻白鹤山、竹溪湖旅游区，南连平乐古镇、天台山国家风景名胜区，北接大邑花水湾、西岭雪山国家风景名胜区。同时，项目区处在邛崃市旅游环线上，并连接到龙门山旅游线上，可共享旅游客源。

目前，有成温邛高速公路连接邛崃市区，并拟建邛名高速延伸至名山。红旗水库紧邻高速公路桑园出口，交通便利。

（三）配套较完善

项目区距城区仅8公里，且紧邻高速路出口，水、电、气、通讯网络等具备，项目建设条件良好。

四、综合评价

综上所述，投资建设定觉湖旅游度假基地项目有几个方面的有利因素：一是近年来邛崃经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；二是目前邛崃缺乏高端旅游度假产品，存在着投资建设的市场契机；三是该地块距离成都车程完全能够保证在1小时之内，非常适合都市人的休闲度假心理习惯；四是市委、市政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。

项目建设是必要且可行的。

第三章项目建设内容

一、定觉湖旅游度假基地的定位

（一）功能定位

以高尚运动、休闲度假和商务会议为主要功能的都市运动休闲度假旅游区。

（二）市场定位

以成渝市场为主打，商务休闲运动度假客源市场为主。

自然元素+北欧风情+现代创新设计

二、定觉湖旅游度假基地及配套功能区规模

项目区包括红旗水库、定觉寺及其周边地区，南以县道邛大路为界，东至拟建邛名高速公路50米防护绿化带，西抵邛大路——茶园的道路，北临高山庙一带，总规模约为8.6平方公里。

项目按照佛教觉悟的七种次第，分为七个功能区，分别为：养生休闲区（择法觉区）、高尚运动区（精进觉区）、酒店服务区（喜觉区）、旅游项目开发区（轻安觉区）、温泉疗养区（舍觉区）、佛文化展示区（定觉区）、山水运动休闲区（念觉区）。

其中，养生休闲区（择法觉区）、高尚运动区（精进觉区）、酒店服务区（喜觉区）为一期开发内容，旅游项目开发区（轻安觉区）、温泉疗养区（舍觉区）、佛文化展示区（定觉区）、山水运动休闲区（念觉区）则作为中远期开发内容，不在本次项目范围内。

（一）养生休闲区（择法觉区）

主要是修建欧洲风情度假别墅20套，总建筑面积约30000平米。

（二）高尚运动区（精进觉区）

主要包括1个18洞标准高尔夫球场、高尔夫练习场、高尔夫公寓建设，高尔夫公寓建筑面积约5000平方米。

（三）酒店服务区（喜觉区）

主要包括高档乡村酒店（含餐饮、娱乐、住宿等）建设，总建筑面积约10000平方米。

第四章项目投资估算

项目工程实施分期建设，第一期占地1100亩，建设用地60亩。拟投资人民币2.3亿元,投资强度为20万元/亩。

高尔夫会所5000平米；乡村酒店10000平米，约500个床位；度假别墅20套约30000平米等。

基础设施建设费用约：1.5亿元。

租用土地费用约：100万元（每年）

征地费用：1200万元

其它费用：8000万元

第五章投资效益及回收预测

旅游餐饮住宿接待收入：按30％的入住率，年接待约8万人，年收入约1490万元。

会务、会展、娱乐、康体项目收入：人均消费200元计算，年收入约1100万元。

度假别墅的产权式管理经营收入：按30％的入住率，年接待收入864万元。年营业收入合计：3454万元

预计全部投资回收周期在6-7年左右。

第六章结论

通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从度假区后的经营效益和投资风险等方面来看，该项目迎合了旅游市场需求特点，有效填补了高端度假客源市场空缺，具有明显的现实意义，建设条件已基本具备，是一个建造可行性很强的项目。